Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren

Ja, ein Mehrfamilienhaus lässt sich ohne Eigenkapital finanzieren, und zwar unter drei Voraussetzungen: Das Haus trägt seinen Kapitaldienst nach Bewirtschaftung aus den Mieten, Ihre persönliche Bonität stimmt, und Sie haben als Vermieter schon gezeigt, dass Sie einen Bestand führen können. Treffen alle drei zu, ist die Finanzierung ohne Eigenkapital keine Ausnahme, sondern eine Frage der passenden Bank.

Der Unterschied zur selbst genutzten Immobilie liegt in der Logik der Prüfung. Bei einem Einfamilienhaus zahlt Ihr Gehalt die Rate. Bei einem Mehrfamilienhaus zahlen die Mieter sie, und die Bank fragt deshalb zuerst, ob das Haus sich trägt, und erst danach, wie viel Sie selbst mitbringen. Eigenkapital ist in dieser Rechnung ein Puffer, nicht der Kern.

Ohne Eigenkapital finanziert die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern meist auch die Kaufnebenkosten. In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent nach § 11 GrEStG in Verbindung mit dem Landesgesetz, dazu kommen Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makler. Wie sich die Posten zusammensetzen, steht im Beitrag zu den Kaufnebenkosten.

Gleichzeitig rechnet die Bank nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert. Bei einem Mehrfamilienhaus ist das der Ertragswert aus der tatsächlich vereinbarten Miete, und er liegt fast immer unter dem Kaufpreis. Die Modellrechnung zeigt, wie weit Darlehen und Beleihungswert dadurch auseinanderliegen. Sie ist ausdrücklich eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage.

Die Lücke zwischen Darlehen und Beleihungswert ist der Teil, für den die Bank keine erstrangige Sicherheit im engeren Sinn hat. Pfandbriefbanken dürfen Darlehen nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts in die Deckung ihrer Pfandbriefe nehmen, so steht es in § 14 Pfandbriefgesetz. Alles darüber refinanziert die Bank teurer und rechnet ein höheres Risiko ein.

Das erklärt, warum ohne Eigenkapital nicht jede Bank mitgeht und warum der Aufschlag für den hohen Auslauf spürbar ist. Wie der Auslauf sich zusammensetzt, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf. Für das Mehrfamilienhaus heißt das: Je kleiner die Lücke, desto größer die Auswahl an Banken. Ein Kaufpreis, der nah am Ertragswert liegt, ist deshalb die beste Vorbereitung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital.

Die wichtigste Frage der Bank lautet: Reichen die Mieten nach Bewirtschaftung für Zins und Tilgung? Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete laut Mieterliste. Davon zieht die Bank Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltung und ein Mietausfallwagnis ab. In der Bewertung schreibt § 11 BelWertV dafür mindestens 15 Prozent des Rohertrags vor, in der Tragfähigkeitsrechnung setzen viele Banken eigene Abschläge an.

Was danach übrig bleibt, muss den vollen Kapitaldienst decken, und zwar mit Puffer. Viele Banken rechnen zusätzlich mit einem Stresszins, den sie selbst festlegen, um zu sehen, ob das Haus auch nach dem Ende der Zinsbindung noch trägt. Wie diese Rechnung im Einzelnen aufgebaut ist, zeigt der Beitrag Trägt sich das Mehrfamilienhaus aus den Mieten?, welche Mieten überhaupt zählen, der Beitrag welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Ohne Eigenkapital ist dieser Punkt härter als sonst. Das Darlehen ist größer, also ist der Kapitaldienst größer, und die Mieten müssen mehr tragen. Ein Haus mit Mieten deutlich unter dem Marktniveau kann trotzdem gut sein, aber die Bank rechnet mit dem, was heute im Vertrag steht.

Ihre persönliche Bonität ist das Sicherheitsnetz der Bank, falls das Haus einmal nicht trägt. Kaufen Sie als Privatperson, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen. Bei einem Verbraucherdarlehen muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit nach § 18a KWG prüfen, und bei einem Mehrfamilienhaus schaut sie dabei besonders genau hin.

Geprüft werden Einkommen und dessen Stabilität, die Schufa, bestehende Darlehen und Ihr Vermögen. Eine Vermögensaufstellung mit Bestandsimmobilien, Restschulden, Wertpapieren und Guthaben gehört deshalb in jede Anfrage. Gerade ohne Eigenkapital zählt die Liquiditätsreserve: Wer zeigen kann, dass eine Heizung oder ein Mietausfall nicht sofort zum Problem wird, überzeugt eher.

Erfahrung als Vermieter spielt eine wichtige Rolle, weil die Bank bei einem Mehrfamilienhaus auf Jahre von der Vermietung abhängt. Banken sprechen vom Track Record: Wer schon Wohnungen oder ein kleineres Haus über mehrere Jahre vermietet hat, kann das belegen.

Belegt wird das über die Steuerbescheide mit Anlage V, laufende Mietverträge, Kontoauszüge mit Mieteingängen und eine Übersicht des Bestands mit Restschulden. Wer sein erstes Mehrfamilienhaus kauft, hat diesen Nachweis noch nicht. Eine professionelle Hausverwaltung hilft dann ein Stück weit, ersetzt den Nachweis aber nicht ganz, und Banken verlangen in diesem Fall häufiger Eigenkapital oder eine zusätzliche Sicherheit.

Eine Grundschuld auf einer weiteren Immobilie kann eine Lücke schließen, sie ist aber der ergänzende Weg und nicht die Voraussetzung. Haben Sie ein schuldenfreies oder weitgehend getilgtes Objekt, kann die Bank dort eine zusätzliche Grundschuld eintragen und so den Teil absichern, den der Beleihungswert des neuen Hauses nicht deckt.

Sinnvoll ist das vor allem dann, wenn das neue Haus sich trägt, aber der Kaufpreis deutlich über dem Ertragswert liegt. Fehlt dagegen die Tragfähigkeit, hilft auch eine zweite Grundschuld wenig, denn die Bank will nicht verwerten, sondern bezahlt werden. Wie Banken mehrere Objekte zusammen sehen, steht im Beitrag wann die Bank Ihre Immobilien als Portfolio bewertet.

Ohne Eigenkapital entscheidet die Qualität der Unterlagen mit. Eine vollständige Objektakte beim ersten Kontakt zeigt der Bank, dass Sie das Haus kennen, und spart Wochen an Nachfragen. Diese Unterlagen gehören hinein:

Ab einer bestimmten Größe prüft die Bank das Mehrfamilienhaus nicht mehr in der Baufinanzierung, sondern in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Dann zählt die Tragfähigkeit des Hauses noch stärker, und das Eigenkapital wird anders gewichtet. Wo diese Schwelle liegt, legt jede Bank selbst fest. Der Beitrag ab wann ein Mehrfamilienhaus gewerblich finanziert wird erklärt die Auslöser.

Rechnen Sie zuerst das Haus, dann sich selbst. Legen Sie die Mieterliste neben den Kaufpreis und prüfen Sie, ob die Mieten nach Bewirtschaftung den Kapitaldienst tragen. Stellen Sie danach Ihre Vermögensaufstellung und Ihren Bestand zusammen. Erst dann lohnt die Frage, welche Bank das Paket ohne Eigenkapital nimmt.

Was eine Finanzierung für Ihr Haus konkret kostet und welche Banken für Ihren Fall in Frage kommen, klären wir im Gespräch. Den Überblick über Ablauf und Unterlagen finden Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Wer für eine selbst genutzte Immobilie ohne Eigenkapital plant, findet die Grundlagen im Beitrag zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital.