Wie Banken derzeit auf Finanzierungen schauen

Der Ton gegenüber Käufern ist wieder offener geworden, der Prüfmaßstab dahinter ist es nicht. Beides lässt sich an zwei Vorgängen festmachen, die nichts mit dem einzelnen Kunden zu tun haben. Die BaFin hat den Kapitalpuffer für Wohnimmobilienkredite zum 01.05.2025 von 2 auf 1 Prozent gesenkt und dies unter anderem mit der Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes begründet. Und mit den MaRisk vom 30.06.2026 hat sie den Instituten mehr Spielraum bei der Umsetzung ihrer Vorgaben eingeräumt. Wer daraus schließt, die Prüfung sei lockerer geworden, verwechselt zwei Dinge.

Denn was die Bank prüfen muss, steht nicht in ihrer Geschäftspolitik, sondern im Gesetz. Und was dort steht, hat sich in den vergangenen Jahren nicht verändert. Die Institute bekommen etwas mehr Luft bei der Frage, wie viel Eigenkapital sie hinterlegen und wie sie ihre internen Prozesse zuschneiden. Bei der Frage, ob Sie sich das Darlehen leisten können, haben sie dagegen keinen Spielraum.

Für Ihre Vorbereitung ist deshalb eine Unterscheidung entscheidend, die im Gespräch fast nie ausgesprochen wird: Die Bank beantwortet zwei getrennte Fragen. Die erste lautet, ob überhaupt finanziert wird, und sie hängt an Ihrem Haushalt. Die zweite lautet, zu welchen Bedingungen finanziert wird, und sie hängt am Objekt und an der Sicherheit. Diese beiden Fragen dürfen nicht gegeneinander verrechnet werden, und genau das versuchen viele Käufer, wenn es eng wird.

Bei einer Immobilienfinanzierung ist die Kreditwürdigkeitsprüfung kein Ermessen, sondern eine gesetzliche Pflicht mit einer klaren Schwelle. Nach § 505a Abs. 1 BGB darf der Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Prüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird. § 18a KWG spiegelt dieselbe Pflicht auf der Aufsichtsseite. Ein Verstoß ist damit nicht nur eine Sache zwischen Ihnen und der Bank, sondern auch eine Sache zwischen der Bank und der Aufsicht.

Der Unterschied zum Konsumkredit ist praktisch bedeutsam und wird selten erklärt. Beim Allgemein-Verbraucherdarlehen genügt es, dass keine erheblichen Zweifel bestehen. Beim Immobiliendarlehen reicht das nicht: Es braucht eine positive Prognose. Ein Fall, bei dem nichts erkennbar dagegen spricht, ist deshalb noch kein genehmigungsfähiger Fall. Das erklärt, warum Grenzfälle bei Immobilien schneller kippen als bei kleineren Krediten.

Der Objektwert darf die Haushaltsrechnung nicht ersetzen, und zwar ausdrücklich nicht. § 505b Abs. 2 BGB bestimmt, dass sich die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht hauptsächlich darauf stützen darf, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, und auch nicht auf die Annahme, dass dieser Wert zunimmt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn das Darlehen dem Bau oder der Renovierung der Wohnimmobilie dient. Für den Erwerb einer Bestandsimmobilie greift sie nicht.

Das ist der Satz, an dem die meisten Missverständnisse hängen. Wer argumentiert, die Immobilie sei doch deutlich mehr wert als das Darlehen, argumentiert gegen den Gesetzestext, nicht gegen die Vorsicht eines Sachbearbeiters. Der Wert wirkt an anderer Stelle, nämlich über den Beleihungsauslauf auf die Bedingungen. Wie die Bank diesen Wert überhaupt ermittelt und warum er regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt, beschreibt der Beitrag zur Immobilienbewertung durch die Bank. Die Grundlage dafür ist § 3 BelWertV, der ausdrücklich auf die dauernden Eigenschaften der Immobilie abstellt und spekulative Elemente ausschließt.

Umgekehrt gilt derselbe Gedanke zu Ihren Gunsten. Wenn die Haushaltsrechnung trägt, entscheidet der Objektwert nicht mehr über das Ob, sondern nur noch über den Preis. Wer an dieser Stelle Eigenkapital einsetzt, verbessert nicht seine Chance auf eine Zusage, sondern die Bedingungen der Zusage. Das ist ein Unterschied, der sich in der Beratung auszahlt, weil er zeigt, wo zusätzliche Mittel wirklich wirken.

Über Ihren Antrag entscheidet in aller Regel nicht die Person, mit der Sie sprechen. Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement, kurz MaRisk, sind ein Rundschreiben der BaFin auf Grundlage von § 25a KWG. Sie nennen als maßgeblichen Grundsatz für die Prozesse im Kreditgeschäft die klare aufbauorganisatorische Trennung der Bereiche Markt und Marktfolge bis einschließlich der Ebene der Geschäftsleitung. Markt, das ist Ihr Berater. Marktfolge, das ist die Einheit, die den Fall aus der Akte heraus beurteilt und Sie nie zu Gesicht bekommt.

Abhängig von Art, Umfang, Komplexität und Risikogehalt erfordert eine Kreditentscheidung zwei zustimmende Voten aus beiden Bereichen. Und wo ein Ausschuss entscheidet, müssen die Mehrheitsverhältnisse so festgelegt sein, dass die Marktfolge nicht überstimmt werden kann. Das ist keine Hausregel eines einzelnen Instituts, sondern Aufsichtsrecht. Es erklärt eine Beobachtung, die viele Käufer irritiert: Ein begeisterter Berater ist ein gutes Zeichen, aber keine Zusage.

Auch die Bewertung der Sicherheit liegt nicht beim Berater. Die MaRisk verlangen, dass die Überprüfung der unter Risikogesichtspunkten festzulegenden Sicherheiten außerhalb des Bereichs Markt stattfindet. Kein Berater kann Ihnen deshalb den Beleihungswert zusagen, egal wie überzeugt er von der Immobilie ist. Die Zahl kommt aus einer anderen Einheit, und sie kommt später.

Die BaFin hat die MaRisk am 30.06.2026 als Rundschreiben 06/2026 neu gefasst, und die Änderungen gehen in Richtung Erleichterung. Das Rundschreiben ist stärker prinzipienbasiert, die Komplexität wurde verringert, und kleine Institute bekommen zusätzliche Spielräume bei der Umsetzung. Große Häuser, die als bedeutende Institute unmittelbar von der Europäischen Zentralbank beaufsichtigt werden, fallen nicht mehr in den Anwenderkreis der MaRisk, sie richten sich unmittelbar nach den europäischen Vorgaben.

Was diese Novelle nicht angetastet hat, ist der Kern, der Ihre Finanzierung betrifft. Die Trennung von Markt und Marktfolge steht unverändert im Text. Das Erfordernis zweier zustimmender Voten bei risikorelevanten Krediten steht unverändert im Text. Und für den Fall auseinanderfallender Voten gilt weiterhin: Der Kredit ist abzulehnen oder zur Entscheidung auf eine höhere Kompetenzstufe zu verlagern. Genau das ist gemeint, wenn wir sagen, der Ton habe sich gedreht und die Prüfung sei geblieben.

Eine Erleichterung ist für unsere Arbeit besonders relevant. Für Kreditgeschäfte, die unter Risikogesichtspunkten als nicht wesentlich eingestuft sind, kann ein Institut ein einziges Votum genügen lassen, und Vereinfachungen sind ausdrücklich auch dann möglich, wenn Kreditgeschäfte von Dritten initiiert werden. Das ist der Grund, warum saubere Standardfälle über eine Plattform schnell durchlaufen, während alles, was aus dem Raster fällt, in die volle Strecke mit zwei Voten rutscht und Wochen dauert. Der Zeitunterschied liegt nicht am Sachbearbeiter, sondern daran, in welche Strecke der Fall einsortiert wurde.

Die Kennzahlen sind europaweit weitgehend vereinheitlicht, die Grenzwerte sind es nicht. Die EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung nennen für die Kreditvergabe an Verbraucher unter anderem das Verhältnis von Kredithöhe zu Einkommen, den Anteil des Kapitaldienstes am Einkommen, die Gesamtverschuldung im Verhältnis zum Einkommen, die Schuldendienstquote und die Beleihungsquote. Deshalb fragen fast alle Institute dieselben Größen ab, und deshalb sehen die Selbstauskünfte überall ähnlich aus.

Welcher Wert einer Kennzahl noch tragfähig ist, schreibt die Leitlinie dagegen nicht vor. Das legt jedes Haus in seiner eigenen Kreditrisikostrategie fest. Daraus folgt die wichtigste praktische Konsequenz dieses ganzen Beitrags: Derselbe Haushalt, dieselbe Immobilie und dieselben Zahlen können bei einem Institut knapp durchfallen und beim nächsten unauffällig durchlaufen. Der Bankvergleich lohnt sich nicht nur wegen der Bedingungen, sondern schon wegen der Frage, ob überhaupt zugesagt wird.

Wenn mehrere Institute gleichzeitig ihre Kriterien ändern, liegt das selten am Markt vor Ort und fast immer an der Eigenkapitalrechnung. Für jeden Kredit muss eine Bank Eigenkapital vorhalten, und über der allgemeinen Anforderung liegen Puffer, die die Aufsicht gezielt auf bestimmte Geschäfte legen kann. § 10e KWG erlaubt der BaFin einen Kapitalpuffer für systemische Risiken, der auf einen einzelnen Sektor begrenzt werden kann.

Genau davon war der Wohnimmobiliensektor betroffen. Die BaFin hat diesen Puffer mit Allgemeinverfügung vom 30.04.2025 von 2 auf 1 Prozent gesenkt, wirksam ab dem 01.05.2025, und den antizyklischen Kapitalpuffer bei 0,75 Prozent belassen. Ein solcher Schritt entlastet alle Institute gleichzeitig, ohne dass sich an einem einzelnen Kunden etwas geändert hätte. Wer nach dem Grund für eine plötzlich veränderte Haltung sucht, sollte deshalb zuerst dort nachsehen, bevor er den Fehler bei sich selbst vermutet.

Ein weiteres Werkzeug liegt bereit, ohne bisher scharf geschaltet zu sein. § 48u KWG erlaubt es der BaFin, für Darlehen zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien Mindestanforderungen anzuordnen, etwa an die Beleihungsquote oder an die Tilgung. Käme das, würde es nicht einzelne Häuser betreffen, sondern den gesamten Markt. Für Ihre Planung heißt das: Die Rahmenbedingungen einer Finanzierung sind kein fester Boden, und eine Zusage, die heute möglich ist, ist kein Versprechen für übernächstes Jahr. Wie sich die Preisseite einer Finanzierung bildet, ordnet der Beitrag Woraus Ihr Bauzins entsteht ein.

Die Prognose der Bank endet nicht am Tag der Auszahlung, sondern läuft über die gesamte Laufzeit. Die ImmoKWPLV konkretisiert, was bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu berücksichtigen ist, und der praktische Kern ist genau diese Zeitachse. Deshalb fragen Banken nach dem Renteneintritt, nach dem Ende einer Befristung, nach Elternzeit und nach Zulagen, die auslaufen. Das ist keine Neugier, sondern die Prüfung, ob Ihre heutige Rechnung auch in zehn oder zwanzig Jahren noch trägt.

Aus dieser Zeitachse folgt ein Vorbereitungsvorteil, den viele verschenken. Wer weiß, dass eine Frage kommt, kann sie beantworten, bevor sie gestellt wird. Ein Antrag, in dem der Renteneintritt innerhalb der Zinsbindung offen benannt und mit der geplanten Restschuld hinterlegt ist, erspart der Marktfolge eine Rückfrage. Ein Antrag, in dem dieselbe Tatsache erst durch das Geburtsdatum auffällt, erzeugt eine. Beide Fälle sind fachlich identisch, sie unterscheiden sich nur in der Bearbeitungszeit und im ersten Eindruck.

Ab einer bestimmten Größenordnung wird aus der üblichen Unterlagenliste eine gesetzliche Pflicht. Nach § 18 KWG darf ein Kreditinstitut einen Kredit, der insgesamt 1.500.000 Euro oder 10 Prozent seines Kernkapitals überschreitet, nur gewähren, wenn es sich vom Kreditnehmer die wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen lässt, insbesondere durch Vorlage der Jahresabschlüsse.

Praktisch wichtig ist die zweite Grenze, die oft überlesen wird. Zehn Prozent des Kernkapitals können bei einer kleinen Sparkasse oder Genossenschaftsbank deutlich früher erreicht sein als 1,5 Millionen Euro. Die Schwelle ist damit nicht bundesweit gleich, sondern hängt vom Haus ab. Umgekehrt kann die Bank von der Offenlegung absehen, wenn das Verlangen im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten oder auf Mitverpflichtete offensichtlich unbegründet wäre. Das ist der Ansatzpunkt bei sehr gut besicherten Fällen.

Die Akte ist der Adressat, nicht das Gespräch. Wenn die entscheidende Person Sie nie sieht, entscheidet sie nach dem, was schriftlich vorliegt. Deshalb bereiten wir eine Anfrage so vor, dass sie ohne Rückfrage lesbar ist: Einkommen belegt, Verbindlichkeiten vollständig, Veränderungen über die Laufzeit benannt, Objektunterlagen beisammen. Das klingt selbstverständlich und ist es in der Praxis selten.

Der zweite Punkt ist die Auswahl. Weil die Grenzwerte je Institut verschieden sind und weil einzelne Häuser eigene Regeln haben, etwa zum Mindesteigenkapital oder zum Gebiet, in dem sie überhaupt finanzieren, ist die Frage nach der passenden Bank oft wichtiger als jede Verhandlung. Eine Absage, die man sich mit der richtigen Auswahl erspart hat, kostet weder Zeit noch einen Eintrag in der Historie.

Was wir in diesem Beitrag bewusst nicht tun, ist über Konditionen zu schreiben. Die Bedingungen einer Finanzierung hängen an Ihrem Fall und ändern sich laufend, eine Zahl im Ratgeber wäre morgen veraltet. Den Stand für Ihre Konstellation rechnen wir im Gespräch durch, gemeinsam mit dem übrigen Teil der Baufinanzierung. Wie sich die Nachweislage bei Selbstständigen unterscheidet, steht im Beitrag zur Finanzierung für Selbstständige.