Das Gebäudeenergiegesetz beim Immobilienkauf: jetzt GModG

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Der vollständige Titel lautet weiterhin Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, und auch die Fundstelle ist dieselbe geblieben. Es handelt sich also nicht um ein neues Gesetz, sondern um dasselbe Regelwerk unter neuem Namen und mit deutlich verändertem Inhalt.

Für Käufer sind zwei Streichungen wichtiger als der Name. Die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss, ist entfallen. Und das Betriebsverbot für alte Heizkessel, das seit Jahren als Austauschpflicht durch die Exposés geistert, ist ebenfalls entfallen. Wer heute in den Gesetzestext sieht, findet an diesen Stellen nur noch den Vermerk, dass die Vorschriften weggefallen sind. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen fasst es so zusammen, dass Eigentümer nun selbst wählen können, welche Heizungsart sie einbauen.

Was geblieben ist, sind die stillen Pflichten. Sie stehen nicht im Kapitel über die Heizung, sondern im Teil über bestehende Gebäude, und genau deshalb werden sie beim Kauf regelmäßig übersehen. Der folgende Beitrag sortiert, was mit dem Eigentumsübergang wirklich auf Sie übergeht, was Sie sich sparen können und an welchen Stellen das Gesetz heute etwas ganz anderes verlangt als noch 2025.

Mit dem Eigentumsübergang leben zwei Nachrüstpflichten auf, die beim Verkäufer ruhen konnten. Die erste betrifft die oberste Geschossdecke. Nach § 35 Abs. 1 GModG muss sie so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist. Die zweite betrifft bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, also im Regelfall die Rohre im Keller. Grundlage ist § 69 Abs. 2 GModG.

Der Grund, warum viele Häuser diese Dämmung nicht haben, steht in denselben Vorschriften. Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ruhen beide Pflichten. Sie leben erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 01.02.2002 wieder auf, und dann trifft es ausdrücklich den neuen Eigentümer. Die Frist beträgt in beiden Fällen 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag. Verantwortlich ist nach § 8 GModG der Eigentümer, nicht der Handwerker und nicht der Verkäufer.

Es gibt zwei Ventile. Nach § 35 Abs. 4 GModG entfällt die Pflicht bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, soweit sich der Aufwand durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaften lässt. Und § 102 GModG sieht eine Befreiung auf Antrag bei unbilliger Härte vor, ausdrücklich auch dann, wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Beides ist kein Selbstläufer, beides gehört aber geprüft, bevor Sie eine Maßnahme einplanen, die Sie gar nicht schulden.

Dass der Gesetzgeber den Austausch nicht mehr verlangt, macht eine 28 Jahre alte Anlage nicht zu einem guten Bauteil. Die Pflicht ist weg, die Restnutzungsdauer nicht. Wer eine Immobilie mit einer Heizung übernimmt, die in den nächsten Jahren ausfällt, hat dieselbe Ausgabe wie vorher, nur ohne Frist und ohne Planbarkeit. Der Unterschied liegt darin, dass Sie den Zeitpunkt jetzt selbst bestimmen, und das ist beim Kauf ein Vorteil, weil sich der Austausch dann in die Finanzierung legen lässt statt in eine spätere Notlage.

Genau das ist der Punkt, an dem sich Geld sparen lässt. Eine Maßnahme, die beim Kauf mitfinanziert wird, liegt im Regelfall in derselben Sicherheit wie der Kaufpreis. Eine Maßnahme, die 3 Jahre später aus einem Ratenkredit bezahlt wird, liegt es nicht. Welche Wege es dafür gibt, ordnet der Beitrag zur Modernisierung in der Finanzierung ein, und welche öffentlichen Mittel für den Heizungstausch überhaupt in Frage kommen, steht im Beitrag zur Heizungsförderung. Fördersätze und Bedingungen ändern sich laufend, deshalb nennen wir hier bewusst keine Zahlen, sondern klären den Stand im Gespräch.

Bei Mehrfamilienhäusern kommt eine Pflicht hinzu, die im Ein- und Zweifamilienhaus keine Rolle spielt. § 60b GModG verlangt für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten eine Heizungsprüfung mit anschließender Optimierung. Anlagen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, sind bis zum Ablauf des 30.09.2027 zu prüfen. Wer ein solches Objekt als Kapitalanlage übernimmt, sollte im Kaufprozess fragen, ob diese Prüfung schon stattgefunden hat.

Sie wählen die Anlage frei, übernehmen mit einer fossil betriebenen Heizung aber eine Quote. § 42 GModG zählt zehn Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage auf, von der Wärmepumpe über Solarthermie, Biomasse und Hybridlösungen bis zur Hausübergabestation für ein Wärmenetz und zur Stromdirektheizung. Entscheiden Sie sich für Gas, Heizöl oder Flüssiggas, greift § 43 GModG: Bei einer Anlage, die nach dem 29.07.2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut wird, muss ein wachsender Anteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen.

Diese Staffel ist der Kern der Reform. Sie ersetzt die frühere Ja-Nein-Entscheidung durch einen Pfad, der erst in einigen Jahren beginnt und dann langsam steigt. Ergänzt wird sie durch § 42a GModG, wonach die Bundesregierung bis zum 01.12.2026 ein Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen soll. Dieses Gesetz soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe für die Wärmeversorgung von Gebäuden ab dem Jahr 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Die Pflicht wandert damit vom einzelnen Hauseigentümer ein Stück weit zum Lieferanten.

Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorliegen. § 80 Abs. 4 GModG verpflichtet den Verkäufer oder den Makler, dem möglichen Käufer den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, wobei ein deutlich sichtbarer Aushang oder Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist er Ihnen zu übergeben.

Neu ist eine Obliegenheit auf Ihrer Seite. Beim Kauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen haben Sie nach der Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 GModG ausstellungsberechtigten Person zu führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. Das ist kein Formalismus: In diesem Gespräch erfahren Sie, welche Modernisierungsempfehlungen im Ausweis stehen und wie belastbar die Kennzahl überhaupt ist.

Prüfen Sie im Exposé drei Dinge, bevor Sie über den Preis sprechen. § 87 GModG verlangt in einer kommerziellen Immobilienanzeige die Art des Ausweises, den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs, die wesentlichen Energieträger, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Pflichtangaben, ist das nach § 108 GModG eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Für Sie ist das weniger eine Frage der Sanktion als ein Signal: Eine Anzeige ohne Pflichtangaben deutet oft darauf hin, dass es noch keinen gültigen Ausweis gibt.

Sobald Sie Außenbauteile erneuern, gelten feste Grenzwerte. § 36 GModG bestimmt, dass erneuerte, ersetzte oder erstmalig eingebaute Außenbauteile die Wärmedurchgangskoeffizienten der Anlage 7 des Gesetzes nicht überschreiten dürfen. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer also einzelne Fenster tauscht, bleibt darunter, wer die Fassade angeht, nicht.

Auch hier ist ein Beratungsgespräch dazugekommen. Nimmt der Eigentümer eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen solche Änderungen vor und wird dabei das gesamte Gebäude energetisch durchgerechnet, hat er vor der Beauftragung der Planungsleistungen ein informatorisches Beratungsgespräch zu führen, sofern es unentgeltlich angeboten wird. Wer geschäftsmäßig solche Arbeiten anbietet, muss im Angebot schriftlich darauf hinweisen. Ergänzend verbietet § 34 GModG, Außenbauteile so zu verändern, dass sich die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert.

Bei denkmalgeschützter oder besonders erhaltenswerter Bausubstanz gilt eine eigene Regel. Nach § 105 GModG darf von den Anforderungen abgewichen werden, soweit ihre Erfüllung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen. Ob eine Modernisierung steuerlich als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten zählt, ist eine getrennte Frage, die der Beitrag zur steuerlichen Einordnung von Modernisierungen beschreibt. Die verbindliche Beurteilung Ihres Falls gehört zu Ihrem Steuerberater, wir rechnen nur die Finanzierungsseite.

Rechnen Sie die Pflichten in den Darlehensbedarf ein, nicht in den Kaufpreis. Die Bank finanziert den Kauf und, wenn Sie es so beantragen, die geplanten Maßnahmen. Was Sie nachträglich feststellen, finanziert sie im Zweifel nicht mehr zu denselben Bedingungen. Die folgende Aufstellung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen und keine Zusage. Sie endet bewusst beim Darlehensbedarf und beim Beleihungsauslauf, weil sich eine monatliche Rate ohne Zinssatz nicht seriös ausrechnen lässt und wir im Ratgeber keine Konditionen nennen.

Alles, was das Gesetz verlangt, lässt sich vor der Beurkundung feststellen. Danach sind Sie der Verantwortliche im Sinne des § 8 GModG, und die Frist von 2 Jahren läuft ab dem Eigentumsübergang, nicht ab dem Tag, an dem Sie davon erfahren. Warum die Bank die energetische Lage eines Gebäudes ohnehin liest, auch ohne gesetzliche Pflicht, ordnet der Beitrag Wie Banken derzeit auf Finanzierungen schauen ein, und wie der Objektwert auf die Bedingungen wirkt, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Der Kern der Änderung ist eine Verschiebung der Verantwortung, keine Entwarnung. Der Gesetzgeber schreibt Ihnen nicht mehr vor, welche Heizung Sie einbauen, und er zwingt Sie nicht mehr, eine funktionierende Anlage auszutauschen. Dafür wandert ein Teil der Pflicht über die Quote nach § 43 GModG in die Zukunft und über die angekündigte Grüngas- und Grünheizölquote zu den Brennstofflieferanten. Wer heute eine fossile Heizung einbaut, trifft damit eine Entscheidung, deren Kostenwirkung erst ab 2029 sichtbar wird.

Für den Kauf heißt das: Der energetische Zustand eines Gebäudes ist kein Rechtsproblem mehr, sondern wieder ein Preis- und Planungsproblem. Genau so gehört er in die Kaufverhandlung und in die Finanzierung. Was ein Kauf neben dem Kaufpreis kostet, ordnet der Beitrag Was kostet der Immobilienkauf außer dem Kaufpreis ein. Den Rest, also welche Bank welche Maßnahme zu welcher Sicherheit mitfinanziert, klären wir im Rahmen der Baufinanzierung für Ihren konkreten Fall.

Ein Hinweis zum Umgang mit älteren Texten. Weil das Gesetz erst im Sommer 2026 umgeschrieben wurde, beschreiben viele Ratgeber, Exposés und Musterverträge noch den Stand von 2024 oder 2025. Wenn Sie dort auf die 65-Prozent-Regel, auf ein Betriebsverbot nach 30 Jahren oder auf eine Kopplung an die kommunale Wärmeplanung stoßen, ist das nicht mehr geltendes Recht. Maßgeblich ist der Text unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz.