Einrichtung mitfinanzieren: was bei Küche und Möbeln geht

Möbel, Lampen und Elektrogeräte finanziert die Bank in aller Regel nicht über das Baudarlehen. Das Darlehen mit Grundschuld deckt die Immobilie, und die Bank gibt es in der Höhe, in der sie die Immobilie im Grundbuch absichern kann. Ein Sofa oder eine Waschmaschine erhöht diese Sicherheit nicht.

Anders sieht es bei allem aus, was fest mit dem Gebäude verbunden ist. Ein neues Bad, neue Fenster oder eine neue Heizung verändern den Wert des Hauses dauerhaft. Solche Maßnahmen können als Modernisierung in die Finanzierung einfließen, wenn sie im Gutachten der Bank als Wertsteigerung ankommen. Wie das funktioniert, zeigt der Beitrag Modernisierung mitfinanzieren.

Für die übrige Einrichtung gilt: Sie wird nicht verboten, sie wird nur anders bezahlt. Aus Eigenkapital, aus einer Reserve oder über eine eigene Finanzierung, die neben dem Baudarlehen läuft. Entscheidend ist, dass die Bank des Baudarlehens davon weiß, bevor sie entscheidet.

Die Bank beleiht keine Möbel, weil sie mit ihnen im Ernstfall nichts anfangen kann. Ein Baudarlehen ist ein langfristiger Kredit, dessen Sicherheit über Jahrzehnte tragen muss. Maßstab ist deshalb nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert, also der Wert, den die Immobilie nach vorsichtiger Schätzung dauerhaft behält.

Einrichtung verliert dagegen schnell an Wert. Eine neue Küche ist nach wenigen Jahren gebraucht, Möbel und Geräte noch früher. Selbst wenn die Grundschuld rechtlich auch Zubehör des Grundstücks erfasst, wie es § 1120 BGB für die Hypothek regelt und was über die Grundschuld entsprechend gilt, rechnet keine Bank mit diesem Zubehör als tragendem Teil ihrer Sicherheit.

Dazu kommt der Beleihungsauslauf. Er setzt Darlehen und Beleihungswert ins Verhältnis. Jeder Euro, der für Einrichtung ins Baudarlehen flösse, würde den Auslauf erhöhen, ohne dass der Wert der Sicherheit mitwächst. Mehr dazu im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Ob etwas zur Immobilie gehört, entscheidet das Bürgerliche Gesetzbuch und nicht der Möbelkatalog. Nach § 94 BGB gehören die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen zu seinen wesentlichen Bestandteilen. § 97 BGB beschreibt Zubehör: bewegliche Sachen, die dem Zweck der Hauptsache dienen, ohne Bestandteil zu sein.

Für die Finanzierung ergibt sich daraus eine grobe Einteilung. Sie ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall, zeigt aber, wo die Grenze für die Bank verläuft.

Eine mitgekaufte Küche gehört mit eigenem Betrag in den Kaufvertrag. Der Grund ist die Grunderwerbsteuer: Sie bemisst sich nach der Gegenleistung für das Grundstück, geregelt in § 9 GrEStG. Bewegliches Inventar ist kein Grundstück im Sinne des Gesetzes, der Betrag dafür gehört deshalb nicht in die Bemessungsgrundlage.

In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent. Die folgende Modellrechnung zeigt die Größenordnung. Sie arbeitet mit Annahmen und ist keine Zusage: Kaufpreis insgesamt 300.000 Euro, davon 7.000 Euro für eine mitverkaufte Einbauküche.

Ein überhöhter Betrag für das Inventar spart nur auf dem Papier. Das Finanzamt kann den Wert prüfen und beanstanden, wenn er nicht zu Alter und Ausstattung passt. Belege wie die ursprüngliche Rechnung helfen, den Ansatz zu begründen.

Gleichzeitig verschiebt sich das Bild für die Bank. Je höher der Inventaranteil, desto niedriger der Preis der Immobilie selbst, und desto mehr müssen Sie aus eigenen Mitteln aufbringen. Wer knapp kalkuliert, verschlechtert sich mit einem künstlich hohen Küchenpreis also doppelt. Wie sich die Nebenkosten insgesamt zusammensetzen, steht im Beitrag Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis.

Für die Einrichtung stehen vier Wege offen, und welcher passt, hängt von Betrag, Zeitpunkt und Ihrer Haushaltsrechnung ab. Keiner davon ist für sich falsch. Falsch wird es erst, wenn die Bank des Baudarlehens nichts davon weiß.

Die Bank muss jeden weiteren Kredit kennen, weil sie Ihre Rate auf Grundlage der gesamten Belastung genehmigt. Vor jedem Verbraucherdarlehen ist sie zur Kreditwürdigkeitsprüfung verpflichtet, geregelt in § 505a BGB. Dafür nimmt sie Ihre Einnahmen, setzt Pauschalen für die Lebenshaltung an und zieht alle laufenden Raten ab. Was übrig bleibt, muss für das Baudarlehen reichen.

Ein Ratenkredit für Möbel, der in dieser Rechnung fehlt, verändert das Ergebnis. Wird er zwischen Zusage und Auszahlung aufgenommen, erscheint er in der Auskunftei, und die Bank sieht eine Belastung, die sie nicht geprüft hat. Viele Darlehensverträge verpflichten Sie, solche Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse mitzuteilen. Im ungünstigen Fall prüft die Bank neu, bevor sie auszahlt.

Der sichere Weg ist einfach: Geplante Anschaffungen und ihre Finanzierung gehören von Anfang an in die Unterlagen. Dann rechnet die Bank die Rate mit ein, und die Zusage steht auf einem vollständigen Bild. Was Banken an Ihrer Person sonst noch prüfen, steht im Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Bei einer vermieteten Wohnung bleibt die Finanzierungslogik gleich: Die Bank beleiht die Immobilie, nicht die Küche. Steuerlich kann eine mitvermietete Einbauküche dagegen eine eigene Rolle spielen, etwa bei der Abschreibung und bei der Frage, wie der Kaufpreis aufgeteilt wird.

Diese Fragen hängen vom Einzelfall ab. Bitte ziehen Sie dafür Ihren Steuerberater hinzu, bevor Sie die Aufteilung im Kaufvertrag festlegen. Für die Finanzierung selbst zählt, dass der Inventaranteil klar benannt ist und Ihr Eigenkapital ihn trägt.

Am besten klären Sie die Einrichtung, bevor Sie den Finanzierungsantrag stellen. Diese Schritte helfen, damit am Ende weder Geld noch Zusage fehlen.