Hypothekenmakler: was er macht und wer ihn bezahlt

Ein Hypothekenmakler vermittelt Baufinanzierungen zwischen Ihnen und Banken. Der Begriff stammt aus der Umgangssprache, im Gesetz kommt er nicht vor. Dort heißt diese Tätigkeit Immobiliardarlehensvermittlung, geregelt in § 34i GewO. Wer gewerbsmäßig Darlehen für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Wohnimmobilie vermittelt oder dazu berät, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde.

Der Name ist dabei etwas aus der Zeit gefallen. Die klassische Hypothek spielt in der Baufinanzierung kaum noch eine Rolle, Banken sichern ihre Darlehen heute fast immer mit einer Grundschuld. Gemeint ist trotzdem dasselbe: jemand, der nicht selbst Geld verleiht, sondern die passende Bank für Ihr Vorhaben sucht und den Weg bis zur Auszahlung begleitet.

Vom Immobilienmakler unterscheidet er sich grundlegend. Der Immobilienmakler vermittelt das Haus oder die Wohnung und braucht dafür eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Der Hypothekenmakler vermittelt das Darlehen. Beides kann in einem Betrieb zusammenkommen, es bleiben aber zwei getrennte Tätigkeiten mit getrennten Erlaubnissen.

Ein Hypothekenmakler bereitet Ihre Finanzierung so auf, dass eine Bank darüber entscheiden kann, und fragt sie bei mehreren Banken an. Der größere Teil der Arbeit passiert vor der eigentlichen Anfrage. Die Bank prüft Ihre Person, Ihr Einkommen und das Objekt nach festen Regeln, und eine Anfrage mit Lücken landet zuerst in der Rückfrageschleife.

Welche Punkte eine Bank dabei an Ihrer Person prüft, beschreibt der Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person. Was danach in der Kreditabteilung passiert, zeigt der Beitrag Was die Marktfolge prüft. Ein Vermittler kennt diese Abläufe und richtet die Unterlagen darauf aus.

Bezahlt wird ein Hypothekenmakler entweder von der Bank, von Ihnen oder von beiden, und welche Variante gilt, muss er Ihnen vorher schriftlich sagen. Das ist keine Höflichkeit, sondern Pflicht nach Art. 247 § 13 EGBGB. Vor dem Vermittlungsvertrag muss er Sie auf einem dauerhaften Datenträger darüber informieren, welche Vergütung er von Ihnen verlangt, ob er von einem Dritten ein Entgelt oder andere Anreize erhält und ob er für eine oder mehrere bestimmte Banken oder unabhängig arbeitet.

In der Praxis zahlt häufig die Bank, mit der das Darlehen zustande kommt, dem Vermittler eine Provision. Verlangt der Vermittler zusätzlich eine Vergütung von Ihnen, setzt das Gesetz klare Grenzen. Nach § 655c BGB müssen Sie nur zahlen, wenn das Darlehen infolge der Vermittlung tatsächlich an Sie geleistet wurde und Sie es nicht mehr widerrufen können. Eine Gebühr fürs Anfragen, bevor überhaupt Geld fließt, ist damit ausgeschlossen.

Auch Nebenkosten sind begrenzt. § 655d BGB erlaubt neben der Vergütung und einem gegebenenfalls vereinbarten Beratungsentgelt nur den Ersatz erforderlicher Auslagen, und auch die nur bis zu dem Betrag, den der Vermittler Ihnen vorher genannt hat. Bei einer Umschuldung gilt eine weitere Schranke: Ein Vergütungsanspruch entsteht nur, wenn sich der effektive Jahreszins durch die Umschuldung nicht erhöht.

Der wesentliche Unterschied liegt darin, wessen Produkte angeboten werden und wie die Beratung bezahlt wird. Neben dem Berater Ihrer Hausbank und dem Vermittler kennt das Gesetz eine dritte Form: den Honorar-Immobiliardarlehensberater. Er darf nach § 34i Abs. 5 GewO keine Zuwendungen von Banken annehmen und muss eine hinreichende Zahl von Angeboten am Markt heranziehen. Vermittler und Honorarberater zugleich zu sein, verbietet das Gesetz.

Einen seriösen Hypothekenmakler erkennen Sie zuerst am Eintrag im Vermittlerregister. Nach § 11a GewO führen die Industrie- und Handelskammern ein gemeinsames Register, das öffentlich unter vermittlerregister.info abrufbar ist. Wer nach § 34i GewO tätig ist, muss sich dort unverzüglich nach Aufnahme der Tätigkeit eintragen lassen.

Die Erlaubnis selbst hat Voraussetzungen, die das Gesetz aufzählt. Die Behörde versagt sie unter anderem, wenn die Zuverlässigkeit fehlt, die Vermögensverhältnisse ungeordnet sind, keine Berufshaftpflichtversicherung nachgewiesen wird oder die Sachkundeprüfung vor der Industrie- und Handelskammer fehlt. Auch Mitarbeitende, die an der Vermittlung mitwirken, brauchen diesen Sachkundenachweis.

Der Vermittlungsvertrag muss nach § 655b BGB schriftlich geschlossen werden und darf nicht mit dem Darlehensantrag verbunden sein. Fehlt die Schriftform oder wurden die vorgeschriebenen Informationen vorher nicht erteilt, ist der Vertrag nichtig.

Ein Hypothekenmakler lohnt sich vor allem dann, wenn Ihr Fall nicht in das Raster jeder Bank passt. Banken unterscheiden sich weniger im Grundsatz als in ihren Richtlinien: wie sie Einkommen aus Selbstständigkeit ansetzen, wie viel Eigenkapital sie erwarten, wie sie vermietete Objekte rechnen oder in welchen Regionen sie überhaupt finanzieren.

Typische Fälle sind Selbstständige und Gesellschafter mit schwankenden Einkünften, wie im Beitrag Finanzierung für Selbstständige beschrieben, Käufer mit wenig Eigenkapital, siehe Vollfinanzierung: was die Bank verlangt, sowie Kapitalanleger mit mehreren Objekten. Auch wer schon eine Absage hat, profitiert davon, dass die nächste Anfrage gezielt an eine Bank geht, deren Richtlinien zum Fall passen.

Weniger Unterschied macht ein Vermittler, wenn Sie ein festes Angestelltengehalt, ein übliches Objekt und ausreichend Eigenkapital mitbringen. Dann zahlt sich die Auswahl vor allem beim Vergleich der Angebote aus, und Sie sparen sich die Einzelanfragen bei mehreren Häusern.

Ein Hypothekenmakler kann keine Finanzierung zusagen, die Entscheidung trifft immer die Bank. Er kann einschätzen, wie Banken Ihren Fall sehen, und eine vollständige Anfrage stellen. Ob und zu welchen Bedingungen ein Darlehen kommt, steht erst im Angebot der Bank.

Auch eine Finanzierungsbestätigung vom Vermittler ist keine Kreditzusage, sondern eine begründete Einschätzung. Sie hilft beim Verkäufer und beim Makler, ersetzt aber nicht die Prüfung der Bank. Was eine solche Bestätigung leisten kann, beschreibt der Beitrag Die Finanzierungsbestätigung als Türöffner.