Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist die Pflicht der Bank, vor Vertragsschluss zu klären, ob Sie das Darlehen voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen. Bei Immobiliardarlehen darf die Bank nur abschließen, wenn das wahrscheinlich ist. Grundlage sind Einkommen, Ausgaben und Verbindlichkeiten, nicht die Aussicht auf eine steigende Immobilie.
Das Wichtigste
- § 505a BGB verpflichtet die Bank zur Prüfung, bei Immobiliardarlehen mit dem Maßstab der wahrscheinlichen Rückzahlung.
- Die Bank stützt sich auf Einkommen, regelmäßige Ausgaben, andere Schulden und Vermögen.
- Der Wert der Wohnimmobilie zählt nur als zusätzliches Merkmal, eine erwartete Wertsteigerung trägt die Prüfung nicht.
- Mieteinnahmen rechnet die Bank nur an, wenn sie wahrscheinlich und nachhaltig sind, ungewisse Mietsteigerungen bleiben außen vor.
- Bei deutlicher Erhöhung des Darlehens muss die Bank neu prüfen.
Was liest die Bank aus Ihren Unterlagen?
Die Bank liest aus Ihren Unterlagen, ob nach allen Ausgaben genug Geld für die Rate bleibt, auch wenn sich die Lage verschlechtert. Dazu verlangt sie Gehaltsabrechnungen oder Steuerunterlagen, Kontoauszüge, eine Selbstauskunft und Angaben zu laufenden Krediten.
Die Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliardarlehen nennt Faktoren, die zu berücksichtigen sind. Dazu gehören ein geringeres Einkommen im Ruhestand und ein Anstieg des Sollzinses. Deshalb rechnet die Bank die Rate zusätzlich mit einer höheren Belastung durch. Positive Ereignisse wie eine Beförderung darf sie berücksichtigen, verlangt dafür aber Nachweise.
| Faktor | Behandlung durch die Bank | Nachweis |
|---|---|---|
| Einkommen | Anrechnung des nachhaltigen Nettoeinkommens | Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid |
| Regelmäßige Ausgaben | Abzug nach Haushaltsrechnung | Kontoauszüge, Selbstauskunft |
| Andere Kredite | Raten werden abgezogen | Kreditverträge, Schufa-Auskunft |
| Mieteinnahmen | Nur wahrscheinliche, nachhaltige Miete | Mietvertrag, Mietaufstellung |
| Immobilienwert | Nur zusätzliches Merkmal | Wertermittlung der Bank |
Warum hilft eine wertvolle Immobilie allein nicht?
Eine wertvolle Immobilie hilft allein nicht, weil die Bank nach dem Gesetz die Rückzahlung aus dem Haushalt prüfen muss und nicht den Verkauf der Sicherheit einplanen darf. Die Grundschuld bleibt Absicherung für den Notfall. Sie ersetzt die Prüfung der laufenden Zahlungsfähigkeit nicht.
Rechenbeispiel: Haushaltsüberschuss mit Belastungstest
- Annahme: Nettoeinkommen 4.200 €, regelmäßige Ausgaben 1.700 €, geplante Darlehensrate 1.450 €.
- Überschuss in der Normalrechnung: 4.200 € − 1.700 € − 1.450 € = 1.050 €.
- Annahme für den Test: Die Rate steigt wegen eines höheren Sollzinses auf 1.850 €.
- Überschuss im Test: 4.200 € − 1.700 € − 1.850 € = 650 €.
Auch im Test bleibt ein Überschuss von 650 €. Die Bank kann die Rückzahlung als wahrscheinlich einstufen.
Häufige Fragen
Zählt eine erwartete Wertsteigerung mit?
Nein. Die Prüfung stützt sich auf Einkommen, Ausgaben und Schulden. Der Immobilienwert ist bei Wohnimmobilien nur ein zusätzliches Merkmal.
Prüft die Bank bei einer Aufstockung neu?
Ja, wenn der Nettodarlehensbetrag nach Vertragsschluss deutlich steigt, sofern der Erhöhungsbetrag nicht schon in der ersten Prüfung berücksichtigt war.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.