Die Haushaltsrechnung der Bank

Die Haushaltsrechnung ist die Aufstellung, mit der die Bank prüft, ob nach allen regelmäßigen Ausgaben genug Geld für die neue Rate bleibt. Sie stellt Ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüber, zieht bestehende Verpflichtungen ab und erhält einen monatlichen Überschuss. Aus diesem Überschuss soll die Rate gezahlt werden, und danach soll noch ein Puffer übrig sein.

Die Bank stellt diese Rechnung nicht freiwillig auf. Nach § 505b Abs. 2 BGB muss sie vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen Ihre Kreditwürdigkeit auf der Grundlage von Informationen zu Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen eingehend prüfen. Dieselbe Pflicht steht aufsichtsrechtlich in § 18a KWG. Die Haushaltsrechnung ist das Werkzeug, mit dem die Bank diese Pflicht erfüllt und dokumentiert.

Sie ist dabei nur ein Teil der Prüfung. Daneben sieht sich die Bank Ihre Person, Ihre Beschäftigung und die Immobilie an. Was sie über Sie als Darlehensnehmer wissen will, beschreibt der Beitrag Was prüfen Banken an meiner Person.

Die Bank rechnet mit Pauschalen, weil sie Ihre tatsächlichen Ausgaben weder sicher prüfen noch über die Laufzeit vorhersagen kann. Ein Haushaltsbuch zeigt, was Sie in den letzten Monaten ausgegeben haben. Die Bank muss aber einschätzen, ob Sie die Rate über viele Jahre zahlen können, auch wenn Kinder größer werden, das Auto ersetzt werden muss oder die Preise steigen.

Die Verordnung zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt ihr dafür ausdrücklich Raum. Nach § 3 ImmoKWPLV darf die Bank von einem nach der Lebenserfahrung anzunehmenden Verlauf ausgehen und umso mehr auf Erfahrungswerte und Schätzungen zurückgreifen, je weiter der Prognosezeitraum in die Zukunft reicht. Eine Pauschale ist genau so ein Erfahrungswert.

Für Sie heißt das: Ein sparsamer Haushalt wird in der Bankrechnung nicht belohnt. Die Pauschale gilt auch dann, wenn Sie tatsächlich weniger ausgeben. Umgekehrt setzt die Bank höhere Kosten an, wenn Ihre Unterlagen sie zeigen, etwa eine hohe private Krankenversicherung oder Unterhaltszahlungen.

Die Bank setzt auf der Ausgabenseite eine Lebenshaltungspauschale, die Kosten des Wohnens, Fahrzeuge und alle bestehenden Verpflichtungen an. Auf der Einnahmenseite zählt nur, was sie belegt und dauerhaft sieht. Die folgende Übersicht zeigt, wie die einzelnen Posten typischerweise behandelt werden. Die genaue Ausgestaltung legt jede Bank selbst fest.

Die Bankrechnung weicht vor allem an drei Stellen ab: bei der Lebenshaltung, bei schwankenden Einnahmen und bei kleinen laufenden Verträgen. An diesen drei Stellen entscheidet sich in der Praxis, ob der Überschuss reicht.

Lebenshaltung. Ihre Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung und Freizeit ersetzt die Bank durch ihre Pauschale. Liegt Ihr echter Bedarf darunter, fällt der Überschuss nach Bankrechnung kleiner aus als in Ihrer eigenen Rechnung.

Schwankende Einnahmen. Provisionen, Boni, Überstunden oder ein Minijob zählen nur, wenn sie über einen längeren Zeitraum belegt sind. Wer erst seit kurzem nebenbei verdient, sieht diesen Betrag in der Bankrechnung oft gar nicht. Bei Selbstständigen schaut die Bank auf mehrere Jahre und rechnet mit dem Durchschnitt, siehe Finanzierung für Selbstständige.

Kleine Verträge. Ein Ratenkauf für Möbel, eine Handyfinanzierung, ein Leasingvertrag: Jeder dieser Verträge geht mit der vollen Rate in die Rechnung ein. In der Summe binden sie oft mehr Überschuss als gedacht, und anders als bei der Lebenshaltung lassen sie sich vor der Anfrage ändern.

Das folgende Beispiel zeigt den Aufbau an einem Modellhaushalt. Alle Beträge sind Annahmen für das Beispiel, auch die Pauschalen. Sie entsprechen keiner bestimmten Bank und sind keine Zusage. Die Rate selbst ist nicht beziffert, denn sie hängt von der Kondition ab, die sich erst aus der Prüfung im Einzelfall ergibt.

Am Ende soll nach der Rate ein Überschuss bleiben, der unerwartete Ausgaben und spätere Veränderungen auffängt. Wie groß dieser Puffer sein muss, legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest. Er ist der Grund, warum eine Rate, die rechnerisch gerade noch passt, trotzdem abgelehnt werden kann.

Zusätzlich verlangt § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV, dass die Bank wahrscheinliche negative Ereignisse ausreichend berücksichtigt. Die Verordnung nennt ausdrücklich ein geringeres Einkommen im Ruhestand und einen Anstieg des Sollzinses. Banken prüfen deshalb häufig, ob die Rate auch nach dem Ende der Zinsbindung mit einem höheren Zins tragbar wäre, und rechnen eine zweite Haushaltsrechnung für die Zeit nach dem Renteneintritt.

Neben dem Überschuss schauen viele Banken auf das Verhältnis aller Raten zum Nettoeinkommen. Diese Kennzahl, die Schuldendienstquote, und ihre Grenzen erklärt der Beitrag DSTI: die Kennzahl der Bank berechnen.

Mieteinnahmen setzt die Bank nur vorsichtig an, mit einem Abschlag für Leerstand, Mietausfall und Instandhaltung. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV zählen künftige Mieten nur, soweit sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Mögliche Mietsteigerungen bleiben ausdrücklich unberücksichtigt.

Für Vermieter ist das der Punkt, an dem die eigene Rechnung am stärksten von der der Bank abweicht. Wie hoch der Abschlag ausfällt und welche Mieten überhaupt zählen, steht im Beitrag Welche Mieteinnahmen die Bank anrechnet.

Vor der Anfrage können Sie die Posten verändern, die nicht pauschal angesetzt werden. Die Pauschale für die Lebenshaltung bleibt, wie sie ist. Alles andere lässt sich prüfen:

Der Vergleich lohnt, weil jede Bank eigene Pauschalen, eigene Abschläge und einen eigenen Mindestpuffer verwendet. Derselbe Haushalt kann deshalb bei einer Bank knapp ausfallen und bei einer anderen ohne Weiteres passen. Eine Absage bei einer Bank sagt wenig darüber, wie eine andere rechnet.

Wir stellen Ihre Haushaltsrechnung vor der Anfrage auf und legen sie neben die Richtlinien der Banken, die für Ihr Vorhaben in Frage kommen. So sehen Sie, wo es knapp wird, bevor eine Bank es Ihnen sagt. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung.