Zinsbindung und Tilgung beim Mehrfamilienhaus

Beim Mehrfamilienhaus wählen Sie Zinsbindung und Tilgung so, dass zwei Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind: Die Mieten tragen den Kapitaldienst heute, und am Ende der Bindung bleibt eine Restschuld, die eine Anschlussfinanzierung auch dann trägt, wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind. Die Wunschrate spielt dabei eine kleinere Rolle als beim Eigenheim, denn die Rate bezahlen die Mieter.

Die allgemeinen Überlegungen zur Dauer der Bindung stehen im Beitrag zur Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Hier geht es um das, was beim Mehrfamilienhaus anders ist: die Kapitaldienstdeckung, die Restnutzungsdauer des Gebäudes, Pläne wie Aufteilung oder Verkauf und die Frage, wie viel Tilgung die Mieten hergeben.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist beim Mehrfamilienhaus die wichtigste Zahl, weil an ihr die Anschlussfinanzierung hängt. Die nächste Bank prüft das Haus neu: Sie nimmt die Mieten von dann, zieht die Bewirtschaftung ab und fragt, ob der Rest den Kapitaldienst auf die Restschuld deckt. Ist die Restschuld kaum gesunken und der Zins gestiegen, kann ein Haus, das heute trägt, beim Anschluss nicht mehr tragen.

Die Tabelle zeigt, wie viel ein Annuitätendarlehen nach zehn Jahren mindestens getilgt hat. Mindestens deshalb, weil bei einer gleichbleibenden Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil jedes Jahr wächst. Die Rechnung kommt ohne Zinssatz aus und ist eine Modellrechnung, keine Zusage.

Die Bank will das Darlehen zurückhaben, bevor das Gebäude wirtschaftlich verbraucht ist. In der Bewertung rechnet sie mit der Restnutzungsdauer, über die nach § 12 BelWertV der Reinertrag kapitalisiert wird. Bei einem älteren Haus mit kurzer Restnutzungsdauer verlangt sie deshalb eine höhere Tilgung als bei einem frisch sanierten.

Eine sehr niedrige Anfangstilgung kann die volle Rückzahlung über die Restnutzungsdauer hinausschieben. Dann verlangt die Bank mehr Tilgung, oder sie rechnet mit einem niedrigeren Wert. Wie Restnutzungsdauer und Bodenwert die Bewertung beeinflussen, steht im Beitrag wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Jeder Euro Tilgung erhöht den Kapitaldienst und senkt damit die Kapitaldienstdeckung. Beim Mehrfamilienhaus ist die Tilgung deshalb eine Abwägung zwischen Sicherheit beim Anschluss und Puffer heute. Wie die Kapitaldienstdeckung gerechnet wird, zeigt der Beitrag Trägt sich das Mehrfamilienhaus aus den Mieten?.

Eine verbreitete Orientierung ist, mindestens so viel zu tilgen, wie das Gebäude steuerlich an Wert verliert. Die Absetzung für Abnutzung beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG bei Wohngebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2 Prozent im Jahr, bei älteren 2,5 Prozent und bei neueren 3 Prozent, jeweils auf den Gebäudeanteil. Wer in dieser Größenordnung tilgt, hält Schuld und Gebäudewert grob im Gleichschritt. Eine Rechtsregel ist das nicht. Weil Zinsen die Einkünfte aus Vermietung mindern, die Tilgung aber nicht, besprechen Sie die steuerliche Wirkung bitte mit Ihrem Steuerberater.

Die passende Zinsbindung ergibt sich aus Ihrem Plan mit dem Haus. Wer langfristig halten will, gewinnt mit einer langen Bindung Planbarkeit, denn die Kapitaldienstdeckung bleibt über viele Jahre stabil, während die Mieten mitwachsen. Wer aufteilen, verkaufen oder grundlegend sanieren will, braucht Beweglichkeit, denn ein vorzeitiger Ausstieg kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Grenze setzt das Gesetz in jedem Fall: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann jeder Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Das gilt auch für Gesellschaften. Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre nimmt Ihnen also nicht die Möglichkeit, nach zehn Jahren neu zu verhandeln. Für den Ausstieg davor gelten bei Verbrauchern die Regeln des § 502 BGB, Einzelheiten im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei größeren Summen lohnt es, das Darlehen in Teile mit unterschiedlicher Bindung aufzuteilen. Dann läuft nicht die gesamte Restschuld am selben Tag aus, und das Anschlussrisiko verteilt sich auf mehrere Zeitpunkte. Ein Teil mit kürzerer Bindung kann zugleich der Teil sein, der bei einem Teilverkauf oder einer größeren Sondertilgung zuerst zurückgeführt wird.

Steht der Anschluss in einigen Jahren an, lässt er sich mit einem Forward-Darlehen vorab sichern. Vereinbarte Sondertilgungsrechte helfen, die Restschuld gezielt zu senken, wenn das Haus Überschüsse abwirft; wie sie funktionieren, steht im Beitrag zur Sondertilgung.

Beim Anschluss prüft die Bank das Haus so, als würde sie es zum ersten Mal finanzieren, zumindest wenn Sie die Bank wechseln. Sie will diese Unterlagen sehen:

Rechnen Sie Zinsbindung und Tilgung vom Ende her. Legen Sie fest, welche Restschuld nach der Bindung höchstens offen sein soll, damit das Haus auch bei höheren Zinsen trägt, und prüfen Sie dann, ob die Mieten die dafür nötige Tilgung heute tragen. Passt beides nicht zusammen, ist eher der Kaufpreis das Problem als die Bindung.

Den Gesamtablauf beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus finanzieren, die Anschlussfinanzierung vermieteter Häuser der Beitrag zur Umschuldung bei vermieteten Immobilien. Mit welcher Bindung und Tilgung Ihr Haus zu konkreten Konditionen trägt, rechnen wir im Gespräch.