Warum Banken Kapitalanlagen anders rechnen

Die Bank rechnet bei einer Kapitalanlage anders, weil ein Teil der Rückzahlung aus der Miete kommt und Miete ausfallen kann. Beim Eigenheim trägt allein Ihr Einkommen die Rate. Bei einer vermieteten Wohnung zahlt ein Dritter mit, und diesen Dritten kennt die Bank nicht. Sie setzt die Miete deshalb vorsichtig an und rechnet mit Kosten, die im Exposé selten stehen.

Gesetzlich ist das in der Kreditwürdigkeitsprüfung angelegt. Nach § 505b BGB muss die Bank prüfen, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen können. Die Verordnung dazu, § 4 ImmoKWPLV, nennt die Faktoren, die dabei zählen, und verlangt, dass ungewisse künftige Einnahmen außer Betracht bleiben.

Im Ergebnis weicht die Bankrechnung an drei Stellen von der Rechnung des Käufers ab: beim Mietansatz, bei den Bewirtschaftungskosten und beim Wert der Immobilie. Jede dieser drei Stellen verschiebt die Finanzierung in dieselbe Richtung, nämlich hin zu mehr Eigenkapital.

Die Bank rechnet mit der Nettokaltmiete, die sie für nachhaltig erzielbar hält, nicht mit der Miete aus dem Exposé. Ist die Wohnung vermietet, ist der Mietvertrag der Ausgangspunkt. Liegt die vereinbarte Miete über dem, was in der Lage üblich ist, kürzt die Bank auf die Marktmiete. Steht die Wohnung leer, schätzt sie eine vorsichtige Marktmiete aus Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichsobjekten.

Nebenkosten, die Sie auf den Mieter umlegen, zählen nicht, weil sie nur durchgereicht werden. Geplante Mieterhöhungen nach einer Sanierung oder nach dem Auslaufen einer Staffel zählen erst, wenn sie feststehen. Wie Banken die Miete im Einzelnen ansetzen und welcher Abschlag auf die Miete fällt, steht im Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Die Bank zieht von der Miete die Kosten ab, die Sie als Vermieter selbst tragen: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und das Risiko, dass das Haus in einigen Jahren modernisiert werden muss. Zusammen heißen diese Posten Bewirtschaftungskosten.

Für die Wertermittlung ist der Abzug gesetzlich nach unten begrenzt. Nach § 11 Abs. 2 BelWertV beträgt der Mindestabzug für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und Modernisierungsrisiko zusammen 15 Prozent des Rohertrags. Weniger darf eine Bank, die nach dieser Verordnung bewertet, nicht ansetzen, mehr schon.

In der Haushaltsrechnung arbeitet jede Bank mit eigenen Pauschalen, die oft über dem gesetzlichen Mindestwert liegen. Dazu kommen nicht umlagefähige Kosten wie Verwalterhonorar und Rücklage bei einer Eigentumswohnung. Was nach Abzug übrig bleibt, steht Ihrer Rate gegenüber. Wie die Bank Ihre Einnahmen und Ausgaben insgesamt aufstellt, zeigt der Beitrag zur Haushaltsrechnung der Bank.

Die Bank bewertet eine Kapitalanlage nach ihrem Beleihungswert, und der liegt unter dem Kaufpreis. Nach § 3 BelWertV ist der Beleihungswert der Wert, der sich über die gesamte Laufzeit des Darlehens bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen lässt. Kurzfristige Preisspitzen und spekulative Erwartungen bleiben außen vor.

Bei einer Eigentumswohnung stützt sich die Bank meist auf vergleichbare Verkäufe und Sachwerte, prüft aber die Miete mit. Bei einem Mehrfamilienhaus steht der Ertrag im Vordergrund: Aus der nachhaltigen Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt sich über einen Kapitalisierungszinssatz der Ertragswert. Wie dieses Verfahren funktioniert, beschreibt der Beitrag Ertragswert und Liegenschaftszins.

Die folgende Übersicht zeigt, wo sich die Bankrechnung bei Eigenheim und Kapitalanlage unterscheidet.

Eine Modellrechnung zeigt, wie schnell der Darlehensbedarf über dem Beleihungswert liegt. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung, keine Marktdaten und keine Zusage einer Bank.

Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung für 250.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz beträgt 5 Prozent, also 12.500 Euro. Für Notar und Grundbuch nehmen wir im Modell rund 2 Prozent an, also 5.000 Euro, ein Makler ist nicht beteiligt. Der Gesamtbedarf liegt damit bei 267.500 Euro. Sie bringen 40.000 Euro Eigenkapital ein, das Darlehen beträgt 227.500 Euro.

Setzt die Bank den Beleihungswert im Modell bei 225.000 Euro an, also unter dem Kaufpreis, liegt der Beleihungsauslauf bei etwas über 100 Prozent. Die Bank finanziert dann mehr, als sie als Sicherheit ansetzt. Das ist nicht ausgeschlossen, kostet aber einen Aufschlag. Mit mehr Eigenkapital sinkt der Auslauf und damit der Aufschlag. Wie die Kennzahl berechnet wird, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Die monatliche Rate lässt sich ohne konkreten Zinssatz nicht seriös rechnen, und Konditionen nennen wir im Ratgeber nicht. Die Rate klären wir im Gespräch mit dem Angebot, das zu Ihrer Bank und Ihrem Beleihungsauslauf passt.

Sie verbessern die Bankrechnung am wirksamsten, indem Sie die Miete belegen, die Kosten realistisch aufstellen und das Eigenkapital an die Lücke zwischen Bedarf und Beleihungswert anpassen. Kein Hebel ist ein Trick, alle machen die Rechnung nur nachvollziehbarer.

Ob Ihre Kapitalanlage trägt, sehen Sie am klarsten, wenn Ihre eigene Rechnung und die Rechnung der Bank nebeneinander liegen. Dann zeigt sich, wo die Lücke entsteht und ob sie über Eigenkapital, eine andere Bank oder einen anderen Kaufpreis zu schließen ist.

Bringen Sie dazu Exposé, Mietvertrag, Hausgeldabrechnung und Ihre Einkommensunterlagen mit. Wie wir vermietete Immobilien finanzieren, steht auf der Seite Kapitalanlage finanzieren.