Sondereigentum ist das Alleineigentum an den Räumen einer Wohnung, das mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und Gebäude verbunden ist. Es umfasst, was im Aufteilungsplan der Einheit zugeordnet ist. Für die Bank ist die Einheit samt Anteil das Objekt, auf dem die Grundschuld lastet.
Das Wichtigste
- § 5 Abs. 1 WEG: Sondereigentum sind die im Aufteilungsplan bestimmten Räume und Gebäudeteile, die sich verändern lassen, ohne Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen.
- Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, kein Sondereigentum.
- Stellplätze gelten nach § 3 Abs. 1 WEG als Räume und können Sondereigentum sein.
- Die Grundschuld lastet auf dem Wohnungsgrundbuchblatt, also auf Sondereigentum und Miteigentumsanteil zusammen.
Was gehört zum Sondereigentum?
Zum Sondereigentum gehören die Räume der Wohnung und die Teile, die sich verändern, entfernen oder einbauen lassen, etwa nichttragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren und Einbauten. Tragende Teile und gemeinsame Leitungen bleiben Gemeinschaftseigentum.
Die Bank prüft anhand des Aufteilungsplans, welche Räume tatsächlich zur Einheit zählen. Räume, die der Verkäufer mitverkauft, aber nicht im Plan der Einheit zugeordnet sind, geben ihr keine Sicherheit.
Für die Finanzierung wichtig: Die Grundschuld haftet am Wohnungsgrundbuchblatt und damit am Sondereigentum samt Miteigentumsanteil. Gemeinschaftseigentum kann nicht einzeln belastet werden. Verwertet die Bank im Ernstfall die Wohnung, erwirbt der Ersteher beides, die Räume und den Anteil am Haus. Deshalb prüft sie den Gesamtzustand des Gebäudes mit.
| Bauteil | Zuordnung | Folge für Kosten |
|---|---|---|
| Innenwand, nicht tragend | Sondereigentum | Eigentümer |
| Bodenbelag in der Wohnung | Sondereigentum | Eigentümer |
| Tragende Wand | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft |
| Stellplatz mit Maßangabe im Plan | Sondereigentum möglich | Eigentümer |
| Gemeinsame Leitung | Gemeinschaftseigentum | Gemeinschaft |
Rechenbeispiel: Beleihungsauslauf einer Wohnung
- Annahme: Wohnung mit Sondereigentum und Stellplatz, Marktwert 280.000 €, von der Bank angesetzter Beleihungswert 238.000 €.
- Darlehen: 200.000 €.
- Beleihungsauslauf: 200.000 € : 238.000 € = rund 84,0 %.
Der Stellplatz zählt nur zum Beleihungswert, wenn er als Sondereigentum oder eingetragenes Recht der Wohnung zugeordnet ist.
Häufige Fragen
Ist der Balkon Sondereigentum?
Meist nicht vollständig. Konstruktive Teile wie Platte und Brüstung zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung kann Abweichendes regeln.
Wo steht, was zur Wohnung gehört?
Im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung, jeweils als Anlage zur Eintragungsbewilligung.
Kann ich Sondereigentum allein verkaufen?
Nein. Sondereigentum ist untrennbar mit dem Miteigentumsanteil verbunden und wird nur zusammen mit ihm übertragen und belastet.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.