Was die Marktfolge prüft

Die Marktfolge ist die Einheit einer Bank, die zu Ihrer Finanzierung ein zweites Votum abgibt, unabhängig von der Person, die Sie berät. Die Grundlage sind die Mindestanforderungen an das Risikomanagement, kurz MaRisk, ein Rundschreiben der BaFin zu § 25a KWG. Sie unterscheiden den Markt, der Kreditgeschäfte anbahnt und ein Votum gibt, von der Marktfolge, die ein weiteres Votum bei Kreditentscheidungen abgibt.

Beide Bereiche sind bis einschließlich der Geschäftsleitung voneinander getrennt, und die MaRisk verstehen darunter ausdrücklich die fachliche und die disziplinarische Trennung. Die Person in der Marktfolge untersteht also nicht dem Vertrieb. Die Trennung gilt auch im Vertretungsfall. Wer im Urlaub Ihres Beraters anruft, landet nicht plötzlich bei jemandem, der beide Rollen zugleich ausübt.

Wie diese Trennung grundsätzlich aufgebaut ist und warum ein gutes Objekt einen knappen Haushalt nicht rettet, beschreibt der Beitrag Wie Banken derzeit auf Finanzierungen schauen. Hier geht es um die nächste Frage: Was genau passiert mit Ihrer Akte, wenn sie beim zweiten Votum ankommt, und woran ist die Person dort gebunden.

Die Marktfolge prüft, ob die Kreditentscheidung nachvollziehbar und vertretbar ist, nicht jede Zahl ein zweites Mal. Die MaRisk verlangen für das marktunabhängige Votum mindestens eine materielle Plausibilitätsprüfung. Die im Markt erledigten Tätigkeiten müssen dabei nicht wiederholt werden. Im Vordergrund stehen nach dem Wortlaut die Nachvollziehbarkeit und die Vertretbarkeit der Kreditentscheidung.

Zwei Prüffragen nennt das Rundschreiben ausdrücklich. Die erste lautet, wie aussagekräftig das Votum des Marktes ist. Die zweite, ob die Kreditvergabe der Höhe und der Form nach vertretbar ist. Damit die Person das beurteilen kann, muss sie Zugang zu allen wesentlichen Kreditunterlagen haben. Das erklärt, warum eine knappe Begründung im Antrag mehr Rückfragen erzeugt als ein einzelner fehlender Beleg: Die Marktfolge liest nicht nur Ihre Unterlagen, sie liest auch, wie Ihr Berater den Fall begründet hat.

Bei der Kreditvergabe steht Ihre Kapitaldienstfähigkeit im Mittelpunkt der Prüfung. Die MaRisk verlangen, die für das Risiko wichtigen Faktoren unter besonderer Berücksichtigung der Kapitaldienstfähigkeit zu analysieren. Das erfordert nach den Erläuterungen grundsätzlich eine individuelle Betrachtung Ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse, und zwar einschließlich der Risiken für Ihre künftige Vermögens- und Liquiditätslage.

Auch dort, wo eine Bank ein vereinfachtes Verfahren nutzen darf, entfällt die Prüfung nicht. Das Rundschreiben stellt klar, dass eine Beurteilung auf Basis eines vereinfachten Verfahrens keinen generellen Verzicht auf diese Tätigkeiten bedeutet. Auf der Gesetzesseite steht dasselbe noch deutlicher: Nach § 505b Abs. 2 BGB muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben und anderen finanziellen Umständen eingehend prüfen.

Nach § 505b Abs. 3 BGB berücksichtigt die Bank auch die Auskünfte, die Sie einem Darlehensvermittler gegeben haben, und sie muss die Informationen angemessen überprüfen, soweit erforderlich durch Einsicht in unabhängig nachprüfbare Unterlagen. Deshalb gleicht die Marktfolge die Selbstauskunft mit Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen ab. Abweichungen zwischen beiden sind ein typischer Anlass für Rückfragen. Wie Sie die Größenordnung vorab selbst einschätzen, zeigt der Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten.

Vor der Kreditvergabe muss die Immobilie als Sicherheit bewertet und ihr rechtlicher Bestand geprüft sein. So steht es in den MaRisk, und die Überprüfung der Sicherheiten ist dort ausdrücklich außerhalb des Bereichs Markt angesiedelt. Ihr Berater kann Ihnen den Wert, mit dem die Bank rechnet, deshalb nicht verbindlich nennen.

Der Wertansatz muss hinsichtlich wertbeeinflussender Umstände nachvollziehbar und in seinen Annahmen begründet sein. Die Personen, die Immobilien bewerten, dürfen nicht in die Kreditentscheidung eingebunden sein und müssen vom Markt unabhängig sein. Mögliche Interessenkonflikte sind auszuschließen, und für die Bewertung von Immobiliensicherheiten ist eine angemessene Rotation der zuständigen Personen vorgesehen. Wendet eine Bank ein anerkanntes Verfahren an, etwa im Einklang mit der BelWertV, entfällt die gesonderte Überprüfung des Bewertungsverfahrens.

Für Sie folgt daraus vor allem eines: Grundriss, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug und bei Wohnungen die Teilungserklärung gehören früh in die Akte. Wie die Bank daraus den Wert ableitet, erklären die Beiträge zur Immobilienbewertung durch die Bank und zum Beleihungsauslauf.

Die Marktfolge darf sich nicht allein auf Ihre Schufa oder eine andere externe Bonitätsnote stützen. Die MaRisk verlangen, dass sich die Bank ein eigenständiges Urteil über das Adressenausfallrisiko bildet und nicht ausschließlich auf externe Bonitätseinschätzungen abstellt. Eigene Erkenntnisse und Informationen sind bei der Kreditentscheidung zu nutzen.

Dazu kommt die interne Risikoeinstufung. Jede Bank muss Risikoklassifizierungsverfahren einrichten, die neben quantitativen soweit möglich auch qualitative Kriterien berücksichtigen, und die Verantwortung für deren Entwicklung und Qualität liegt ebenfalls außerhalb des Marktes. Ein Score öffnet also die Tür, aber er schließt die Prüfung nicht ab. Umgekehrt ist ein einzelner erledigter Eintrag kein automatisches Aus, wenn der Rest der Akte trägt.

Die Marktfolge entscheidet nicht nach eigenem Geschmack, sondern innerhalb einer festgelegten Kompetenzordnung. Nach den MaRisk muss jede Bank eine klare und konsistente Kompetenzordnung festlegen, in der die Befugnisse und Beschränkungen jedes Entscheiders beschrieben sind, ebenso der etwaige Einsatz automatisierter Modelle. Wer über welche Beträge und Risiken entscheiden darf, steht damit vorher fest.

Hinzu kommen die Bearbeitungsgrundsätze der Bank, die nach Kreditarten differenziert sein können, und die festgelegten Kreditvergabekriterien. Für Abweichungen von diesen Standards verlangen die MaRisk einen risikobasierten Ansatz. Eine Ausnahme ist also möglich, aber sie muss begründet und auf der passenden Stufe entschieden werden. Außerdem müssen Kreditentscheidungen unvoreingenommen sein und dürfen nicht durch Interessenkonflikte beeinträchtigt werden, etwa durch private Beziehungen zwischen Kreditnehmer und Entscheider.

Bei abweichenden Voten gibt es genau zwei Wege: Der Kredit ist abzulehnen oder zur Entscheidung auf eine höhere Kompetenzstufe zu verlagern. Entscheidet ein Ausschuss, muss die Mehrheit so gestaltet sein, dass die Marktfolge nicht überstimmt werden kann. Für Sie heißt das, dass ein Berater, der von Ihrem Fall überzeugt ist, die Marktfolge nicht übergehen kann. Er kann nur die Akte so aufbereiten, dass sie überzeugt.

Nicht jede Finanzierung durchläuft zwei Voten. Für Geschäfte, die unter Risikogesichtspunkten als nicht wesentlich einzustufen sind, darf eine Bank nach den MaRisk bestimmen, dass ein Votum genügt. Das ist ausdrücklich auch möglich, wenn das Geschäft von Dritten angebahnt wurde, also etwa über einen Vermittler. Als Beispiel für nicht risikorelevantes Geschäft nennt das Rundschreiben das standardisierte Mengengeschäft.

Wo die Grenze zwischen beiden Strecken liegt, legt jede Bank eigenverantwortlich fest. Deshalb läuft derselbe Fall bei einem Haus als Standard durch und braucht beim nächsten zwei Voten und entsprechend länger. Die Anforderungen an den Prozess entfallen in der schlanken Strecke nicht, sie werden nur angemessen umgesetzt. Eine gezielte Bankauswahl wirkt deshalb nicht nur auf das Ob, sondern auch auf die Dauer.

Eine Einschränkung betrifft größere Banken. Institute, die unmittelbar von der Europäischen Zentralbank beaufsichtigt werden, fallen seit der Neufassung vom 30.06.2026 nicht mehr unter die MaRisk und richten sich nach den europäischen Vorgaben, darunter den EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung. Der Grundgedanke der unabhängigen Prüfung bleibt dort derselbe, die Einzelheiten der Organisation können abweichen.

Vor der Auszahlung wird kontrolliert, ob die Voraussetzungen und Auflagen aus dem Kreditvertrag erfüllt sind. Die MaRisk schreiben diese Kreditbearbeitungskontrolle ausdrücklich vor, zusammen mit der Prüfung, ob die Entscheidung entsprechend der Kompetenzordnung getroffen wurde. Eine Zusage mit Auflagen ist deshalb ein Etappenziel, kein Geld auf dem Konto.

Zusätzlich muss die Bank überwachen, dass erforderliche Kreditunterlagen zeitnah eingereicht und ausgewertet werden, und für ausstehende Unterlagen ein Mahnverfahren einrichten. Wer also nach der Zusage eine Erinnerung zu fehlenden Nachweisen bekommt, erlebt keinen Sonderfall, sondern einen vorgeschriebenen Prozess. Bei zweckgebundenen Krediten kommt die Kontrolle hinzu, ob das Geld für den vereinbarten Zweck verwendet wurde. Bei Modernisierungen kennen Sie das als Verwendungsnachweis.

Auch während der Laufzeit bleibt die Bank dran. Die Adressenausfallrisiken sind mindestens jährlich zu beurteilen, wobei die Intensität vom Risikogehalt abhängt, und Sicherheiten sind je nach Art zu überwachen. Werden Informationen bekannt, die auf eine wesentliche Verschlechterung hindeuten, ist eine außerordentliche Überprüfung unverzüglich durchzuführen.

Was nicht in der Akte steht, existiert für die Marktfolge nicht. Nach § 505b Abs. 4 BGB muss die Bank bei einer Immobilienfinanzierung die Verfahren und Angaben, auf die sich die Kreditwürdigkeitsprüfung stützt, festlegen, dokumentieren und die Dokumentation aufbewahren. Die MaRisk verlangen zusätzlich Dokumentationspflichten, die unter anderem für Prüfungen benötigt werden. Eine mündliche Erklärung am Telefon ersetzt deshalb keinen Satz im Antrag.

Die Pflicht zur Prüfung selbst steht in § 505a BGB und auf der Aufsichtsseite in § 18a KWG. Die Marktfolge ist damit nicht die strenge Abteilung einer einzelnen Bank, sondern die Stelle, an der gesetzliche und aufsichtsrechtliche Pflichten praktisch umgesetzt werden.

Sie schreiben Ihre Anfrage für eine Person, die Sie nie treffen. Diese Person prüft, ob die Begründung trägt, ob Selbstauskunft und Belege zusammenpassen und ob der Kredit der Höhe und Form nach vertretbar ist. Je weniger sie selbst zusammensuchen muss, desto schneller kommt ihr Votum.

Genau hier liegt unsere Arbeit bei einer Baufinanzierung: Wir bereiten die Akte so auf, dass sie ohne Rückfrage lesbar ist, und wählen Banken aus, deren Kriterien zu Ihrem Fall passen. Eine Zusage können wir dabei nicht versprechen, denn die Entscheidung liegt bei der Bank und dort in zwei getrennten Händen. Konditionen nennen wir im Ratgeber bewusst nicht. Die klären wir für Ihre Konstellation im Gespräch.