Ab wann bewertet die Bank Ihre Finanzierung wie ein Immobilienportfolio?

Eine feste Grenze gibt es nicht: Keine Bank schaltet bei einer bestimmten Zahl vermieteter Wohnungen automatisch auf „Portfolio“ um. In der Praxis ändert sich die Betrachtung, wenn drei Dinge zusammenkommen: mehrere vermietete Einheiten, eine spürbare Gesamtverschuldung über alle Objekte und Mieteinnahmen, die einen großen Teil Ihres Einkommens ausmachen. Ab diesem Punkt rechnet die Bank nicht mehr nur Ihr neues Objekt, sondern Ihren gesamten Bestand.

Eine Zahl gibt es trotzdem, und sie steht im Aufsichtsrecht. Seit dem 1. Januar 2025 regelt Art. 124 Abs. 2 CRR, bis zu welcher Zahl vermieteter Objekte eine Bank die Finanzierung einer Privatperson noch wie einen gewöhnlichen Wohnimmobilienkredit behandeln darf. Diese Grenze liegt bei 4 Immobilien oder Wohneinheiten je Bank.

Die folgenden Abschnitte erklären die Zählung, die drei Auslöser und was sich an Rechnung, Unterlagen und Bankauswahl ändert, wenn Ihr Bestand als Portfolio betrachtet wird.

Die Capital Requirements Regulation, kurz CRR, legt fest, wie viel Eigenkapital eine Bank für einen Kredit vorhalten muss. Seit der Neufassung durch die Verordnung (EU) 2024/1623 kennt sie in Art. 4 Abs. 1 Nr. 75b die Risikoposition aus einnahmengenerierenden Immobilien. Gemeint ist eine Finanzierung, deren Rückzahlung wesentlich von den Zahlungsströmen der beliehenen Immobilie abhängt, also typischerweise von den Mieten.

Für solche Positionen gelten strengere Risikogewichte. Art. 124 Abs. 2 macht davon eine Ausnahme: Ist die Finanzierung an eine natürliche Person durch eine vermietete Wohneinheit besichert und dienen bei dieser Bank insgesamt nicht mehr als 4 Immobilien oder getrennte Wohneinheiten als Sicherheit, wird sie wie ein gewöhnlicher Wohnimmobilienkredit behandelt.

Drei Punkte sind dabei wichtig. Erstens zählt die Bank nur, was bei ihr selbst besichert ist, nicht Ihren gesamten Bestand. Zweitens zählen getrennte Wohneinheiten innerhalb eines Hauses einzeln. Drittens bleibt die Finanzierung auch unterhalb der Grenze eine vermietete Immobilie, sie erhält nur die günstigere Behandlung.

Mit jeder weiteren vermieteten Einheit wird das neue Objekt für die Bank weniger wichtig und Ihr Bestand wichtiger. Solange Sie eine oder zwei Wohnungen vermieten, prüft die Bank im Kern Ihr Einkommen und rechnet die Miete als Zusatzeinkunft hinein. Ab mehreren Einheiten will sie wissen, ob der Bestand sich selbst trägt.

Welche Zahl dabei der Wendepunkt ist, legt jede Bank selbst fest. Belegt ist nur die aufsichtsrechtliche Zählung von 4 Objekten je Institut, die interne Praxis liegt teils darunter, teils darüber. Für ein ganzes Haus gilt ohnehin die Logik der Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.

Je höher Ihre Gesamtverschuldung, desto mehr rechnet die Bank Ihre gesamte Bilanz statt des einzelnen Objekts. Sie will alle Darlehen sehen, auch die bei anderen Banken, mit Restschuld, Rate, Zinsbindungsende und Grundschuld. Der neue Kapitaldienst muss neben dem bestehenden getragen werden, und fallen mehrere Zinsbindungen in dasselbe Jahr, trägt Ihr Bestand ein gebündeltes Anschlussrisiko.

Ab einer bestimmten Kreditsumme wird diese Offenlegung gesetzliche Pflicht. Nach § 18 KWG darf eine Bank einen Kredit, der insgesamt 1,5 Millionen Euro oder 10 Prozent ihres Kernkapitals überschreitet, nur gewähren, wenn sie sich Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen lässt. Die Erleichterung, die das Gesetz für selbst genutztes Wohneigentum vorsieht, gilt für vermietete Objekte nicht.

Unabhängig von der Summe gilt für Immobiliar-Verbraucherdarlehen die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 18a KWG. Die Bank muss danach wahrscheinlich finden, dass Sie Ihren Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen, und das lässt sich bei mehreren finanzierten Objekten nur über den gesamten Bestand beurteilen. Wie sich bestehende Darlehen dabei neu ordnen lassen, zeigt der Beitrag Umschuldung bei vermieteten Immobilien.

Überholen die Mieteinnahmen Ihr Gehalt, prüft die Bank Sie eher wie einen Investor als wie einen Angestellten mit Nebeneinkunft. Die Frage lautet dann nicht mehr, ob Ihr Einkommen die Raten trägt, sondern ob Ihre Objekte nachhaltig Überschüsse erwirtschaften.

Nachgewiesen wird das über die Einkommensteuerbescheide mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und über die aktuelle Mietaufstellung. Für die Bewertung der einzelnen Häuser setzt die Bank nach § 10 BelWertV grundsätzlich die vereinbarte Miete an, wenn die mögliche höher liegt. Mietsteigerungen, die Sie planen, zählen also noch nicht. Wie Banken Mieteinnahmen ansetzen, wenn Sie eine Kapitalanlage finanzieren, steht auf der zugehörigen Seite.

Mit der Portfolio-Betrachtung ändern sich Rechnung, Unterlagen, Ansprechpartner und die Auswahl der passenden Banken. Die Übersicht zeigt die typischen Unterschiede. Im Einzelfall regelt jede Bank das in eigenen Richtlinien.

Eine einheitliche Grenze gibt es nicht. Manche Banken führen schon kleinere Mehrfamilienhäuser in der gewerblichen Immobilienfinanzierung, andere erst deutlich größere Objekte, und häufig entscheidet eher das Kreditvolumen als die Zahl der Wohnungen. Angaben wie „ab 3 Einheiten“ oder „ab 10 Einheiten“ beschreiben die Praxis einzelner Banken, keine Regel.

Für Sie ist diese Zuordnung vor allem organisatorisch wichtig. Sie bestimmt, wer bei der Bank zuständig ist, welche Unterlagen verlangt werden und wie lange die Prüfung dauert. Deshalb klären wir sie vor der Anfrage, nicht danach.

Die steuerliche Drei-Objekt-Grenze hat mit der Einstufung durch die Bank nichts zu tun. Sie betrifft den Verkauf: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, handelt nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 grundsätzlich als gewerblicher Grundstückshändler.

Das reine Halten und Vermieten, auch vieler Wohnungen, gilt dagegen grundsätzlich als private Vermögensverwaltung. Ob die Grenze bei einem geplanten Verkauf in Ihrem Fall greift, gehört zum Steuerberater. Für die Bank zählen die Objekte als Sicherheit, nicht die steuerliche Einordnung.

Halten Sie ab dem dritten vermieteten Objekt eine vollständige Bestandsübersicht bereit. Die Bank fragt sie spätestens bei der nächsten Finanzierung ab, und wer sie vorbereitet hat, spart eine Runde Rückfragen.

Die meisten Probleme entstehen nicht beim Objekt, sondern bei der Struktur der bestehenden Finanzierungen. Diese Fehler begegnen in der Praxis am häufigsten:

Wer die dritte oder vierte vermietete Einheit finanzieren möchte, sollte zuerst den Bestand ordnen und dann das neue Objekt anfragen. Aus Objektliste, Darlehensübersicht und Mietaufstellung ergibt sich, bei welchen Banken die Zählung noch Spielraum lässt und welche Banken Erfahrung mit Portfolios dieser Größe haben.

Im Gespräch gehen wir Ihren Bestand gemeinsam durch und legen fest, welche Banken für das nächste Objekt infrage kommen. Wie die Bank ein ganzes Haus bewertet, erklärt zusätzlich der Beitrag Wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.