Haus beleihen ohne Grundbucheintrag: geht das?

Ja, aber nur, wenn bereits eine nutzbare Grundschuld im Grundbuch steht. Ein Haus zu beleihen heißt, dass die Bank ein Recht an der Immobilie als Sicherheit bekommt, in Deutschland fast immer eine Grundschuld. Eine neue Grundschuld entsteht nach § 873 BGB erst mit der Eintragung. Ohne jeden neuen Eintrag geht es deshalb nur mit einer Grundschuld, die schon da ist.

Das klingt nach einer Einschränkung, ist aber für viele Eigentümer die gute Nachricht. Wer sein Haus einmal finanziert hat, hat fast immer eine Grundschuld eingetragen, und die verschwindet nicht von allein, wenn das Darlehen abbezahlt ist. Sie steht weiter in Abteilung III des Grundbuchs und wartet darauf, dass jemand sie löscht oder wieder nutzt.

Steht keine Grundschuld im Grundbuch, gibt es trotzdem Geld, nur nicht als Beleihung. Die Bank finanziert dann gegen Ihre Bonität, und das Haus ist der Anlass, aber nicht die Sicherheit. Wie Banken den Wert Ihres Hauses in beiden Fällen einschätzen, steht im Beitrag Wie die Bank ein Einfamilienhaus bewertet.

Es gibt drei Wege, an Geld zu kommen, ohne eine neue Grundschuld bestellen zu lassen. Sie unterscheiden sich darin, was im Grundbuch passiert, wer der Geldgeber sein kann und wie viel Spielraum Sie haben.

Der kürzeste Weg führt zur Bank, der die Grundschuld schon gehört. Eine Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Welche Forderungen sie sichert, regelt ein eigener Vertrag, die Sicherungsabrede oder Zweckerklärung. Das Gesetz behandelt diese Sicherungsgrundschuld in § 1192 Abs. 1a BGB.

Ist das alte Darlehen getilgt, bleibt die Grundschuld im Grundbuch und bei der Bank. Für ein neues Darlehen unterschreiben Sie eine neue Zweckerklärung, und die Grundschuld sichert ab dann den neuen Kredit. Im Fachjargon heißt das Revalutierung. Das Grundbuch bleibt dabei unverändert, ein Notar ist nicht nötig.

Manche Zweckerklärungen sind ohnehin weit gefasst und sichern alle Forderungen der Bank aus der Geschäftsverbindung. Dann ist die Grundschuld rechtlich schon für ein neues Darlehen vorgesehen. Lesen Sie die Erklärung aus Ihrem alten Vertrag nach, bevor Sie etwas unterschreiben, denn eine weite Zweckerklärung bindet die Grundschuld auch an Kredite, an die Sie heute nicht denken.

Die Grenze liegt beim eingetragenen Betrag. Die Grundschuld sichert höchstens die Summe, die im Grundbuch steht. Außerdem prüft die Bank die Kreditwürdigkeit neu, als wäre es ein ganz neuer Antrag: Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Auskunftsdaten und den heutigen Wert des Hauses.

Wollen Sie das neue Geld bei einer anderen Bank aufnehmen, kommt es auf die Art der Grundschuld an. Eine Briefgrundschuld lässt sich ohne Grundbuchänderung übertragen. Nach § 1154 Abs. 1 BGB genügen eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs. Der Verweis gilt über § 1192 Abs. 1 BGB auch für die Grundschuld.

In der Praxis verlangt die neue Bank die Abtretungserklärung öffentlich beglaubigt, weil sie ihr Recht im Ernstfall nachweisen muss. Das ist eine Unterschriftsbeglaubigung, keine Beurkundung einer neuen Grundschuld, und entsprechend überschaubar im Aufwand.

Bei einer Buchgrundschuld gibt es keinen Brief. Die Abtretung wird dann erst mit der Eintragung des neuen Gläubigers wirksam. Das ist eine Änderung des bestehenden Eintrags und kostet deutlich weniger als eine Neubestellung, ist aber kein Weg ganz ohne Grundbuch. Wie sich Abtretung und Neubestellung in den Kosten unterscheiden, steht im Beitrag Die Grundschuld beim Bankwechsel.

Ob Ihre Grundschuld ein Brief oder ein Buchrecht ist, steht im Grundbuchauszug. Bei einer Buchgrundschuld findet sich dort ein Vermerk, dass die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen ist. Fehlt dieser Vermerk, ist es eine Briefgrundschuld.

Steht keine nutzbare Grundschuld im Grundbuch, bleibt ein Kredit ohne dingliche Sicherheit. Die Bank prüft dann Ihre Bonität und dass Sie Eigentümer sind, belastet das Grundbuch aber nicht. Rechtlich ist das keine Beleihung, sondern in aller Regel ein Allgemein-Verbraucherdarlehen.

Der Unterschied hat Folgen. Ein durch Grundpfandrecht besichertes Darlehen ist nach § 491 Abs. 3 BGB ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Ohne Grundschuld dürfen Sie das Darlehen dagegen nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen, und die Entschädigung dafür ist gesetzlich gedeckelt.

Der Preis ist ein höherer Zins, eine begrenzte Summe und eine kürzere Laufzeit, weil die Bank im Ernstfall nichts verwerten kann. Für Modernisierungen liegt der Marktrahmen ohne Grundbucheintrag in der Praxis bei rund 80.000 Euro, teils darunter. Für frei verwendbares Geld ziehen viele Banken die Grenze enger. Die Einzelheiten zu diesem Weg stehen im Beitrag Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag.

Eine neue Grundschuld braucht es immer dann, wenn die vorhandene nicht reicht oder nicht zu haben ist. Das ist häufiger der Fall, als viele Eigentümer erwarten.

Auch wenn im Grundbuch nichts passiert, prüft die Bank Ihren Antrag vollständig. Eine vorhandene Grundschuld spart Notar und Zeit, sie ersetzt aber keine Kreditprüfung.

Geprüft werden Einkommen und Ausgaben, bestehende Kredite, Auskunftsdaten und der heutige Wert des Hauses. Aus dem Wert leitet die Bank den Beleihungswert ab, und daraus ergibt sich, wie hoch der Beleihungsauslauf mit dem neuen Darlehen wäre. Ein Haus, das vor zwanzig Jahren gekauft wurde, hat oft deutlich Luft, weil die alte Schuld getilgt ist.

Wer mehrere Verbindlichkeiten hat, etwa einen Autokredit oder einen Rahmenkredit, kann sie bei der Gelegenheit oft mit in die Immobilienfinanzierung nehmen. Wie das geht und wann es sich lohnt, steht im Beitrag Kredite in die Immobilienfinanzierung bündeln.

Welcher Weg offen ist, zeigt Ihnen ein aktueller Grundbuchauszug. Mit ihm und Ihrem letzten Darlehensvertrag lässt sich die Frage in den meisten Fällen in wenigen Minuten beantworten.

Ein Notartermin für eine neue Grundschuld ist schnell vereinbart, aber nicht immer nötig. Oft steht der kürzere Weg bereits im Grundbuch, und es braucht nur jemanden, der ihn liest und mit der passenden Bank bespricht.

Wenn Sie mögen, gehen wir Ihren Fall gemeinsam durch. Wir sehen uns den Grundbuchauszug an, prüfen, ob die vorhandene Grundschuld trägt, und sagen Ihnen, welche Banken dafür in Frage kommen. Einen Überblick über Finanzierungen für Hausbesitzer finden Sie auf der Seite Kredit für Eigentümer.