Wohnung kaufen in Lützel, Neuendorf und Wallersheim

Eine Eigentumswohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet dort 2.650 Euro je Quadratmeter, bei durchschnittlich 59 Quadratmetern also rund 156.400 Euro. Über alle Wohnungen hinweg weist der Bericht 2.880 Euro je Quadratmeter aus, die Gesamtstadt Koblenz liegt bei 3.190 Euro. Der Teilmarkt liegt damit rund zehn Prozent unter dem Stadtschnitt (Sparkasse Koblenz, Immobilienmarkt 2026, Datenstand 2025):

Die Wohnungspreise sind in zwölf Monaten um 8,3 Prozent gestiegen, gerechnet auf Basis der Quadratmeterpreise. Kein anderer der 16 Koblenzer Teilmärkte kommt auf einen so hohen Wert. Die Gesamtstadt liegt bei plus 5,3 Prozent, die Innenstadt mit Altstadt, Mitte und Süd bei plus 1,0 Prozent.

Die Mieten sind nicht im selben Tempo mitgegangen. Sie legten um 2,7 Prozent zu. Die Häuserpreise gaben sogar um 0,9 Prozent nach, was zeigt, dass die Bewegung ein reines Wohnungsthema ist.

Im längeren Verlauf ordnet sich das ein. Der Bericht zeigt die Wohnungspreise als Quartalswerte von rund 2.240 Euro je Quadratmeter am Anfang der Reihe im Jahr 2018 über ein Hoch bei rund 2.920 Euro und ein Zwischentief bei rund 2.740 Euro bis auf zuletzt rund 2.820 Euro. Die Kaltmieten liefen im selben Zeitraum von rund 7,60 Euro auf rund 9,60 Euro je Quadratmeter, ohne den Rückschlag der Kaufpreise mitzumachen.

Weil die Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Mieten. Der Bericht weist für den Teilmarkt eine Mietrendite von 4,0 Prozent im Jahr aus, mit einem Trend von minus 0,2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Das ist die direkte Folge aus 8,3 Prozent Preisplus gegen 2,7 Prozent Mietplus.

Interessanter als der Gesamtwert ist die mittlere Flächenklasse, weil dort die meisten Kapitalanlagen liegen. Aus 10,15 Euro Kaltmiete und 2.650 Euro Kaufpreis je Quadratmeter ergibt sich eine Bruttomietrendite von rund 4,6 Prozent. Dieselbe Rechnung für andere Teilmärkte:

Das ist die eigentliche Nachricht des Berichts für diesen Teilmarkt. Lange galt der Norden als der Korridor, in dem man günstig einsteigt und dafür Rendite bekommt. Nach den aktuellen Zahlen stimmt beides nur noch eingeschränkt: Beim Preis liegen Kesselheim, Lay und Moselweiß, Arenberg und Rübenach darunter, bei der Rendite liegen Kesselheim, Metternich und die Innenstadt darüber.

Wer heute dort kauft, kauft also nicht mehr den Renditevorsprung, sondern die Erwartung, dass die Aufholbewegung weitergeht. Das ist eine legitime Wette, aber es ist eine andere als die, mit der die meisten in diesen Teilmarkt gehen. Wie sich ein reiner Ertragsmarkt dagegen liest, zeigt der Beitrag zum Wohnungsmarkt in Kesselheim.

Hier gibt es alle drei unteren Lagestufen, aber keine sehr gute und keine Top-Wohnlage. Das ist ungewöhnlich: Von den 16 Koblenzer Teilmärkten weisen nur zwei überhaupt eine einfache Wohnlage aus, dieser und die Karthause. Genau daraus entsteht die große Spanne innerhalb weniger Straßen.

Im Norden von Koblenz steht viel Vorkriegsbestand, und genau dort ist der Abstand zwischen unsaniert und saniert am größten. Der Bericht führt Kaufpreise und Mieten nach Bau- und Sanierungsjahr, jeweils vom renovierungsbedürftigen bis zum sanierten Zustand:

Ein Einfamilienhaus kostet im Schnitt 481.600 Euro bei 2.240 Euro je Quadratmeter, mit 215 Quadratmetern Wohnfläche auf 495 Quadratmetern Grundstück. Die Spanne ist weit und reicht von 120.800 bis 792.300 Euro.

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit offen genannten Annahmen und keine Zusage. Sie geht vom Durchschnitt der mittleren Flächenklasse aus, also 156.400 Euro Kaufpreis für rund 59 Quadratmeter, und rechnet ohne Maklerprovision.

Sie prüft, ob der Preis nachhaltig ist. Die Bank finanziert nicht gegen den Kaufpreis, sondern gegen den Beleihungswert. Ermittelt wird er nach der Beleihungswertermittlungsverordnung, die einen bewusst vorsichtigen Wert vorschreibt: Er soll über die gesamte Beleihungsdauer erzielbar sein, nicht nur am Kauftag.

Ein Anstieg von 8,3 Prozent in einem Jahr ist für eine Bank deshalb kein Argument für einen höheren Wert, sondern eher ein Anlass für Zurückhaltung. Dazu kommen der hohe Altbauanteil und die einfache Wohnlage, die beide auf den Sicherheitsabschlag wirken. Der Beleihungsauslauf auf den Beleihungswert fällt damit regelmäßig höher aus als die 80 Prozent aus der Modellrechnung oben. Wie diese Stufen die Finanzierung verändern, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

In drei Schritten, und in dieser Reihenfolge. Der Marktschnitt ist der letzte Schritt, nicht der erste, weil er erst aussagekräftig wird, wenn Zustand und Lage eingeordnet sind.