Kaufpreisfaktor und Mietrendite: was die Bank daraus liest

Die Bank liest aus dem Kaufpreisfaktor, wie weit der Kaufpreis über dem Wert liegt, den sie selbst aus den Mieten errechnet. Bei einem Mehrfamilienhaus ist dieser Wert der Ertragswert, und er ist die Grundlage des Beleihungswerts. Ein hoher Faktor heißt für die Bank: Ein großer Teil des Kaufpreises ist durch die Mieten nicht gedeckt.

Für Sie ist der Faktor eine Renditezahl, für die Bank eine Risikozahl. Beide Sichten beruhen auf derselben Rechnung, und wer sie vor dem Kauf durchgeht, weiß, wie viel Eigenkapital ein Angebot tatsächlich bindet, bevor die Bank es sagt.

Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Beide Zahlen sagen dasselbe, nur von zwei Seiten: Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5,0 Prozent.

Entscheidend ist, welche Miete Sie einsetzen. Die Bank rechnet mit der Ist-Miete aus den bestehenden Verträgen, ohne Nebenkosten, ohne Stellplatzmieten, die nicht nachhaltig sind, und ohne Mieten, die erst nach einer Erhöhung oder Sanierung kommen sollen. Ein Exposé, das den Faktor auf eine Sollmiete bezieht, zeigt deshalb ein besseres Bild als das, mit dem die Bank arbeitet.

Die Bank ermittelt den Ertragswert eines Mehrfamilienhauses nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, im Kern nach § 9 BelWertV. Sie beginnt mit dem Rohertrag aus der Ist-Miete und zieht Bewirtschaftungskosten ab, nach § 11 BelWertV mindestens 15 Prozent des Rohertrags. Was bleibt, ist der Reinertrag.

Den Reinertrag rechnet sie mit einem Kapitalisierungszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes in einen Wert um. Für den Kapitalisierungszins schreibt § 12 Abs. 4 BelWertV bei Wohnnutzung einen Mindestwert vor, der sich an der Rendite 30-jähriger Bundesanleihen orientiert und zwischen 3,5 und 5,5 Prozent liegt. Er ist ein Bewertungsparameter und hat mit dem Zins Ihres Darlehens nichts zu tun. Wie die Rechnung mit Bodenwert und Restnutzungsdauer vollständig aussieht, zeigt der Beitrag wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Aus Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszins ergibt sich eine einfache Obergrenze: Bei 15 Prozent Kosten und 5,0 Prozent Kapitalisierungszins liegt der Ertragswert höchstens beim 17-Fachen der Jahresmiete, bei 4,0 Prozent beim 21,25-Fachen. Das ist der Wert eines Hauses, das ewig hält. Weil jedes Gebäude eine begrenzte Restnutzungsdauer hat, liegt der tatsächliche Ertragswert darunter.

Legt man diese Obergrenze neben den Kaufpreisfaktor, sieht man die Lücke, die mindestens bleibt. Die Tabelle ist eine vereinfachte Modellrechnung: ohne Bodenwert, ohne Restnutzungsdauer, ohne weitere Abschläge. Sie zeigt die Richtung, nicht den Beleihungswert eines bestimmten Hauses.

Die Lücke zwischen Kaufpreis und Beleihungswert ist der Teil, den die Bank nicht erstrangig abgesichert sieht. Pfandbriefbanken dürfen Darlehen nur bis 60 Prozent des Beleihungswerts in die Deckung ihrer Pfandbriefe nehmen, so steht es in § 14 Pfandbriefgesetz. Was darüber liegt, refinanziert sie teurer und prüft strenger.

Praktisch heißt das: Je höher der Faktor, desto mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheit verlangt die Bank, oder desto stärker muss das Haus sich aus den Mieten tragen. Wann eine Finanzierung trotzdem ohne Eigenkapital geht, erklärt der Beitrag zum Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital, wie die Tragfähigkeit gerechnet wird, der Beitrag Trägt sich das Mehrfamilienhaus aus den Mieten?.

Für Ihre eigene Rechnung zählt die Nettomietrendite, und die liegt deutlich unter der Bruttozahl aus dem Exposé. Sie ziehen von der Jahresmiete die Bewirtschaftungskosten ab und rechnen die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Bei einem Faktor von 22, 15 Prozent Bewirtschaftung und 7 Prozent Nebenkosten ergibt sich statt rund 4,5 Prozent brutto eine Nettorendite von rund 3,6 Prozent, vor Finanzierung und Steuern.

Diese Zahl ist die ehrlichere Vergleichsgröße, wenn Sie zwei Häuser nebeneinander legen. Die steuerliche Wirkung, etwa der Absetzung für Abnutzung, besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Die meisten Missverständnisse zwischen Käufer und Bank entstehen nicht bei der Formel, sondern bei den Zahlen, die hineingehen. Diese fünf Fehler sehen wir am häufigsten:

Ob ein Faktor zum Ort passt, zeigen die Marktberichte der Sparkassen, die für Wohnungen eine Mietrendite je Stadtteil ausweisen. Für unsere Region haben wir die Werte aufbereitet: für Koblenz, Neuwied und Andernach. Den Weg zur Finanzierung beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Wie viel Eigenkapital ein konkretes Angebot bindet, rechnen wir gern im Gespräch.