DSTI-Kennzahl: Wie wird sie berechnet und was liest die Bank daraus?

Die DSTI-Kennzahl zeigt, welcher Anteil Ihres Einkommens für Zins und Tilgung aller Kredite gebraucht wird. DSTI steht für Debt Service to Income, auf Deutsch Schuldendienstquote. Liegt sie bei 35 Prozent, fließen 35 von 100 Euro Ihres Einkommens in Kreditraten, der Rest bleibt für Lebenshaltung, Rücklagen und alles andere.

Banken nutzen die Kennzahl als schnellen ersten Blick auf die Belastung eines Haushalts. Die Europäische Bankenaufsicht führt sie in ihren Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung ausdrücklich unter den Parametern auf, die Banken bei der Kreditvergabe an Verbraucher berücksichtigen sollen. Dort steht sie neben dem Verhältnis von Kredithöhe zu Einkommen und der Beleihungsquote.

Die DSTI ist damit eine von mehreren Kennzahlen, die zusammen ein Bild ergeben. Wie viel Immobilie Ihr Einkommen insgesamt trägt, beschreibt der Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Die Formel ist einfach: Summe aller Kreditraten geteilt durch das Einkommen, mal 100. In die Raten gehören Zins und Tilgung des geplanten Darlehens und aller Kredite, die Sie bereits bedienen, also auch Autokredit, Ratenkredit oder ein laufendes Immobiliendarlehen. Ob Sie mit Monats- oder mit Jahreswerten rechnen, spielt keine Rolle, solange Raten und Einkommen denselben Zeitraum abdecken.

Die EBA unterscheidet dabei zwei verwandte Werte. Das Verhältnis von Kredit-Kapitaldienst zu Einkommen betrachtet nur das neue Darlehen. Die Schuldendienstquote nimmt alle Verpflichtungen zusammen. Wenn Banken und Vermittler von DSTI sprechen, meinen sie fast immer den zweiten, umfassenderen Wert.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage einer Bank. Angenommen ist ein Paar mit zusammen 5.200 Euro Nettoeinkommen und 7.800 Euro Bruttoeinkommen im Monat. Es zahlt bereits 280 Euro für einen Autokredit. Für das neue Immobiliendarlehen ist eine Monatsrate von 1.450 Euro angenommen, für die Zeit nach der Zinsbindung eine vorsichtig höher angesetzte Rate von 1.750 Euro. Beide Raten sind reine Annahmen für das Rechenbeispiel und keine Kondition.

Welche Einkommensbasis gilt, legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest. Die EBA-Leitlinien nennen für das Verhältnis von Einkommen zu Kreditverpflichtungen ausdrücklich mehrere mögliche Bezugsgrößen: das Bruttoeinkommen, die Einkünfte nach Steuern und Abgaben und das Einkommen nach sonstigen regelmäßigen Aufwendungen.

Die Modellrechnung zeigt, wie stark das den Wert verschiebt. Derselbe Haushalt liegt auf Bruttobasis bei rund 22 Prozent, auf Nettobasis bei rund 33 Prozent. Wer eine DSTI liest oder mit einer Zahl aus einem Onlinerechner vergleicht, muss deshalb immer fragen, auf welches Einkommen sie sich bezieht. Für Ihre eigene Planung ist das Nettoeinkommen die vorsichtigere Basis, denn die Rate wird von dem Geld bezahlt, das tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt.

Nein, in Deutschland gibt es keine gesetzliche DSTI-Obergrenze. § 48u KWG erlaubt der BaFin bei Wohnimmobilienkrediten nur zwei Eingriffe: eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehensvolumen zu Immobilienwert und Vorgaben dazu, wie schnell ein Darlehen getilgt sein muss. Eine Grenze für das Verhältnis von Raten zu Einkommen ist darin nicht vorgesehen.

Das heißt aber nicht, dass jede DSTI durchgeht. Die EBA-Leitlinien verlangen in ihrem Anhang zu den Kreditvergabekriterien, dass Banken zulässige Limits für die Schuldendienstquote festlegen. Jede Bank zieht ihre Grenze also selbst, und sie zieht sie unterschiedlich. Ein Fall, der bei einer Bank knapp über der internen Schwelle liegt, kann bei einer anderen ohne Weiteres passen.

Die Bank rechnet die DSTI oft nicht nur mit der heutigen Rate, sondern auch mit einer höheren Rate für die Zeit nach der Zinsbindung. Der Grund steht in § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV: Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ist ein wahrscheinlicher Anstieg des Sollzinssatzes ausreichend zu berücksichtigen. Läuft Ihr Darlehen länger als die Zinsbindung, ist die heutige Rate nur für einen Teil der Laufzeit gesichert.

In der Modellrechnung steigt die DSTI durch diesen Puffer von rund 33 auf rund 39 Prozent. Mit welchem Aufschlag eine Bank rechnet, legt sie selbst fest. Eine längere Zinsbindung verkleinert den Zeitraum, in dem das Risiko besteht. Mehr dazu im Beitrag Zinsbindung.

Mieten senken die DSTI, laufende Kredite erhöhen sie, und beide zählen nur so weit, wie die Bank sie anerkennt. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV dürfen Mieteinnahmen nur berücksichtigt werden, wenn sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Angesetzt wird meist die Nettokaltmiete nach einem Abschlag. Wie dieser Ansatz zustande kommt, erklärt der Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Laufende Kredite gehen mit ihrer vollen Rate in die Rechnung, auch wenn sie in einem Jahr auslaufen. Ein kleiner Ratenkredit mit hoher Monatsrate kann die DSTI deshalb stärker belasten als seine Restschuld vermuten lässt. Ob es sich lohnt, solche Kredite vor oder mit der Finanzierung abzulösen, zeigt der Beitrag Kredite in die Immobilienfinanzierung bündeln.

Die DSTI misst die laufende Belastung, die DTI die Höhe der Schulden und der Beleihungsauslauf die Absicherung durch die Immobilie. Keine der drei ersetzt die anderen. Eine lange Laufzeit kann die DSTI niedrig halten, obwohl die Gesamtschuld im Verhältnis zum Einkommen hoch ist. Ein hoher Kaufpreis kann bei gutem Einkommen tragbar sein, aber trotzdem einen Beleihungsauslauf ergeben, den die Bank mit einem Aufschlag versieht.

Die DSTI ist eine Kennzahl, die Entscheidung trifft die Bank über die Haushaltsrechnung. § 505b Abs. 2 BGB verpflichtet sie zu einer eingehenden Prüfung auf Grundlage von Informationen zu Einkommen, Ausgaben und Ihren übrigen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Dazu gehören Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Unterhalt und die Zahl der Personen im Haushalt.

Zwei Haushalte mit derselben DSTI können deshalb ganz verschieden dastehen. Ein Paar ohne Kinder hat bei 33 Prozent Schuldendienstquote einen anderen Spielraum als eine Familie mit drei Kindern. Wer in der Bank am Ende entscheidet und worauf diese Stelle schaut, beschreibt der Beitrag Was die Marktfolge prüft.

Rechnen Sie Ihre DSTI vor der ersten Bankanfrage selbst, und zwar so, wie eine vorsichtige Bank rechnet. Diese Schritte helfen dabei.

Eine DSTI ist schnell gerechnet, aber erst mit Ihrer tatsächlichen Rate und den Richtlinien der passenden Bank aussagekräftig. Im Gespräch rechnen wir Ihre Kennzahlen mit Ihrer Selbstauskunft durch und fragen bei den Banken an, deren Grenzen zu Ihrem Fall passen. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung.