Kaufnebenkosten über einen Kredit finanzieren: wann der getrennte Weg passt

Ja, die Kaufnebenkosten lassen sich über ein zweites Darlehen bezahlen, das ohne Grundschuld neben der eigentlichen Baufinanzierung läuft. Die Immobilienbank finanziert dann nur den Kaufpreis, und der zweite Kredit deckt Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls die Maklerprovision. Abgesichert ist dieses Darlehen nicht über das Grundbuch, sondern allein über Ihr Einkommen und Ihre Bonität.

Der Weg ist nicht die einzige Lösung. Viele Banken nehmen die Nebenkosten direkt in das Baudarlehen auf, dann steigt die Finanzierung über den Kaufpreis hinaus. Welche Posten überhaupt anfallen und in welcher Reihenfolge Sie sie zahlen, erklärt der Beitrag Kaufnebenkosten in Rheinland-Pfalz. Hier geht es um die Frage, wann der getrennte Kredit die bessere Wahl ist und was Sie dabei beachten müssen.

Der Kern lässt sich in einem Satz sagen: Zwei Kredite für einen Kauf sind kein Problem, solange beide Banken von beiden Verträgen wissen. Schwierig wird es erst, wenn der zweite Kredit an der ersten Bank vorbei aufgenommen wird.

Der getrennte Kredit passt, wenn die Immobilienbank beim Kaufpreis eine Grenze zieht, Ihr Einkommen eine zweite Rate gut trägt und Sie die Nebenkosten früh bezahlen müssen. Treffen alle drei Punkte zu, ist er oft der pragmatischste Weg zur Unterschrift beim Notar.

Die Grenze beim Kaufpreis ist der häufigste Auslöser. Manche Banken finanzieren über das Grundbuch nur bis zur Höhe des Kaufpreises oder knapp darüber, weil ihr Risiko mit jedem Euro oberhalb des Beleihungsauslaufs steigt. Eine Finanzierung von 110 Prozent oder mehr bieten nicht alle an, und wer sie anbietet, verlangt dafür eine sehr gute Bonität. Was Banken bei solchen Quoten sehen wollen, steht im Beitrag Vollfinanzierung: was die Bank verlangt.

Typische Situationen, in denen der getrennte Kredit sinnvoll ist, sehen so aus:

Die Bank der Baufinanzierung muss den Kredit für die Nebenkosten kennen, weil sie ihre Zusage auf eine Rechnung stützt, in der jede Rate Ihres Haushalts steht. Nach § 505a BGB ist sie sogar verpflichtet, Ihre Kreditwürdigkeit vor dem Vertrag zu prüfen. Eine zweite Rate, die in dieser Prüfung fehlt, verfälscht das Ergebnis.

In der Selbstauskunft fragt jede Bank nach bestehenden und geplanten Verbindlichkeiten. Wer dort den geplanten Kredit für die Nebenkosten weglässt, gibt eine unvollständige Auskunft. Das fällt häufig früher auf, als viele denken: Der neue Vertrag erscheint in der Schufa, und viele Banken holen kurz vor der Auszahlung noch einmal eine Auskunft ein.

Die Folgen reichen von einer Rückfrage bis zum Verlust der Zusage. Vor der Auszahlung kann ein Darlehensgeber nach § 490 BGB kündigen, wenn sich die Vermögensverhältnisse wesentlich verschlechtern und die Rückzahlung gefährdet ist. In der Praxis endet das selten so drastisch, aber schon eine neue Prüfung kostet Wochen, und der Notartermin wartet nicht.

Offen gelegt ist der zweite Kredit dagegen kein Makel. Die Bank rechnet die Rate ein, prüft, ob der Haushalt beide Belastungen trägt, und entscheidet auf dieser Grundlage. Dasselbe gilt übrigens für andere Anschaffungen rund um den Einzug, wie im Beitrag Einrichtung mitfinanzieren beschrieben.

In Rheinland-Pfalz bestehen die Kaufnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls der Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer beträgt hier 5,0 Prozent des Kaufpreises. Den Steuersatz legen die Länder seit der Föderalismusreform selbst fest, die Grundlage dafür ist § 11 GrEStG.

Notar und Grundbuchamt rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Als Erfahrungswert für Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld werden meist 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Bei der Maklerprovision zahlen Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist.

Wichtig für den getrennten Kredit ist vor allem der Zeitpunkt. Nach § 15 GrEStG wird die Grunderwerbsteuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer ins Grundbuch kommen. Die Steuer ist damit oft früher zu zahlen als der Kaufpreis selbst.

Der Unterschied zwischen beiden Wegen zeigt sich am Darlehensbetrag und am Beleihungsauslauf. Die folgende Rechnung beruht auf klar gekennzeichneten Modellannahmen: ein Kaufpreis von 350.000 Euro für ein Haus in Rheinland-Pfalz, Notar und Grundbuch mit 1,75 Prozent, eine Maklerprovision von 3,57 Prozent für den Käufer und 15.000 Euro Eigenkapital. Es ist eine Modellrechnung und keine Zusage.

Im ersten Weg nimmt die Immobilienbank die offenen Nebenkosten in das Baudarlehen auf. Das Darlehen beträgt dann 371.120 Euro, rund 106 Prozent des Kaufpreises. Bezogen auf den Beleihungswert, den die Bank meist unter dem Kaufpreis ansetzt, liegt der Auslauf noch höher.

Im zweiten Weg finanziert die Immobilienbank genau den Kaufpreis von 350.000 Euro, also 100 Prozent. Die 21.120 Euro laufen über das getrennte Darlehen ohne Grundschuld. Für die Immobilienbank sinkt der Auslauf, für Ihren Haushalt kommt eine zweite Rate dazu, die wegen der kürzeren Laufzeit meist höher ausfällt als ihr Anteil im Baudarlehen wäre.

Achten Sie beim Kredit für die Nebenkosten vor allem auf das Recht zur vorzeitigen Rückzahlung, auf eine Laufzeit, die zu Ihrem Haushalt passt, und auf den Auszahlungstermin. Diese drei Punkte entscheiden, ob der Kredit eine Brücke bleibt oder über Jahre zur Belastung wird.

Ein Darlehen ohne Grundschuld ist nach § 491 BGB ein Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie dürfen es nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank verlangen, sie ist durch § 502 Abs. 3 BGB aber nach oben begrenzt. Das macht den Kredit zur guten Brücke, wenn Geld später frei wird.

Die Laufzeit ist ein Abwägen. Je kürzer, desto schneller ist der Kredit erledigt, desto höher ist aber auch die Rate in den ersten Jahren, in denen nach dem Kauf ohnehin vieles Geld kostet. Wer bereits andere Ratenkredite hat, sollte prüfen, ob sich diese mit dem Kauf neu ordnen lassen. Wie das geht, beschreibt der Beitrag Kredite in die Immobilienfinanzierung bündeln.

Am besten vergleichen Sie beide Wege, bevor Sie eine Bank fest ansprechen. Dann steht fest, ob die Nebenkosten in das Baudarlehen gehen oder getrennt laufen, und die Selbstauskunft ist von Anfang an vollständig. Auf der Seite Kaufnebenkosten mitfinanzieren finden Sie die Varianten im Überblick.

Im Gespräch lege ich beide Angebote nebeneinander, mit Rate, Laufzeit und Gesamtkosten. So sehen Sie, ob sich der niedrigere Auslauf beim Baudarlehen gegen die höhere Rate des zweiten Kredits rechnet. Die konkreten Konditionen besprechen wir dort, nicht im Ratgeber, weil sie von Ihrer Bonität und vom Objekt abhängen.