Ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen

Die Aufteilung geschieht im Grundbuch, nicht beim Verkauf. Aus einem Grundstück mit einem Grundbuchblatt werden mehrere Wohnungsgrundbücher, und erst dadurch entstehen Wohnungen, die sich einzeln verkaufen, belasten und vererben lassen. Der Verkauf ist der Schritt danach.

Technisch wird dabei nichts zerschnitten. Das Grundstück bleibt eines, es gehört nach der Aufteilung nur mehreren Personen zu Bruchteilen. Jeder dieser Miteigentumsanteile ist untrennbar verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Was zum Sondereigentum gehört und was gemeinschaftlich bleibt, regelt § 5 WEG: Tragende Wände, Dach, Fassade und Treppenhaus bleiben gemeinschaftlich, auch wenn sie mitten durch eine Wohnung laufen.

Diese Trennung ist der Grund, warum eine Eigentumswohnung sich nie wie ein Haus verhält. Wer eine Einheit verkauft, verkauft immer auch einen Anteil an einer Gemeinschaft, an deren Beschlüssen und an deren Rücklage.

Gehört das Haus einer einzigen Person oder Gesellschaft, läuft die Aufteilung über § 8 WEG, die Teilung durch den Eigentümer. Es ist eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt; niemand muss zustimmen, auch die Mieter nicht. Gehört das Haus mehreren gemeinsam, greift stattdessen § 3 WEG, und dann braucht es eine Vereinbarung aller Miteigentümer.

Die Teilungserklärung enthält mehr als die Aufzählung der Einheiten. Sie legt die Miteigentumsanteile fest, meist nach Wohnfläche, und sie enthält in aller Regel die Gemeinschaftsordnung. Diese wirkt über Jahrzehnte, denn sie bestimmt, wie die Gemeinschaft arbeitet und wer welche Kosten trägt.

Das Grundbuchamt legt die Wohnungsgrundbücher nicht auf bloßes Wort an. Nach § 7 Abs. 4 WEG sind der Eintragungsbewilligung zwei Anlagen beizufügen, und beide kommen von der Bauaufsichtsbehörde.

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der jede Einheit mit derselben Nummer gekennzeichnet ist, die sie in der Teilungserklärung trägt. Die Behörde versieht ihn mit Unterschrift und Siegel. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen baulich vollständig voneinander und von den gemeinschaftlichen Räumen getrennt sind.

Liegen Teilungserklärung und beide Anlagen vor, schließt das Grundbuchamt das bisherige Blatt und legt für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Dort stehen künftig der Eigentümer der Einheit, die Lasten und die Grundpfandrechte. Ab diesem Moment existiert die Wohnung als eigenständiges Objekt.

Für die Finanzierung ist das die entscheidende Zäsur. Vorher gibt es kein Blatt, auf dem die Bank eines Käufers eine Grundschuld eintragen lassen könnte. Ein bestehendes Globaldarlehen des Aufteilers setzt sich dagegen als Gesamtgrundschuld auf allen neuen Blättern fort, und jede verkaufte Einheit muss daraus einzeln freigegeben werden. Wie dieser Mechanismus funktioniert, steht im Beitrag zu Globaldarlehen und Pfandfreigabe.

In einigen Gebieten kommt ein vierter Schritt dazu. Nach § 250 BauGB bedarf die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden dort einer Genehmigung. Entscheidend ist dabei eine Einschränkung, die häufig übersehen wird: Der Genehmigungsvorbehalt gilt nicht kraft Gesetzes, sondern nur dort, wo eine Landesregierung die Gebiete eigens durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Ohne eine solche Verordnung gibt es keinen Vorbehalt.

Diese Verordnungen müssen begründet werden und treten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft. Ausgenommen sind Wohngebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen, wobei die jeweilige Landesverordnung eine abweichende Zahl zwischen drei und fünfzehn bestimmen darf.

Für Rheinland-Pfalz ist eine Verordnung nach § 250 BauGB nicht ersichtlich. Die Übersicht des Deutschen Notarinstituts zu diesen Verordnungen führt mit Stand 20.01.2026 Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Niedersachsen auf, Rheinland-Pfalz ist nicht darunter. Verwechseln sollte man das nicht mit der § 201a BauGB-Verordnung des Landes vom 15. September 2023, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festlegt und unter anderem kommunale Vorkaufsrechte und Baugebote erleichtert. Sie nennt Landau, Ludwigshafen, Mainz, Speyer, Trier, Frankenthal, Neustadt an der Weinstraße und Worms sowie neun Landkreise. Ein Genehmigungserfordernis für die Umwandlung folgt daraus nicht, dafür wäre eine eigene Verordnung nach § 250 BauGB nötig.

Weil sich diese Gebietskulissen ändern können, gehört der aktuelle Stand trotzdem in jede Projektprüfung. Wo eine Verordnung gilt, nennt § 250 Abs. 3 BauGB Fälle, in denen die Genehmigung erteilt werden muss.

Die Aufteilung ist keine Formalie am Rande, sondern der längste planbare Abschnitt eines Aufteilerprojekts. Beim Notar dauert sie Stunden, bei den Behörden Wochen bis Monate, und zwar in einer Reihenfolge, die sich nicht parallelisieren lässt: Ohne Aufteilungsplan keine Abgeschlossenheitsbescheinigung, ohne beide kein Wohnungsgrundbuch, ohne Wohnungsgrundbuch keine Finanzierung für den einzelnen Käufer.

Zweiter Faktor sind die Mieter. Ihre Rechte greifen unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist, und sie wirken sich unmittelbar auf den Abverkauf aus. Was hier gilt, steht im Beitrag zu den Mieterrechten bei der Umwandlung.

Wie die Bank das Objekt vor der Aufteilung bewertet, folgt weiter den Regeln für Mehrfamilienhäuser, nicht denen für Eigentumswohnungen. Der Unterschied ist erheblich und steht im Beitrag dazu, wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet. Wie wir Aufteilerprojekte begleiten, steht auf der Seite zur Aufteilerfinanzierung. Bleibt das Haus ungeteilt im Bestand, gilt die Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.