Mehrfamilienhaus kaufen in Koblenz

Einen eigenen Preis für Mehrfamilienhäuser nennt der Immobilienmarktbericht der Sparkasse Koblenz nicht. Die Ausgabe 2026 mit Datenstichtag 01.03.2026 führt bei den Häusern nur Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus und Zweifamilienhaus, bei den Wohnungen vier Flächenklassen. Ein Haus mit sechs oder zehn Parteien kommt als eigene Kategorie nicht vor, und wir rechnen hier auch keinen Preis dafür herbei.

Was der Bericht dafür liefert, ist für ein Renditeobjekt fast wertvoller: Für die Gesamtstadt und für jeden der 16 Teilmärkte stehen dort der durchschnittliche Kaufpreis einer Wohnung, die durchschnittliche Kaltmiete und die Bruttomietrendite im Jahr. Ein Mehrfamilienhaus ist am Ende eine Sammlung vermieteter Wohnungen. Ob ein Angebot teuer oder günstig ist, zeigt sich deshalb am besten am Verhältnis von Preis und Miete im jeweiligen Stadtteil.

Das einzige Haus mit mehr als einer Einheit, das der Bericht ausweist, ist das Zweifamilienhaus. Es kostet stadtweit im Schnitt 451.500 Euro bei 175 Quadratmetern Wohnfläche und 610 Quadratmetern Grundstück, das sind 2.580 Euro je Quadratmeter. Für ein Mietshaus mit mehreren Etagen und eigener Mieterstruktur ist das kein belastbarer Vergleichswert, deshalb arbeitet dieser Beitrag mit den Wohnungswerten.

Die Bruttomietrendite liegt in Koblenz insgesamt bei 3,9 Prozent im Jahr und in den Teilmärkten zwischen 3,6 und 4,5 Prozent. Der Bericht versteht darunter die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Kosten für Erwerb, Finanzierung oder Unterhalt. Die Werte beziehen sich auf Wohnungen im Bestand, also auf Objekte, die älter als drei Jahre sind.

Am höchsten ist die Mietrendite laut Bericht in Kesselheim mit 4,5 Prozent, am niedrigsten in Bubenheim mit 3,6 Prozent. Beide Teilmärkte haben dieselbe Durchschnittsmiete von 9,10 Euro je Quadratmeter. Der Unterschied entsteht allein beim Kaufpreis: In Kesselheim kostet der Quadratmeter im Schnitt 2.410 Euro, in Bubenheim 3.010 Euro. Eine hohe Rendite ist in Koblenz also in erster Linie ein niedriger Einstiegspreis, nicht eine besonders hohe Miete.

Anders liegt Metternich mit 4,4 Prozent. Dort trifft ein Kaufpreis von 2.880 Euro auf eine Miete von 10,65 Euro, die zweithöchste der Teilmärkte. Die höchste Miete weist der Bericht mit 11,20 Euro für Altstadt, Mitte und Süd aus, wo die Rendite bei 4,3 Prozent liegt. Wer mehr über einzelne Teilmärkte wissen will, findet die Details in unseren Beiträgen zu Kesselheim, Goldgrube und Rauental sowie Arenberg, Arzheim und Immendorf.

Stadtweit sind die Kaufpreise für Wohnungen in den zwölf Monaten vor dem Stichtag um 5,3 Prozent gestiegen, die Mieten um 2,0 Prozent. Steigen die Preise schneller als die Mieten, sinkt die Rendite, und genau das zeigt der leichte Rückgang um 0,1 Punkte. In den Teilmärkten ist das Bild uneinheitlich, wie die Tabelle zeigt.

Innerhalb eines Teilmarkts entscheidet das Baujahr mit, welcher Preis und welche Miete realistisch sind. Für ein älteres Mietshaus ist diese Tabelle oft aussagekräftiger als der Stadtteilschnitt. Der Bericht zeigt für die Gesamtstadt, wie weit unsanierte und sanierte Objekte derselben Baujahresklasse auseinanderliegen.

Der schnellste Test für ein Mehrfamilienhaus ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete aller Einheiten. Er ist der Kehrwert der Bruttorendite. Die stadtweiten 3,9 Prozent entsprechen einem Faktor von rund 25,6, die 4,5 Prozent in Kesselheim einem Faktor von rund 22,2 und die 3,6 Prozent in Bubenheim einem Faktor von rund 27,8. Liegt der Faktor eines Hauses deutlich über dem Wert seines Teilmarkts, zahlen Sie für jeden Euro Miete mehr als Käufer einzelner Wohnungen dort.

Ein Beispiel zeigt die Größenordnung des Ertrags, ausdrücklich als Modellrechnung, keine Zusage. Angenommen ist ein Haus mit sechs Wohnungen zu je 62 Quadratmetern, jede vermietet zur stadtweiten Durchschnittsmiete der Flächenklasse von 40 bis 80 Quadratmetern. Die liegt laut Bericht bei 670 Euro im Monat oder 10,85 Euro je Quadratmeter.

Die Bank bewertet ein Mehrfamilienhaus über den Ertragswert, nicht über Vergleichspreise. Ausgangspunkt ist die tatsächlich vereinbarte Miete, begrenzt auf das, was am Ort nachhaltig erzielbar ist. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, die nach § 11 BelWertV mindestens 15 Prozent des Rohertrags betragen müssen. Der verbleibende Ertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Den vollständigen Rechenweg haben wir im Beitrag aufgeschrieben, wie die Bank ein Mehrfamilienhaus bewertet.

Für Koblenz heißt das: Die Mietwerte aus dem Bericht sind ein Maßstab, aber die Bank rechnet mit Ihren Mietverträgen. Liegen die Ist-Mieten eines Hauses in Metternich bei 8 Euro statt bei den 10,65 Euro des Teilmarkts, setzt die Bank die 8 Euro an. Das Potenzial ist real, finanziert wird es aber erst, wenn es in den Verträgen steht. Ab einer bestimmten Größe wechselt die Finanzierung außerdem in den gewerblichen Bereich, wo die Bank vor allem prüft, ob das Haus seinen Kapitaldienst selbst trägt. Wann das der Fall ist, steht im Beitrag ab wann ein Mehrfamilienhaus gewerblich finanziert wird.

Haben Sie ein Haus in Koblenz im Blick, ist die Mieterliste der Anfang. Mit ihr lässt sich vor der Besichtigung abschätzen, welchen Wert die Bank ansetzt und wie viel Eigenkapital der Kauf bindet. Was wir dafür von Ihnen brauchen, steht auf unserer Seite zur Mehrfamilienhausfinanzierung in Koblenz.