Beleihungswert berechnen: so rechnet die Bank

Die Bank berechnet den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV. Sie ermittelt einen Ertragswert und einen Sachwert, bei selbst genutzten Häusern und Wohnungen oft zusätzlich einen Vergleichswert, und zieht davon feste Mindestabschläge ab. Das Ergebnis ist der Wert, gegen den die Bank Ihr Darlehen stellt.

Der Maßstab steht in § 3 BelWertV: Der Beleihungswert ist der Wert, der sich während der gesamten Laufzeit des Darlehens voraussichtlich bei einem Verkauf erzielen lässt. Kurzfristige Preisausschläge und spekulative Anteile werden ausdrücklich herausgerechnet. Deshalb ist der Beleihungswert kein Marktwert, sondern ein bewusst vorsichtiger Wert, und er liegt fast immer unter dem Kaufpreis.

Die Verordnung gilt unmittelbar für Pfandbriefbanken. Sparkassen, Volksbanken und Versicherer orientieren sich in der Praxis an denselben Schritten, auch wenn einzelne Banken intern eigene Abschläge ergänzen. Wer den Rechenweg kennt, kann den Wert deshalb vor der Anfrage recht gut einschätzen.

Welches Verfahren den Ausschlag gibt, hängt davon ab, wie das Objekt genutzt wird. Nach § 4 BelWertV ist der Ertragswert immer zu ermitteln und darf nicht überschritten werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungen, die sich zweifelsfrei zur Eigennutzung eignen, darf sich die Bank stattdessen am Sachwert oder am Vergleichswert orientieren.

Der Ertragswert rechnet die dauerhafte Miete in einen Wert um. Die Bank geht dabei immer in derselben Reihenfolge vor, und jeder Schritt hat eine Untergrenze, die sie nicht unterschreiten darf.

Der Kapitalisierungszinssatz ist eine reine Rechengröße der Bewertung und hat mit dem Zins Ihres Darlehens nichts zu tun. Er drückt aus, welche Verzinsung ein Käufer von dem Objekt dauerhaft erwarten würde. Je höher er ist, desto kleiner wird der Vervielfältiger und damit der Wert.

§ 12 Abs. 4 BelWertV koppelt die Untergrenze an die Rendite 30-jähriger Bundesanleihen: Für Wohnen muss der Satz mindestens 3 Prozentpunkte darüber liegen, innerhalb eines Korridors von 3,5 bis 5,5 Prozent. Für Gewerbe gilt ein um einen Prozentpunkt höherer Korridor. Angepasst wird zum Jahreswechsel, wenn die Rendite am Stichtag 30. November um mindestens einen halben Prozentpunkt vom bisherigen Stand abweicht.

Das macht den Beleihungswert mittelbar vom Kapitalmarkt abhängig. Die Renditen langer Bundeswertpapiere sind nach den Tageswerten der Deutschen Bundesbank in den vergangenen vier Wochen spürbar gestiegen. Ob das für eine Anpassung der Mindestsätze reicht, entscheidet sich erst am Stichtag, eine Vorhersage wäre unseriös.

An einem Beispiel wird der Rechenweg greifbar. Es handelt sich um eine Modellrechnung mit angenommenen Werten, nicht um eine Bewertung und keine Zusage einer Bank. Angenommen sind eine vermietete Wohnung mit 65 Quadratmetern, eine vereinbarte Nettokaltmiete von 8,50 Euro je Quadratmeter, Baujahr 1985, ein Bodenwertanteil von 15.000 Euro und ein Kaufpreis von 130.000 Euro. Als Kapitalisierungszinssatz sind 5 Prozent aus der Mitte des Korridors angesetzt. Die Restnutzungsdauer beträgt 80 minus 41 Jahre, also 39 Jahre.

Drei Größen bewegen den Beleihungswert stärker als alles andere: das Baujahr, die vereinbarte Miete und die Abschläge für Zustand und Besichtigung. Die folgenden Werte beziehen sich auf dieselbe Modellwohnung, jeweils mit nur einer geänderten Annahme.

Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern rechnet die Bank meist über den Vergleichswert. Nach § 19 BelWertV zieht sie von den Vergleichspreisen einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent ab. Derselbe Mindestabschlag gilt beim Sachwert auf den Herstellungswert des Gebäudes.

In einer weiteren Modellrechnung ergeben Vergleichspreise einen Wert von 300.000 Euro. Nach dem Sicherheitsabschlag bleiben 270.000 Euro. Verzichtet die Bank auf eine Innenbesichtigung und ist das Haus älter als zehn Jahre, kommen nach § 24 BelWertV mindestens 10 Prozent hinzu, und der Wert sinkt auf 243.000 Euro. Bei einem Darlehen von 250.000 Euro steigt der Beleihungsauslauf damit von rund 93 auf rund 103 Prozent, und aus einem gut darstellbaren Fall wird ein schwieriger.

Bei einer reinen Videobesichtigung beträgt der Mindestabschlag 5 Prozent. Eine echte Besichtigung lohnt sich deshalb fast immer. Wie Banken Häuser im Einzelnen einschätzen, steht im Beitrag Wie die Bank ein Einfamilienhaus bewertet.

Ein selbst beauftragtes Gutachten erhöht den Beleihungswert nicht. Nach § 5 Abs. 2 BelWertV darf die Bank Gutachten, die der Darlehensnehmer vorgelegt oder beauftragt hat, nicht zugrunde legen. Das gilt ebenso für ein Wertgutachten, das der Verkäufer mitliefert.

Was Sie beeinflussen können, sind die Unterlagen, auf die sich die Bewertung stützt. Vollständige Mietverträge, Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahl, ein aktueller Energieausweis und bei Wohnungen die Teilungserklärung helfen dem Gutachter, die Restnutzungsdauer und den Zustand richtig einzuordnen. Eine nachgewiesene Kernsanierung kann die Restnutzungsdauer verlängern und damit den Vervielfältiger spürbar anheben.

Eine eigene Schätzung gelingt mit vier Angaben. Sie ersetzt keine Bewertung der Bank, zeigt aber früh, ob der Fall mit dem geplanten Eigenkapital trägt.

Wer den Beleihungswert vor der Bankanfrage kennt, verhandelt anders und plant das Eigenkapital richtig. Eine Überraschung im Gutachten der Bank lässt sich nach der Anfrage nur noch mit mehr Eigenkapital oder einer anderen Bank auffangen.

Wenn Sie mögen, rechnen wir Ihr Objekt gemeinsam nach dem Weg der Verordnung durch und sagen Ihnen, welche Banken zu dem Ergebnis passen. Den Unterschied zwischen den Bewertungsverfahren erklärt der Beitrag Immobilienbewertung durch die Bank, einen Überblick über unsere Begleitung finden Sie auf der Seite Baufinanzierung. Für vermietete Objekte gelten die Seiten Mehrfamilienhaus finanzieren und Kapitalanlage finanzieren.