Pfandfreigabe: Ablauf, Kosten und wer sie erteilt

Eine Pfandfreigabe ist die Erklärung einer Bank, ein einzelnes Grundstück oder eine einzelne Wohnung aus einer Grundschuld zu entlassen, die auf mehreren Objekten zugleich liegt. Eine solche Grundschuld heißt Gesamtgrundschuld. An allen übrigen Objekten bleibt sie bestehen, nur an dem freigegebenen erlischt sie.

Rechtlich ist die Pfandfreigabe ein Verzicht der Bank auf ihr Recht an diesem einen Objekt. Für die Gesamthypothek regelt das § 1175 Abs. 1 BGB: Verzichtet der Gläubiger auf das Recht an einem der Grundstücke, so erlischt es an diesem. Über die Verweisung für Grundschulden gilt das entsprechend. Im Grundbuch heißt der Vorgang „Entlassung aus der Mithaft“.

Die Pfandfreigabe erteilt immer die Bank, für die die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen ist. Ihr Recht ist betroffen, also muss sie die Eintragung nach § 19 GBO bewilligen. Der Notar fordert die Erklärung an und überwacht, dass sie nur unter den Bedingungen der Bank verwendet wird. Erteilen kann er sie nicht, ebenso wenig der Verkäufer.

Das Grundbuchamt nimmt die Erklärung nur in einer bestimmten Form an. Nach § 29 GBO muss sie öffentlich beglaubigt sein. Öffentlich-rechtliche Institute wie Sparkassen können stattdessen mit Unterschrift und Siegel erklären. Private Banken lassen die Unterschriften ihrer Bevollmächtigten beglaubigen.

Stehen in Abteilung III mehrere Grundschulden verschiedener Banken, braucht der Käufer von jeder eine Freigabe. Das ist die häufigste Ursache für Verzögerungen und ein Grund, den Grundbuchauszug vor der Beurkundung genau zu lesen.

Eine Pfandfreigabe ist immer dann nötig, wenn nur ein Teil dessen verkauft wird, was eine Grundschuld absichert. Das kommt in vier typischen Lagen vor:

Die Pfandfreigabe läuft über den Notar und ist an die Zahlung des Kaufpreises gekoppelt. Die Bank gibt die Erklärung nicht frei heraus, sondern nur gegen Zahlung eines Betrags, den sie selbst festlegt. Für den Käufer sieht der Weg so aus:

Beim Grundbuchamt kostet die Eintragung der Entlassung aus der Mithaft eine 0,3 Gebühr nach Nr. 14142 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG. Eine vollständige Löschung in Abteilung III kostet nach Nr. 14140 eine 0,5 Gebühr. Der Geschäftswert ist nach § 44 GNotKG der Wert der entlassenen Einheit, wenn er geringer ist als der Betrag der Grundschuld. Gerade bei großen Gesamtgrundschulden auf einem ganzen Haus macht das einen deutlichen Unterschied.

Beim Notar fällt das Einholen der Freigabe in der Regel unter den Vollzug des Kaufvertrags. Erteilt die Bank eine Treuhandauflage, entsteht zusätzlich eine Treuhandgebühr von 0,5 nach Nr. 22201 aus dem Wert des Sicherungsinteresses, also aus dem Betrag, den die Bank sichern will. Muss eine Unterschrift der Bank beglaubigt werden, kostet das nach Nr. 25100 eine 0,2 Gebühr, mindestens 20 und höchstens 70 Euro. Manche Banken verlangen außerdem ein eigenes Entgelt, das sich aus dem Darlehensvertrag oder ihrem Preisverzeichnis ergibt.

Die Tabelle rechnet die gesetzlichen Gebühren für einen Modellfall nach Tabelle B des GNotKG. Sie ist eine Modellrechnung mit angenommenen Werten und ohne Umsatzsteuer und Auslagen des Notars.

Die Kosten der Pfandfreigabe trägt in der Regel der Verkäufer. Er schuldet dem Käufer nach § 435 BGB Eigentum frei von Rechten Dritter, und die Lastenfreistellung ist Teil dieser Pflicht. Die Verteilung im Einzelnen regelt der Kaufvertrag. Als Käufer sollten Sie darauf achten, dass dort die Lastenfreistellung ausdrücklich auf Kosten des Verkäufers geht.

Den Freigabebetrag bestimmt die Bank, und er liegt meist über dem rechnerischen Anteil der Wohnung am Darlehen. Bei Aufteilern steht er im Freigabeplan des Darlehensvertrags. Warum Banken einen Aufschlag verlangen und wie der Freigabeplan das Projekt steuert, erklärt der Beitrag zu Globaldarlehen und Pfandfreigabe. Dort geht es um die Finanzierung des ganzen Projekts, hier um die einzelne Freigabe.

Für den Käufer zählt nur eines: Der Kaufpreis muss den Freigabebetrag decken. Liegt die Restschuld des Verkäufers über dem Kaufpreis, gibt die Bank nicht frei, solange die Differenz nicht anders gezahlt ist. Der Notar macht den Kaufpreis deshalb erst fällig, wenn die Freigabe aus dem Kaufpreis bedient werden kann. Ihr Geld ist damit geschützt, aber der Kauf kann sich verzögern.

Finanzieren Sie den Kauf, braucht Ihre Bank für ihre eigene Grundschuld den ersten Rang. Den bekommt sie erst, wenn die alte Grundschuld an Ihrer Wohnung gelöscht ist. Bis dahin trägt der Verkäufer im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht ein, damit Ihre Grundschuld schon vor dem Eigentumswechsel eingetragen werden kann, und Ihre Bank zahlt den Freigabebetrag direkt an die Bank des Verkäufers.

Diese Reihenfolge muss bei Ihrer Bank bekannt sein, bevor sie auszahlt. Geben Sie ihr deshalb früh den Grundbuchauszug und die Fälligkeitsmitteilung des Notars mit der Aufteilung des Kaufpreises. Wie eine Grundschuld beim Wechsel der Bank behandelt wird, steht im Beitrag zur Grundschuld beim Bankwechsel.

Wer selbst aufteilt und Wohnungen einzeln verkauft, braucht die Pfandfreigabe nicht einmal, sondern für jede Einheit. Wie die Aufteilung rechtlich vorbereitet wird, zeigen die Beiträge zur Teilungserklärung und zur Aufteilung in Eigentumswohnungen. Den Überblick über die Finanzierung solcher Projekte gibt die Seite zur Aufteiler-Finanzierung. Was ein konkreter Freigabeplan für Ihr Projekt bedeutet, besprechen wir im Gespräch.