Zweite Immobilienfinanzierung: Wie prüft die Bank den zweiten Kredit?

Ja, eine zweite Immobilienfinanzierung ist auch dann möglich, wenn Ihr erstes Darlehen noch lange läuft. Kein Gesetz und keine Bankregel verbietet zwei Immobilienkredite gleichzeitig. Entscheidend ist allein, ob Ihr Einkommen beide Raten gemeinsam trägt und ob die Sicherheiten zur neuen Darlehenssumme passen.

Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit nach § 505b Abs. 2 BGB und § 18a KWG eingehend prüfen. Welche Faktoren dabei zählen, regelt § 4 Abs. 1 ImmoKWPLV: Neben Einkommen und Vermögen gehören ausdrücklich die sonstigen regelmäßigen Ausgaben, Schulden und finanziellen Verbindlichkeiten dazu. Ihr laufender Immobilienkredit ist genau so eine Verbindlichkeit und steht deshalb vollständig in der neuen Rechnung.

Der zweite Kredit wird also nicht schwerer, weil er der zweite ist. Er wird schwerer, weil ein Teil Ihres Einkommens schon verplant ist. Wie groß dieser Teil ist und wie sicher er über die Jahre bleibt, prüft die Bank Schritt für Schritt.

Die Bank setzt die volle monatliche Rate Ihres bestehenden Darlehens als Ausgabe an, also Zins und Tilgung zusammen. Sie nimmt dafür die Rate aus dem Darlehensvertrag oder dem aktuellen Kontoauszug, nicht eine geschätzte. Danach kommt die neue Rate dazu, und erst wenn nach beiden Raten, Ihren Lebenshaltungskosten und allen weiteren Verpflichtungen ein Überschuss bleibt, gilt die Finanzierung als tragfähig.

Ein zweiter Punkt ist das Ende der Zinsbindung des ersten Darlehens. Endet sie, während die neue Finanzierung läuft, ist die heutige Rate nur für einen Teil der Laufzeit gesichert. § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV verlangt, einen wahrscheinlichen Anstieg des Sollzinssatzes ausreichend zu berücksichtigen. Viele Banken rechnen deshalb die Restschuld zum Ende der Zinsbindung mit einem Sicherheitsaufschlag neu, dessen Höhe sie in ihren eigenen Richtlinien festlegen.

Wer seine Anschlussfinanzierung schon gesichert hat, nimmt der Bank diese Unsicherheit. Wie das geht und worauf es dabei ankommt, erklärt der Beitrag Forward-Darlehen. Wie lange Sie sich bei der neuen Finanzierung festlegen sollten, lesen Sie im Beitrag Zinsbindung.

Wie die Bank rechnet, hängt vor allem davon ab, wer in den beiden Immobilien wohnt. Bei einer vermieteten zweiten Wohnung trägt die Miete einen Teil der neuen Rate. Bei einer selbst genutzten Zweitimmobilie trägt Ihr Einkommen beide Raten allein, und bei einem Umzug ändert sich die Rolle der ersten Immobilie.

Mieten zählen nur, soweit sie nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Die Bank nimmt dafür die Nettokaltmiete und zieht einen Abschlag für Leerstand, Instandhaltung und Verwaltung ab. Wie das im Einzelnen aussieht, steht im Beitrag Welche Mieteinnahmen rechnet die Bank bei Ihrer Finanzierung an?

Ja, eine schon weit getilgte erste Immobilie kann als zusätzliche Sicherheit dienen und damit einen Teil des Eigenkapitals ersetzen. Die Bank lässt dafür eine Grundschuld auf beiden Objekten eintragen oder nutzt eine bestehende Grundschuld am ersten Objekt mit. Den Beleihungsauslauf rechnet sie dann nicht für die neue Immobilie allein, sondern über beide zusammen.

Steht eine Grundschuld auf beiden Grundstücken, spricht man von einer Gesamtgrundschuld. Nach § 1132 BGB, der über § 1192 Abs. 1 BGB auch für die Grundschuld gilt, haftet dann jedes der Grundstücke für den ganzen Betrag. Für die Bank ist das eine starke Sicherheit, für Sie bedeutet es eine enge Bindung: Solange die Gesamtgrundschuld besteht, können Sie ein Objekt nur verkaufen oder zu einer anderen Bank umschulden, wenn die Bank es freigibt.

Ein zweiter Weg ist die bestehende Grundschuld am ersten Objekt. Grundschulden werden beim Tilgen nicht kleiner, sie bleiben in voller Höhe im Grundbuch stehen. Der Teil über der heutigen Restschuld ist wirtschaftlich frei und kann für ein weiteres Darlehen bei derselben Bank genutzt werden, wenn die Zweckerklärung das zulässt. Wie sich der Beleihungsauslauf berechnet, erklärt der Beitrag Beleihungsauslauf.

Beides kann richtig sein, und die Antwort hängt davon ab, was Sie mit den beiden Immobilien in den nächsten Jahren vorhaben. Die Bank Ihres ersten Darlehens kennt Sie und kann eine vorhandene Grundschuld leichter mitnutzen. Eine andere Bank prüft Sie unabhängig und hält die beiden Objekte sauber getrennt.

Bei vermieteten Wohnungen kommt eine aufsichtsrechtliche Zählung hinzu. Nach Art. 124 Abs. 2 CRR behandelt eine Bank vermietete Wohneinheiten einer Privatperson nur dann wie einen gewöhnlichen Wohnimmobilienkredit, wenn bei ihr nicht mehr als 4 Einheiten als Sicherheit dienen. Diese Zählung läuft je Bank. Was ab dieser Grenze anders wird, lesen Sie im Beitrag Ab wann bewertet die Bank Ihre Finanzierung wie ein Immobilienportfolio?

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage einer Bank. Angenommen ist eine Eigentumswohnung zur Vermietung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro, Kaufnebenkosten von 25.000 Euro und 30.000 Euro Eigenkapital. Die Bank setzt als Beleihungswert der Wohnung 225.000 Euro an. Das erste Objekt, ein selbst genutztes Haus, hat einen angenommenen Beleihungswert von 400.000 Euro und eine Restschuld von 180.000 Euro.

Die meisten Banken erwarten auch beim zweiten Kauf, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werfen keinen Wert ab, den die Bank beleihen könnte. Was in diese Nebenkosten hineingehört, steht im Beitrag Kaufnebenkosten.

Die Modellrechnung zeigt, warum die erste Immobilie hier so viel ausmacht. Ohne sie liegt der Beleihungsauslauf deutlich über dem Wert der neuen Wohnung, mit ihr sinkt er weit darunter. Ob sich dieser Weg lohnt, ist aber keine reine Rechenfrage. Er bindet beide Objekte an eine Bank, und die Rücklage, die Sie im Konto behalten, ist bei zwei Immobilien wichtiger als bei einer.

Für die zweite Finanzierung braucht die Bank alles, was sie auch beim ersten Kauf verlangt hat, und dazu die Unterlagen zum laufenden Darlehen und zum ersten Objekt. Nach § 505b Abs. 3 BGB muss sie Ihre Angaben in angemessener Weise überprüfen, notfalls durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.

Die meisten Probleme bei einer zweiten Finanzierung entstehen nicht durch zu wenig Einkommen, sondern durch eine Rechnung, die das erste Darlehen zu freundlich darstellt. Diese Punkte sollten Sie vor der Anfrage prüfen.

Rechnen Sie vor der ersten Anfrage so, wie die Bank rechnet: beide Raten in voller Höhe, Mieten nur nach Abschlag und das Zinsbindungsende des ersten Darlehens im Blick. Klären Sie außerdem, ob die erste Immobilie als Sicherheit dienen soll und ob Sie die damit verbundene Bindung an eine Bank in Kauf nehmen wollen.

Wie sich Zinsen einer vermieteten Immobilie steuerlich auswirken und ob der zweite Kauf für Sie steuerlich sinnvoll ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Im Gespräch gehen wir Ihr laufendes Darlehen, Ihre Sicherheiten und Ihre Unterlagen gemeinsam durch und fragen bei den Banken an, deren Richtlinien zu Ihrem Fall passen. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Kapitalanlage finanzieren.