Die Reallast belastet ein Grundstück so, dass daraus wiederkehrende Leistungen an eine berechtigte Person zu entrichten sind (§ 1105 BGB). Sie steht in Abteilung II des Grundbuchs. Die Bank rechnet die Leistungen als feste Belastung und prüft, wie sie sich entwickeln können.
Das Wichtigste
- Die Leistungen können Geld, Versorgung oder Pflege sein. Die Bank bewertet sie als dauerhafte Verpflichtung des Eigentümers.
- Eine Anpassung an veränderte Verhältnisse kann vereinbart werden, wenn der Maßstab klar bestimmt ist (§ 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt sein (§ 1105 Abs. 2 BGB).
- Auch der Erbbauzins wird meist als Reallast gesichert. In der Zwangsversteigerung kann er unter Voraussetzungen bestehen bleiben (§ 52 ZVG).
Wie bewertet die Bank eine Reallast?
Die Bank bewertet eine Reallast als laufende Belastung, die vor der eigenen Grundschuld bedient werden muss, wenn sie im Rang vorgeht. Sie liest den Eintrag in Abteilung II und die Bewilligung, um Art und Höhe der Leistungen zu erkennen. Geldleistungen kommen als feste Ausgabe in die Haushaltsrechnung.
Bei Leistungen ohne Geldbetrag, etwa Pflege oder Verpflegung, schätzt die Bank den Gegenwert. Besteht die Reallast im Rang vor der Grundschuld, fordert sie häufig einen Rangrücktritt oder setzt einen Wertabschlag an.
| Art | Beispiel | Sicht der Bank |
|---|---|---|
| Geldrente | Monatlicher Betrag an Verkäufer | Feste Ausgabe in der Haushaltsrechnung |
| Erbbauzins | Entgelt an Grundstückseigentümer | Belastung, teils bestehen bleibend |
| Pflege oder Versorgung | Zusage an Eltern | Gegenwert wird geschätzt |
| Wertgesicherte Leistung | Anpassung an einen Index | Mit Erhöhung rechnen |
Wann taucht die Reallast in der Praxis auf?
Die Reallast taucht vor allem bei Erbbauzinsen und bei Übertragungen im Familienkreis auf, wenn Eltern Zahlungen oder Versorgung zugesagt wurden. Wer das Objekt übernimmt, übernimmt die Pflicht, und die Bank prüft, ob die Rate daneben tragbar bleibt.
Rechenbeispiel: Reallast in der Tragfähigkeit
- Annahme: Reallast über 400 € monatlich an die Verkäufer.
- Jahresbetrag: 400 € mal 12 = 4.800 €.
- Annahme: Das Jahreseinkommen nach Abzügen und Lebenshaltung beträgt 30.000 €, die Reallast ist abzuziehen.
- Für den Kapitaldienst bleiben: 30.000 € minus 4.800 € = 25.200 €.
Der mögliche Kapitaldienst sinkt in dieser Annahme von 30.000 € auf 25.200 € im Jahr.
Häufige Fragen
Muss eine Reallast gelöscht werden?
Nicht zwingend. Die Bank verlangt meist einen Rangrücktritt oder rechnet die Leistungen mit ein.
Wo steht die Reallast im Grundbuch?
In Abteilung II. Der Grundbuchauszug zeigt Berechtigten, Art der Leistung und Rang.
Weiterlesen
Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.