Globaldarlehen und Pfandfreigabe

Ein Globaldarlehen ist ein einzelnes Darlehen auf ein gesamtes Objekt, das später in mehrere Einheiten zerfällt. Der Aufteiler kauft das Mehrfamilienhaus als Ganzes, und zu diesem Zeitpunkt gibt es noch keine Wohnungsgrundbücher, die man einzeln belasten könnte. Also wird das ganze Haus finanziert und das ganze Haus belastet.

Das ist der strukturelle Unterschied zur Finanzierung einer einzelnen Eigentumswohnung. Dort steht ein Käufer einem Objekt gegenüber, und das Darlehen wird über die Laufzeit getilgt. Beim Aufteiler steht ein Darlehen einem Bestand gegenüber, der nach und nach verschwindet, und getilgt wird nicht über die Zeit, sondern über die Verkäufe.

Daraus folgt alles Weitere. Die Bank muss zwei Dinge regeln, die es bei einer normalen Finanzierung nicht gibt: wie die einzelne verkaufte Wohnung aus der Haftung kommt, und wie sichergestellt wird, dass die verbleibende Sicherheit dabei nicht schlechter wird.

Gesichert wird das Globaldarlehen zunächst durch eine Grundschuld auf dem Stammgrundstück. Wird das Haus anschließend nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt, legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Die Grundschuld verschwindet dabei nicht, sie setzt sich auf allen neuen Grundbuchblättern fort.

Das Ergebnis ist eine Gesamtgrundschuld. Nach § 1132 BGB, der über § 1192 BGB auch für die Grundschuld gilt, haftet jedes einzelne Grundstück für die gesamte Forderung. Die Bank kann sich aus jeder Einheit ganz oder teilweise befriedigen. Eine Wohnung trägt also nicht ein Achtel der Schuld, sondern die ganze.

Für den Käufer einer einzelnen Wohnung ist das untragbar. Er erwirbt Eigentum, das für eine Schuld von Millionenhöhe haftet, mit der er nichts zu tun hat. Genau deshalb gibt es die Pfandfreigabe.

Die Pfandfreigabe ist die Erklärung der Bank, eine bestimmte Einheit aus der Mithaftung zu entlassen. Auf dieser Grundlage wird die Gesamtgrundschuld an diesem einen Wohnungsgrundbuch gelöscht, während sie auf allen übrigen bestehen bleibt. Der Käufer erhält lastenfreies Eigentum, und der Verkäufer erfüllt damit seine Pflicht aus § 435 BGB, die Sache frei von Rechten Dritter zu verschaffen.

Umsonst gibt die Bank nichts frei. Im Darlehensvertrag steht ein Freigabeplan, der für jede Einheit den Betrag nennt, gegen den sie freigegeben wird. Dieser Freigabebetrag wird aus dem Kaufpreis gezahlt, und zwar bevor der Käufer im Grundbuch steht. Der Ablauf sieht in der Praxis so aus:

Der rechnerische Darlehensanteil einer Wohnung ist schnell bestimmt: Darlehenssumme geteilt nach Miteigentumsanteilen oder nach Fläche. Fast keine Bank gibt gegen genau diesen Betrag frei. Sie verlangt einen Aufschlag, in der Praxis Übererfüllung genannt.

Der Grund liegt in der Reihenfolge des Abverkaufs. Zuerst verkauft wird, was sich am leichtesten verkauft: die leerstehende Wohnung mit gutem Schnitt, die Einheit mit Balkon, die ohne Sanierungsstau. Zurück bleibt der schwierige Rest. Gäbe die Bank jede Einheit gegen ihren rechnerischen Anteil frei, läge am Ende die volle Restschuld auf dem schwächsten Teil des Bestands, und ihre Sicherheit wäre mit jedem Verkauf schlechter geworden.

Die folgende Rechnung zeigt den Mechanismus. Sie ist ausdrücklich eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Aussage über ein konkretes Angebot: ein Haus mit acht gleich großen Wohnungen, Kaufpreis 1.200.000 Euro, Kaufnebenkosten rund 7 Prozent, Eigenkapital 384.000 Euro, Globaldarlehen 900.000 Euro. Angenommener Freigabefaktor: 1,2 auf den rechnerischen Anteil. Angenommener Verkaufspreis je Wohnung: 190.000 Euro.

Neben dem Freigabeplan stehen drei weitere Bedingungen im Raum, über die jedes Aufteilerprojekt verhandelt wird. Alle drei betreffen dasselbe Risiko: Der Bestand wird möglicherweise langsamer verkauft als geplant.

Die Vorverkaufsquote verlangt beurkundete Kaufverträge, bevor die Bank auszahlt oder eine weitere Tranche freigibt. Sie ist der Nachweis, dass die kalkulierten Preise am Markt erzielbar sind und nicht nur in der Tabelle stehen. Wie hoch sie angesetzt wird und worauf sie sich bezieht, auf Einheiten, auf Fläche oder auf Verkaufsvolumen, hängt vom Objekt und von der Erfahrung des Aufteilers ab.

Das Eigenkapital liegt bei gewerblichen Projektfinanzierungen deutlich über dem, was bei einer Eigenheimfinanzierung üblich ist. Wichtiger als die Quote ist aber die zweite Reserve: Liquidität für den laufenden Kapitaldienst während der Haltezeit und für die Übererfüllung bei jedem Verkauf. Während der Haltezeit tragen die Mieteinnahmen den Kapitaldienst, und die Bank rechnet diese Mieten nicht in voller Höhe an. Welche Abschläge sie dabei ansetzt, steht in unserem Beitrag dazu, wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Ein Aufteilerprojekt wird nicht nach Haushaltsrechnung geprüft, sondern nach Projektrechnung. Die Bank will nachvollziehen können, ob sich das Vorhaben aus sich selbst heraus trägt, und zwar auch dann, wenn es länger dauert als geplant. Diese Unterlagen gehören deshalb in die Anfrage.

Der Freigabeplan ist verhandelbar, aber nur vor der Zusage. Danach steht er im Vertrag und bestimmt die Liquidität des Projekts über Jahre. Wer ein Objekt im Blick hat, sollte die Struktur deshalb klären, bevor der Ankauf beurkundet wird, nicht danach. Wie wir das begleiten, steht auf unserer Seite zur Aufteilerfinanzierung. Wird das Haus nicht aufgeteilt, sondern gehalten, lesen Sie weiter unter Mehrfamilienhaus finanzieren.

Zwei Punkte hängen unmittelbar daran und stehen in eigenen Beiträgen: der Weg von der Teilungserklärung bis zum fertigen Wohnungsgrundbuch und die Rechte der Mieter bei der Umwandlung, die den Zeitplan eines Projekts stärker bestimmen als jede Marktfrage. Wie ein Grundpfandrecht beim Wechsel der Bank behandelt wird, steht im Beitrag zur Grundschuld beim Bankwechsel.