Mehrfamilienhaus über eine GmbH kaufen und finanzieren

Ja, eine GmbH kann ein Mehrfamilienhaus kaufen und dafür ein Darlehen aufnehmen. Sie steht dann als Eigentümerin im Grundbuch, schließt den Darlehensvertrag und bestellt die Grundschuld. Geprüft werden trotzdem auch die Menschen dahinter, und bei einer neuen Gesellschaft ohne Bilanzen fast ausschließlich sie.

Der Grund ist einfach: Die Bank braucht jemanden, dessen Zahlungsfähigkeit sie beurteilen kann. Eine frisch gegründete GmbH hat außer ihrem Stammkapital nichts vorzuweisen. Deshalb verlangen Banken in diesem Fall in aller Regel eine Bürgschaft der Gesellschafter und prüfen deren Einkommen und Vermögen so, als würden sie selbst kaufen.

Mit der GmbH als Käuferin ändert sich weniger an der Rechnung als an den Regeln. Das Haus muss sich genauso aus den Mieten tragen, die Bank bewertet es genauso nach dem Ertragswert. Aber Darlehensvertrag, Schutzrechte und Unterlagen folgen anderen Vorschriften:

Weil die GmbH kein Verbraucher ist, fallen die besonderen Schutzvorschriften für Verbraucherdarlehen weg, die mit § 491 BGB beginnen. Es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht für den Darlehensvertrag, keine vorvertraglichen Pflichtinformationen in der Form wie für Verbraucher, und die Verbraucherregeln zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB greifen nicht.

Das macht den Vertrag nicht schlechter, aber verhandelbarer, und es verlagert Verantwortung auf Sie. Klauseln zu Sondertilgung, zu Kündigungsrechten der Bank, zu Auflagen wie einer Mindestkapitaldienstdeckung und zur Vorfälligkeit sollten Sie vor der Unterschrift genau lesen. Wie die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich funktioniert, steht im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei einer neu gegründeten GmbH stützt sich die Bank auf die Gesellschafter und verlangt in aller Regel ihre selbstschuldnerische Bürgschaft. Bei dieser Form kann die Bank nach § 773 BGB direkt auf den Bürgen zugreifen, ohne zuerst gegen die GmbH vorzugehen. Die Haftungsbegrenzung der GmbH gilt gegenüber der finanzierenden Bank damit praktisch nicht.

Auch das Eigenkapital kommt in diesem Fall von den Gesellschaftern. Das Stammkapital beträgt nach § 5 GmbHG mindestens 25.000 Euro und reicht bei einem Mehrfamilienhaus kaum für die Nebenkosten. Was darüber hinaus nötig ist, bringen die Gesellschafter als Kapitalrücklage oder als Gesellschafterdarlehen ein. Ein Gesellschafterdarlehen erkennt die Bank meist nur dann wie Eigenkapital an, wenn es im Rang hinter ihrem Darlehen steht.

Wer als geschäftsführender Gesellschafter zugleich privat finanziert, kennt die Prüfung von der anderen Seite: Die Bank liest dann die Bilanz der GmbH, um das Einkommen des Gesellschafters zu beurteilen. Das erklärt der Beitrag zur Finanzierung für geschäftsführende Gesellschafter.

Hat die GmbH schon Immobilien im Bestand, rückt die Gesellschaft selbst in den Mittelpunkt. Die Bank liest die Jahresabschlüsse, prüft, ob der Bestand seinen Kapitaldienst trägt, und rechnet das neue Haus dazu. Eine Gesellschaft mit mehreren Jahren sauberer Vermietung bringt genau den Erfahrungsnachweis mit, den Banken bei Mehrfamilienhäusern schätzen.

Je stärker die Gesellschaft dasteht, desto eher lässt sich über den Umfang einer Bürgschaft verhandeln. Wie Banken mehrere Objekte zusammen betrachten, zeigt der Beitrag wann die Bank Ihre Immobilien als Portfolio bewertet, wie sie prüft, ob ein Haus sich trägt, der Beitrag Trägt sich das Mehrfamilienhaus aus den Mieten?.

Die steuerliche Seite ist meist der eigentliche Grund für eine GmbH, und sie gehört vor der Gründung zum Steuerberater. Für die Finanzierung reicht es, die Unterschiede zu kennen, weil sie bestimmen, wie viel Geld nach Steuern für Zins und Tilgung übrig bleibt.

Laufende Gewinne versteuert die GmbH mit Körperschaftsteuer. Nach § 23 KStG beträgt sie bis 2027 15 Prozent und sinkt danach jährlich bis auf 10 Prozent ab 2032. Eine Gesellschaft, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, kann bei der Gewerbesteuer die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG beantragen. Dafür werden Ausschüttungen beim Gesellschafter noch einmal besteuert, und die Zehnjahresfrist für steuerfreie private Veräußerungen nach § 23 EStG gilt für die GmbH nicht.

Wer ein Haus, das er schon privat besitzt, in eine GmbH überträgt, löst in der Regel erneut Grunderwerbsteuer aus und muss die eigene Zehnjahresfrist im Blick haben. Ob und wie sich die GmbH für Sie rechnet, besprechen Sie bitte vorab mit Ihrem Steuerberater.

Zu den üblichen Objektunterlagen, Mieterliste, Mietverträgen, Grundbuch, Energieausweis und Fotos, kommen bei einer GmbH die Unterlagen zur Gesellschaft und, wegen der Bürgschaft, zu den Gesellschaftern:

Klären Sie zuerst mit dem Steuerberater, ob die GmbH für Sie der richtige Rahmen ist, und erst danach die Finanzierung. Wird die Gesellschaft gegründet, lohnt es, die Bankunterlagen von Anfang an sauber zu führen: Ein ordentlich aufgestellter erster Jahresabschluss erleichtert jede weitere Finanzierung.

Ab welcher Größe Banken ohnehin gewerblich prüfen, erklärt der Beitrag ab wann ein Mehrfamilienhaus gewerblich finanziert wird. Den Ablauf der Finanzierung beschreibt die Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Welche Banken eine GmbH in Ihrer Konstellation finanzieren, besprechen wir im Gespräch.