Die degressive AfA ist eine fallende Gebäudeabschreibung von 5 % des jeweiligen Restwerts pro Jahr für neue Wohngebäude. Sie bringt in den ersten Jahren höhere Abschreibungen als die lineare AfA, aber keine zusätzliche Liquidität. Die Bank prüft deshalb vor allem, ob die Finanzierung auch ohne den Steuereffekt trägt.
Das Wichtigste
- § 7 Abs. 5a EStG gilt für Wohngebäude mit Baubeginn oder rechtswirksamem Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029.
- Der Satz beträgt jährlich 5 % vom Restwert und bleibt unverändert. Der Restwert sinkt deshalb von Jahr zu Jahr, ebenso die Abschreibung.
- Ein Wechsel zur linearen AfA nach Absatz 4 ist zulässig, ein Wechsel zurück nicht.
- Die Abschreibung ist keine Zahlung. Der Steuervorteil entsteht nur, wenn andere steuerpflichtige Einkünfte vorhanden sind.
Für welche Objekte gilt die degressive AfA?
Die degressive AfA gilt für Wohngebäude in der EU oder im EWR, die hergestellt oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft werden und deren Baubeginn oder Kaufvertrag im gesetzlichen Zeitraum liegt. Bestandsgebäude, die später erworben werden, sind ausgeschlossen. Der Baubeginn ergibt sich aus der Baubeginnsanzeige, der Kaufvertrag muss rechtswirksam sein.
Außergewöhnliche Absetzungen neben der degressiven AfA sind ausgeschlossen. Die Sonder-AfA nach § 7b EStG kann dagegen zusätzlich in Betracht kommen, wenn deren Voraussetzungen erfüllt sind.
| Merkmal | Linear (Abs. 4) | Degressiv (Abs. 5a) |
|---|---|---|
| Satz | 2 % oder 3 % der Kosten | 5 % vom Restwert |
| Verlauf | gleichbleibender Betrag | sinkender Betrag |
| Zeitraum | dauerhaft | Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 |
| Wechsel | nicht mehr zurück | zur linearen AfA möglich |
Wie liest die Bank den Vorteil?
Die Bank liest die degressive AfA als Steuereffekt in den ersten Jahren, der später abflacht. Sie plant die Rate nicht mit dem Vorteil, weil er bei Wegfall anderer Einkünfte oder bei Verkauf nicht mehr greift und weil die Tilgung mit der Zeit höher ausfällt als die Abschreibung.
Rechenbeispiel: Zwei Jahre degressive AfA
- Annahme: Gebäudekosten 400.000 €, Fertigstellung 2025.
- Jahr 1: 400.000 € x 5 % = 20.000 €. Restwert danach: 380.000 €.
- Jahr 2: 380.000 € x 5 % = 19.000 €. Restwert danach: 361.000 €.
- Zum Vergleich linear bei 3 %: 400.000 € x 3 % = 12.000 € in jedem Jahr.
In den ersten beiden Jahren ergibt die degressive AfA 39.000 € statt 24.000 € linear, also 15.000 € mehr Abschreibung. Das ist ein Steuereffekt, kein zusätzliches Geld im Haushalt.
Häufige Fragen
Kann ich degressive AfA und Sonder-AfA kombinieren?
Die Sonder-AfA nach § 7b EStG tritt zusätzlich zur AfA nach § 7 Abs. 4 oder 5a EStG, wenn ihre Voraussetzungen vorliegen.
Zählt die Bank die höhere Abschreibung als Entlastung?
Nein. Die Bank rechnet mit Miete, Zinsen, Tilgung und Kosten. Die Abschreibung bleibt außen vor.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.