Teilungserklärung: Kosten, Ablauf und was die Bank braucht

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, sein Grundstück in Miteigentumsanteile zu teilen und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung zu verbinden. Grundlage ist § 8 WEG. Aus einem Haus mit einem Grundbuchblatt werden so mehrere Wohnungsgrundbücher, und jede Wohnung lässt sich einzeln verkaufen und beleihen.

Eine Teilungserklärung hat zwei Teile. Der erste legt fest, was zu jeder Einheit gehört: Miteigentumsanteil, Räume im Sondereigentum, Keller, Stellplatz. Der zweite ist die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für das Zusammenleben, etwa zur Kostenverteilung, zu Sondernutzungsrechten am Garten oder zur Zustimmung des Verwalters bei einem Verkauf. Beide Teile liest später jede Bank, die eine Wohnung im Haus finanziert.

Die Teilungserklärung kommt nicht zuerst. Nach § 7 Abs. 4 WEG müssen der Eintragungsbewilligung zwei Anlagen beigefügt sein: der von der Baubehörde bestätigte Aufteilungsplan und die Bescheinigung, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Ohne diese beiden Unterlagen legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an. Daraus ergibt sich die Reihenfolge:

Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren aus dem Wert des bebauten Grundstücks. Das schreibt § 42 GNotKG für die Begründung von Wohnungseigentum vor. Maßgeblich ist also nicht der Wert einer Wohnung, sondern der des ganzen Hauses mit Grundstück.

Der Notar erhebt für die Beurkundung eine 1,0 Gebühr nach Nr. 21200 des Kostenverzeichnisses. Fertigt er nur den Entwurf und beglaubigt die Unterschrift, gilt Nr. 24101 mit einem Rahmen von 0,3 bis 1,0, bei einem vollständigen Entwurf ist nach § 92 Abs. 2 GNotKG aber die Höchstgebühr zu erheben. Das Grundbuchamt berechnet für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher im Fall des § 8 WEG eine 1,0 Gebühr nach Nr. 14112.

Die Tabelle rechnet beides für einen Modellfall nach Tabelle B. Sie ist eine Modellrechnung mit angenommenem Wert und ohne Umsatzsteuer und Auslagen.

Die Miteigentumsanteile bestimmen, welchen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums jede Wohnung trägt, und sie sind oft der Schlüssel für die Kostenverteilung. Für die Bank des Aufteilers haben sie eine zweite Funktion: Aus ihnen oder aus den Wohnflächen leitet sie den rechnerischen Anteil jeder Einheit am Darlehen ab und daraus den Freigabeplan.

Deshalb will die finanzierende Bank die Teilungserklärung schon als Entwurf sehen, bevor sie den Darlehensvertrag ausfertigt. Passen Anteile und Freigabebeträge nicht zusammen, muss bei jedem Verkauf nachverhandelt werden. Wie Freigabeplan und Freigabebetrag zusammenhängen, erklären die Beiträge zu Globaldarlehen und Pfandfreigabe und zur Pfandfreigabe im Einzelnen.

Die Bank des Aufteilers braucht zur Teilungserklärung vor allem Unterlagen, aus denen sie die einzelnen Einheiten bewerten und den Abverkauf planen kann:

Die Bank eines Käufers prüft die Teilungserklärung auf alles, was den Wert und die Verkäuflichkeit der einzelnen Wohnung berührt. Dazu gehört zuerst, ob die Einheit als Wohnungseigentum oder als Teileigentum eingetragen ist, denn ein als Gewerbe eingetragener Raum wird anders bewertet.

Danach liest sie die Gemeinschaftsordnung: Gehört ein Stellplatz oder ein Garten als Sondernutzungsrecht zur Wohnung? Braucht ein Verkauf die Zustimmung des Verwalters? Wie werden Kosten verteilt? Solche Regeln wirken nach § 10 Abs. 3 WEG gegen spätere Käufer nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind, und genau deshalb sieht die Bank im Grundbuch nach. Wie die Bank eine einzelne Wohnung insgesamt bewertet, steht im Beitrag wie die Bank eine Eigentumswohnung bewertet.

Ist das Haus frisch aufgeteilt, fehlt meist eine Erhaltungsrücklage. Die Bank fragt dann, wie die Gemeinschaft künftige Reparaturen bezahlen will, und ein Wirtschaftsplan mit angemessener Zuführung zur Rücklage beantwortet die Frage am besten.

Die meisten Fehler einer Teilungserklärung fallen erst beim Verkauf oder bei der ersten Eigentümerversammlung auf. Sind Wohnungen verkauft, lässt sich die Gemeinschaftsordnung grundsätzlich nur noch mit Zustimmung aller Eigentümer ändern. Vor dem ersten Verkauf lohnt deshalb ein genauer Blick auf diese Punkte:

Den rechtlichen Weg der Aufteilung mit Genehmigungspflicht und Zeitplan beschreibt der Beitrag zur Aufteilung in Eigentumswohnungen, die Rechte vorhandener Mieter der Beitrag zu den Mieterrechten bei der Umwandlung. Wie ein solches Projekt finanziert wird, steht auf der Seite zur Aufteiler-Finanzierung. Ob Ihr Entwurf zum Freigabeplan der Bank passt, prüfen wir gern im Gespräch.