Mehrfamilienhaus: ab wann gewerblich finanziert wird

Das entscheidet jede Bank selbst, eine gesetzliche Grenze gibt es nicht. Jedes Institut legt in seinen internen Kreditrichtlinien fest, welche Fälle im Privatkundengeschäft bleiben und welche in die gewerbliche Immobilienfinanzierung oder eine Individualbetreuung wechseln. Die Schwelle liegt bei jeder Bank woanders, und sie ist selten nur eine Zahl von Wohnungen.

Was sich dagegen gut beschreiben lässt, ist der Mechanismus dahinter. Banken trennen ihr Kreditgeschäft nach Risiko und Aufwand. Das Privatkundengeschäft ist auf viele ähnliche Fälle ausgelegt, mit festen Pauschalen, Scoring und standardisierten Unterlagen. Ein Mehrfamilienhaus passt dort hinein, solange es sich wie eine Kapitalanlage neben dem Gehalt verhält. Sobald es sich eher wie ein kleiner Betrieb verhält, gehört es nach Sicht der Bank in andere Hände.

Für Sie heißt das: Die Frage lautet nicht „wie viele Wohnungen“, sondern „bei welcher Bank fällt mein Fall in welche Abteilung, und hat diese Bank die passende Abteilung überhaupt“.

Der Wechsel in die gewerbliche Finanzierung verändert vor allem den Blickwinkel. Im Privatkundengeschäft fragt die Bank, ob Ihr Haushalt die Rate trägt. Im gewerblichen Bereich fragt sie zuerst, ob das Haus seine Rate selbst trägt, und erst danach, wie stark Sie als Person dahinterstehen.

Die folgende Übersicht zeigt die typischen Unterschiede. Sie beschreibt die verbreitete Praxis, im Einzelfall regelt jede Bank die Details anders.

In den Kreditrichtlinien tauchen immer wieder dieselben Merkmale auf. Meist reicht eines davon, damit ein Fall die Abteilung wechselt. Welche Schwelle gilt, steht nur in den Unterlagen der jeweiligen Bank.

Im Mittelpunkt steht die Frage, ob die Mieten nach Abzug der Bewirtschaftung den Kapitaldienst decken. Die Bank nimmt dafür die Mietliste, zieht Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten und ein Mietausfallwagnis ab und stellt das Ergebnis der jährlichen Belastung aus Zins und Tilgung gegenüber. Welche Miete sie dabei ansetzt, lesen Sie im Beitrag welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Der Wert des Hauses ergibt sich beim Mehrfamilienhaus aus dem Ertragswertverfahren. Die Bank kapitalisiert also den nachhaltigen Reinertrag und nicht den Kaufpreis. Wie dieser Rechenweg im Einzelnen aussieht, zeigt der Beitrag wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Ihre Person verschwindet dabei nicht. Die Bank schaut auf Ihre Bonität, Ihr Vermögen und darauf, ob Sie schon Erfahrung als Vermieter haben. Wer bereits Wohnungen über Jahre ordentlich vermietet und finanziert hat, bringt einen Nachweis mit, den kein Formular ersetzt. Unter diesen Voraussetzungen ist auch ein Mehrfamilienhaus ohne eigenes Eigenkapital finanzierbar, wenn das Objekt seinen Kapitaldienst nach Bewirtschaftung selbst trägt.

Die interne Einordnung der Bank sagt nichts darüber, ob Sie rechtlich Verbraucher sind. Wer als Privatperson ein Mehrfamilienhaus kauft und vermietet, verwaltet nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich eigenes Vermögen und bleibt Verbraucher nach § 13 BGB. Erst wenn die Verwaltung einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert, etwa mit eigenem Büro und Personal, kann das anders aussehen.

Für den Vertrag hat das Folgen. Ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen an einen Verbraucher ist nach § 491 Abs. 3 BGB ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, mit vorvertraglichen Pflichtinformationen, Widerrufsrecht und Kreditwürdigkeitsprüfung nach den Verbraucherregeln. Das gilt auch dann, wenn Ihr Fall bei der Bank in der Gewerbeabteilung liegt.

Kauft dagegen eine GmbH, ist sie Unternehmer nach § 14 BGB. Die Verbraucherschutzregeln greifen dann nicht, und die Bank prüft zusätzlich die Gesellschaft mit Jahresabschlüssen und Gesellschaftsvertrag. Häufig verlangt sie außerdem eine persönliche Bürgschaft der Gesellschafter.

Hier liegt der häufigste Grund für Absagen, die mit dem Haus nichts zu tun haben. Banken, die ausschließlich standardisiertes Privatkundengeschäft betreiben, haben keine Abteilung für gewerbliche Wohnimmobilien. Fällt ein Fall aus ihrem Raster, endet die Prüfung dort, egal wie gut die Zahlen sind.

Regionale Institute wie Sparkassen und Volksbanken führen in der Regel beides, das Privatkunden- und das Firmenkundengeschäft. Spezialisierte Immobilienbanken und Pfandbriefbanken setzen dagegen oft erst bei höheren Volumen ein. Dazwischen liegt eine Lücke: Ein Haus mit sechs bis zwölf Wohnungen ist für manche Privatkundenbank zu groß und für manche Spezialbank zu klein.

Diese Lücke lässt sich schließen, wenn die Anfrage gezielt an Banken geht, die Mehrfamilienhäuser dieser Größe tatsächlich finanzieren. Welche das im Einzelfall sind, hängt von Ihrem Bestand, vom Objekt und von der Region ab. Mehr dazu auf unserer Seite Mehrfamilienhaus finanzieren.

Gewerbliche Finanzierungen werden individueller kalkuliert. Die Bank preist das Risiko des einzelnen Objekts ein, statt eine Standardkondition aus der Preisliste zu nehmen. Wie das im konkreten Fall aussieht, zeigt nur ein Angebot, deshalb nennen wir hier keine Zahlen.

Häufiger als im Privatkundengeschäft stehen im Vertrag laufende Pflichten. Typisch ist, dass Sie jährlich eine aktuelle Mietliste und Ihre Steuerbescheide einreichen. Manche Banken vereinbaren außerdem eine Mindestdeckung des Kapitaldiensts durch die Mieten. Lesen Sie diese Klauseln vor der Unterschrift genau, weil sie über Jahre gelten.

Auch die Entscheidung läuft anders. Bei größeren Volumen braucht die Bank nach den Mindestanforderungen an das Risikomanagement ein zweites Votum aus der Marktfolge, also von einer Stelle außerhalb des Vertriebs. Was diese Stelle prüft, steht im Beitrag was die Marktfolge prüft.

Eine gewerbliche Prüfung geht schneller, wenn die Bank alles auf einmal bekommt. Diese Schritte haben sich bewährt, bevor die erste Anfrage hinausgeht.

Ob Ihr Mehrfamilienhaus privat oder gewerblich finanziert wird, entscheidet nicht eine Zahl, sondern die Richtlinie der jeweiligen Bank. Wichtig ist, diese Zuordnung vor der Anfrage zu kennen. Dann landen die Unterlagen bei einer Stelle, die solche Häuser finanziert, und die Prüfung dreht sich um das Objekt und nicht um die Frage, ob der Fall überhaupt passt.

Mehr zur Einordnung mehrerer Objekte finden Sie im Beitrag ab wann die Bank Ihre Finanzierung wie ein Immobilienportfolio bewertet. Für eine konkrete Einschätzung Ihres Falls und eine Kondition sprechen Sie mit uns im Gespräch.