Trägt sich das Mehrfamilienhaus aus den Mieten?

Ein Mehrfamilienhaus trägt sich, wenn der Reinertrag aus den Mieten den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung deckt, und zwar mit Puffer. Reinertrag ist die Nettokaltmiete aller Einheiten nach Abzug der Kosten, die der Eigentümer selbst trägt. Liegt er über dem Kapitaldienst, bezahlen die Mieter Ihr Darlehen. Liegt er darunter, zahlen Sie jeden Monat aus Ihrem Einkommen zu.

Banken messen das mit einer einzigen Kennzahl, der Kapitaldienstdeckung, im Englischen Debt Service Coverage Ratio. Bei einem Mehrfamilienhaus ist sie die wichtigste Zahl der ganzen Prüfung, weil das Haus und nicht Ihr Gehalt die Rate bedienen soll. Welche Mieten in diese Rechnung überhaupt eingehen, erklärt der Beitrag welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet. Hier geht es um den nächsten Schritt: ob diese Mieten reichen.

Die Kapitaldienstdeckung ist Reinertrag geteilt durch Kapitaldienst. Ein Wert von 1,0 heißt, dass das Haus genau aufgeht. Ein Wert von 1,2 heißt, dass nach Zins und Tilgung noch 20 Prozent Reserve bleiben. Die Rechnung lässt sich mit der Mieterliste und dem Darlehensangebot in wenigen Minuten nachvollziehen:

Die Bank zieht von der Nettokaltmiete alle Kosten ab, die beim Eigentümer hängenbleiben. Für die Bewertung des Hauses schreibt § 11 BelWertV vor, dass die Bewirtschaftungskosten mindestens 15 Prozent des Rohertrags betragen. Das ist eine Untergrenze für die Bewertung, keine Obergrenze für die Tragfähigkeitsrechnung.

In der Tragfähigkeitsrechnung setzen viele Banken eigene Abschläge an, und die liegen bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf oft deutlich höher. Wer selbst rechnet, sollte deshalb nicht mit dem Mindestwert planen, sondern mit den tatsächlichen Kosten der letzten Jahre: Hausverwaltung, Reparaturen, Leerstand und die Positionen der Betriebskostenabrechnung, die beim Eigentümer verbleiben.

Die Tabelle rechnet ein Haus mit acht Wohnungen in zwei Varianten: einmal mit dem Mindestabschlag der Verordnung, einmal mit einem vorsichtigeren Abschlag. Sie zeigt nicht, ob ein Angebot gut ist, sondern wie viel Kapitaldienst das Haus höchstens tragen kann. Das ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage.

Die Bank rechnet mit dem vollen Kapitaldienst, also mit Zins und Tilgung, obwohl die Tilgung Ihr eigenes Vermögen aufbaut. Aus Sicht der Bank ist das folgerichtig: Die Tilgung muss jeden Monat bezahlt werden, und wenn die Mieten dafür nicht reichen, fehlt das Geld auf dem Konto.

Steuerlich ist es umgekehrt. Die Tilgung mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung nicht, die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG dagegen schon. Ein Haus kann deshalb steuerlich einen Verlust ausweisen und trotzdem auf dem Konto Geld kosten, oder umgekehrt. Wie das für Sie ausfällt, besprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Für die Bank zählt allein der Zahlungsfluss.

Ein Haus, das sich heute trägt, muss sich auch nach der Zinsbindung tragen. Viele Banken rechnen deshalb zusätzlich mit einem Stresszins, den sie selbst festlegen und der über dem heutigen Niveau liegt. Hält die Kapitaldienstdeckung auch in diesem Fall, ist das Haus robust.

Zwei Dinge helfen dabei: eine Restschuld, die bis zum Ende der Bindung spürbar sinkt, und Mieten, die bis dahin mitwachsen. Wie Sie Zinsbindung und Tilgung beim Mehrfamilienhaus aufeinander abstimmen, erklärt der Beitrag zu Zinsbindung und Tilgung beim Mehrfamilienhaus.

Eine gute Kapitaldienstdeckung allein reicht nicht, die Bank fragt auch, wie sicher die Mieten sind. Diese Punkte schaut sie sich neben der Zahl an:

Trägt sich das Haus nicht, gibt es vier Stellschrauben: den Kaufpreis, das Eigenkapital, die Tilgung und Ihr Einkommen. Ein niedrigerer Kaufpreis oder mehr Eigenkapital senken das Darlehen und damit den Kapitaldienst. Eine niedrigere Anfangstilgung senkt ihn ebenfalls, verlängert aber die Laufzeit, und die Bank will das Darlehen innerhalb der Restnutzungsdauer des Gebäudes zurückhaben.

Bleibt eine Lücke, prüft die Bank, ob Ihr Einkommen sie dauerhaft schließt. Dann rechnet sie Ihre persönliche Kapitaldienstfähigkeit mit, so wie es § 18a KWG für Verbraucherdarlehen ohnehin verlangt. Mögliche Mieterhöhungen helfen dabei erst, wenn sie vereinbart sind. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB braucht die Zustimmung des Mieters und ist durch die Kappungsgrenze gedeckelt.

Rechnen Sie die Kapitaldienstdeckung, bevor Sie ein Angebot abgeben. Sie brauchen dafür nur die Mieterliste, die letzte Betriebskostenabrechnung und eine realistische Annahme für Instandhaltung und Verwaltung. Das Ergebnis sagt Ihnen, welcher Kapitaldienst und damit welche Darlehenshöhe zum Haus passt.

Wie die Bank aus denselben Mieten den Wert des Hauses ableitet, steht im Beitrag wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet. Ob eine Finanzierung auch ohne eigenes Geld geht, zeigt der Beitrag zum Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital. Den Gesamtablauf finden Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Den Kapitaldienst mit einem konkreten Angebot rechnen wir gern im Gespräch.