Die Sonder-AfA nach § 7b EStG erlaubt bei neu gebauten Mietwohnungen zusätzlich zur normalen AfA bis zu 5 % jährlich über vier Jahre. Sie ist an Bauantragszeitraum, Baukostengrenze und zehnjährige Vermietung geknüpft. Für die Bank bleibt sie ein Steuereffekt: Der Kredit muss auch ohne diesen Vorteil tragen.
Das Wichtigste
- Gefördert werden die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen und die drei Folgejahre, jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage.
- Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.
- Für Bauanträge nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gelten höhere Obergrenzen, aber zusätzlich die Anforderung Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse.
- Bei nachträglicher Überschreitung der Baukostengrenze oder vorzeitigem Ende der Vermietung entfällt die Sonderabschreibung rückwirkend.
Wann gilt die Sonder-AfA?
Die Sonder-AfA gilt nur, wenn Bauantrag oder Bauanzeige in einen der gesetzlichen Zeiträume fallen und die Baukosten die Grenze nicht überschreiten. Nach § 7b Abs. 2 EStG liegt sie für Anträge ab 2023 bei 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche, die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je Quadratmeter gedeckelt.
Beim Kauf einer Neubauwohnung muss die Anschaffung bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Nur der Erwerber, der die Wohnung vom Bauträger kauft, kann die Sonder-AfA nutzen, nicht ein späterer Zweiterwerber.
| Merkmal | Regel | Bedeutung für die Bank |
|---|---|---|
| Satz | bis 5 % jährlich | Steuereffekt, keine Zahlung |
| Zeitraum | Anschaffungsjahr plus drei Jahre | vier Jahre Vorteil |
| Baukostengrenze | 5.200 € je m² Wohnfläche | Nachweis der Baukosten |
| Bemessungsgrundlage | höchstens 4.000 € je m² | begrenzt den Vorteil |
| Vermietung | zehn Jahre zu Wohnzwecken | kein Eigenbedarf, keine Ferienvermietung |
Wie behandelt die Bank den Vorteil?
Die Bank behandelt die Sonder-AfA nicht als Einnahme und nicht als Entlastung der Rate. Sie rechnet mit Miete, Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftung. Verlangt wird außerdem der Nachweis, dass die Förderbedingungen erreichbar sind, denn ein späterer Wegfall würde die Steuerrückzahlung auslösen und die Haushaltsrechnung belasten.
Rechenbeispiel: Sonder-AfA bei einer Neubauwohnung
- Annahme: Wohnfläche 60 m², Baukosten 4.500 € je m², Bauantrag 2024, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt.
- Baukostengrenze: 60 m² x 5.200 € = 312.000 €. Angenommene Kosten: 60 m² x 4.500 € = 270.000 €. Grenze eingehalten.
- Bemessungsgrundlage: der niedrigere Wert aus 270.000 € und 60 m² x 4.000 € = 240.000 €, also 240.000 €.
- Sonder-AfA pro Jahr: 240.000 € x 5 % = 12.000 €, über vier Jahre insgesamt 48.000 €.
Die zusätzliche Abschreibung beträgt 48.000 € über vier Jahre, neben der normalen AfA. Die Bank rechnet die Rate dennoch ohne diesen Steuervorteil.
Häufige Fragen
Gilt die Sonder-AfA auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Sie gilt nur für neu gebaute oder bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erworbene Mietwohnungen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre selbst nutze?
Dann entfällt die Sonder-AfA rückwirkend, und die Steuerbescheide werden geändert.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.