Nach der Sanierung mehr wert: rechnet die Bank den künftigen Wert schon in die Darlehenshöhe ein?

Ja, bei einem Darlehen, das die Sanierung selbst finanziert, darf die Bank den Wert nach der Maßnahme berücksichtigen. Sie tut das aber vorsichtig: Angesetzt wird kein erhoffter Verkaufspreis, sondern ein nachhaltiger Wert, und nur für Arbeiten, die das Haus für spätere Käufer dauerhaft besser machen. Der Maßstab für die Zusage bleibt außerdem Ihr Einkommen.

Für Sie heißt das: Eine gute Sanierung kann die Darlehenshöhe tragen helfen, weil der Wert des Hauses als Sicherheit mitwächst. Sie füllt aber keine Lücke in der Haushaltsrechnung. Wie die Bank einen Wert grundsätzlich ermittelt, erklärt der Beitrag Beleihungswert berechnen. Hier geht es um die Frage, was sich durch eine geplante Sanierung daran ändert.

Das Gesetz verbietet der Bank im Normalfall, auf steigende Werte zu setzen, und macht genau für Bau und Renovierung eine Ausnahme. Nach § 505b Abs. 2 BGB darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobilienkrediten nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder dass er künftig zunimmt. Diese Einschränkung gilt nicht, wenn der Darlehensvertrag zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie dient.

Der Gedanke dahinter ist einfach. Wer ein Haus kauft und auf steigende Preise hofft, spekuliert. Wer dagegen Geld in neue Fenster, ein neues Dach oder eine neue Heizung steckt, schafft den höheren Wert selbst, und das Darlehen finanziert genau diese Werterhöhung. Deshalb darf die Bank den Zustand nach der Maßnahme in ihre Betrachtung nehmen.

Wichtig ist das Wort „hauptsächlich“. Auch bei einer Sanierung muss die Bank nach demselben Absatz eingehend prüfen, ob Sie Ihre Verpflichtungen aus Einkommen, Ausgaben und übrigen Umständen voraussichtlich erfüllen können. Der künftige Wert ist ein zusätzlicher Baustein, kein Ersatz für diese Prüfung.

Die Bank bewertet das Haus so, als wäre die Sanierung abgeschlossen, und zieht davon Sicherheiten ab. Für Pfandbriefbanken regelt das die Beleihungswertermittlungsverordnung verbindlich, viele andere Institute orientieren sich in ihren Richtlinien an ihr. Nach § 3 BelWertV ist der Beleihungswert der Wert, der bei einem Verkauf während der gesamten Laufzeit voraussichtlich erzielt werden kann, unabhängig von vorübergehenden Schwankungen und ohne spekulative Elemente.

Drei Regeln aus der Verordnung sind für Sanierungen besonders wichtig. Erstens zieht der Gutachter nach § 4 Abs. 3 BelWertV einen erkennbaren Instandhaltungsrückstau, Baumängel oder Bauschäden als gesonderten Abschlag vom Wert ab. Beseitigt Ihre Sanierung genau diese Mängel, fällt der Abschlag weg. Zweitens kürzt er beim Sachwert den Herstellungswert der Gebäude nach § 16 Abs. 2 BelWertV um einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent. Drittens dürfen Baunebenkosten wie Planung und Genehmigungen nach § 16 Abs. 3 BelWertV nur in üblicher Höhe und nur so weit angesetzt werden, wie ihnen eine dauernde Werterhöhung gegenübersteht.

Daraus folgt die wichtigste Einsicht für Ihre Planung: Kosten werden nicht eins zu eins zu Wert. Eine Sanierung für 80.000 Euro hebt den Beleihungswert in aller Regel um weniger als 80.000 Euro. Wie viel davon ankommt, hängt davon ab, wie viel der Markt für die einzelne Maßnahme bezahlt.

Am meisten zählen Maßnahmen, die jeder spätere Käufer ebenfalls bezahlen würde. Die folgende Übersicht ist eine Einschätzung aus der Praxis und keine feste Bankregel, jede Bank und jeder Gutachter wägt im Einzelfall ab.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage einer Bank. Ein Einfamilienhaus hat heute einen angenommenen Beleihungswert von 300.000 Euro, darin ist ein Abschlag für Instandhaltungsrückstau bereits enthalten. Auf dem Haus liegt noch eine Restschuld von 150.000 Euro. Geplant ist eine Sanierung von Dach, Fenstern und Heizung für 80.000 Euro. Für den Zustand danach ist ein Beleihungswert von 360.000 Euro angenommen, also eine Werterhöhung von 60.000 Euro, weniger als die Kosten.

Der Wert nach der Sanierung senkt den Beleihungsauslauf spürbar, obwohl nicht die vollen Kosten als Wert ankommen. Im Beispiel sinkt er von rund 77 auf rund 64 Prozent. Das verbessert die Absicherung der Bank, und ein niedriger Beleihungsauslauf ist einer der Faktoren, nach denen Banken ihren Risikoaufschlag bemessen. Wie diese Kennzahl wirkt, beschreibt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Die Rechnung zeigt aber auch die Grenze. Der Darlehensbedarf bleibt in beiden Spalten gleich, und die Rate dafür muss aus Ihrem Einkommen kommen. Ein höherer Wert macht aus einer knappen Haushaltsrechnung keine tragfähige.

Weil die Bank mit einem Wert rechnet, den es zum Zeitpunkt der Zusage noch nicht gibt, koppelt sie die Auszahlung häufig an den Fortschritt der Arbeiten. Für Objekte im Bau sieht § 4 Abs. 4 BelWertV ausdrücklich einen Zustandswert vor: Bodenwert plus der Anteil des Gebäudewerts, der dem erreichten Bautenstand entspricht. Den Bautenstand stellt eine von der Bank ausgewählte, unabhängige Fachperson fest.

Bei größeren Sanierungen übertragen viele Banken diesen Gedanken. Sie zahlen in Teilbeträgen gegen Rechnungen oder nach Bautenstand aus, teils direkt an die Handwerksbetriebe. Welche Nachweise dabei üblich sind und welche Banken frei auszahlen, beschreibt der Beitrag Der Verwendungsnachweis beim Modernisierungskredit.

Ein selbst bestelltes Wertgutachten ersetzt die Bewertung der Bank nicht. Nach § 5 Abs. 2 BelWertV darf eine Pfandbriefbank Gutachten, die der Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben hat, nicht zugrunde legen. Den Wert nach der Sanierung ermittelt also immer ein Gutachter, den die Bank bestimmt, und er besichtigt das Objekt.

Was Sie beeinflussen können, ist die Grundlage, auf der er arbeitet. Je klarer beschrieben ist, was genau gemacht wird, desto weniger muss er vorsichtig schätzen. Diese Unterlagen helfen dabei:

Ob der Wert nach der Sanierung überhaupt eine Rolle spielt, hängt auch vom Weg der Finanzierung ab. Bei einem kleineren Modernisierungskredit ohne Grundschuld bewertet die Bank das Haus oft gar nicht, sie schaut nur auf Ihr Einkommen. Bei einem Darlehen mit Grundschuld, einer Aufstockung oder einer neuen Gesamtfinanzierung dagegen wird das Haus bewertet, und dann zählt der Zustand nach der Sanierung.

Welcher Weg für Sie passt, hängt von der Summe, Ihrer bestehenden Finanzierung und deren Zinsbindung ab. Die Unterschiede beschreibt der Beitrag Modernisierungskredit oder Baufinanzierung aufstocken.

Bevor die Handwerker beauftragt sind, lohnt sich ein Blick darauf, wie eine Bank Ihre Sanierung bewerten würde. Im Gespräch gehen wir Ihre Maßnahmenliste durch, schätzen Darlehensbedarf und Beleihungsauslauf und fragen bei den Banken an, die Sanierungen in Ihrer Größenordnung begleiten. Mehr dazu auf der Seite Modernisierungskredit.