Die Umsatzsteueroption ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung der Vermietung nach § 9 UStG. Der Vermieter behandelt die Miete als umsatzsteuerpflichtig und darf dafür Vorsteuer aus Kauf, Bau oder Sanierung ziehen. Die Bank prüft, ob die Voraussetzungen über Jahre erhalten bleiben, weil sonst Vorsteuer zurückzuzahlen ist.
Das Wichtigste
- Die Option ist nur bei Leistungen an andere Unternehmer für deren Unternehmen möglich.
- Bei Grundstücksvermietung muss der Mieter das Objekt ausschließlich für Umsätze nutzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das hat der Vermieter nachzuweisen.
- Beim Verkauf eines Grundstücks muss der Verzicht im notariell beurkundeten Vertrag erklärt werden.
- Ändern sich die Verhältnisse, wird die Vorsteuer nach § 15a UStG über zehn Jahre anteilig berichtigt, je Jahr ein Zehntel.
Warum verlangt die Bank die Option im Vertrag?
Die Bank prüft die Option, weil sie die Höhe der Kaufpreisfinanzierung und die Liquidität bestimmt. Bei Gewerbeimmobilien hängt von der Option ab, ob im Kauf- oder Baupreis Umsatzsteuer steckt, die als Vorsteuer zurückkommt. Die Bank klärt, ob sie Preise netto oder brutto finanziert. Fällt der Mieter weg und zieht ein nicht vorsteuerabzugsberechtigter Mieter ein, muss Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden. Dafür verlangt die Bank eine Liquiditätsreserve.
| Mieter | Option möglich? | Risiko für die Bank |
|---|---|---|
| Unternehmer mit voller Vorsteuerabzugsberechtigung | Ja | Gering, Mietvertrag prüfen |
| Unternehmer mit teils steuerfreien Umsätzen | Nur eingeschränkt | Vorsteuer wird gekürzt |
| Privatperson | Nein | Keine Option möglich |
| Mieterwechsel binnen zehn Jahren | Neu zu prüfen | Berichtigung nach § 15a UStG |
Was bedeutet die Berichtigung nach § 15a UStG?
Die Berichtigung verlängert den Zeitraum bei Grundstücken von fünf auf zehn Jahre, und jedes Kalenderjahr der Änderung entspricht einem Zehntel der Vorsteuer. Wird die Option beendet oder wechselt der Mieter, ist der Anteil für die restlichen Jahre zurückzuzahlen. Die Bank kalkuliert dieses Risiko als Rückzahlungsposten und lässt sich die Mietverträge zeigen.
Rechenbeispiel: Vorsteuerrückzahlung bei Mieterwechsel
- Annahme: Vorsteuer aus den Baukosten 95.000 €, Berichtigungszeitraum zehn Jahre.
- Ein Zehntel je Jahr: 95.000 € / 10 = 9.500 €.
- Annahme: Nach sechs Jahren zieht ein nicht vorsteuerabzugsberechtigter Mieter ein, die Option entfällt.
- Restliche Jahre: 10 − 6 = 4. Rückzahlung vereinfacht: 4 × 9.500 € = 38.000 €.
Rund 38.000 € Vorsteuer wären zurückzuzahlen. Die Bank erwartet dafür eine Reserve oder prüft die Mieterstruktur vorab.
Häufige Fragen
Kann ich bei Wohnungsvermietung optieren?
Nein, nur bei Vermietung an Unternehmer, die das Objekt ausschließlich für Umsätze mit Vorsteuerabzug nutzen. Private Mieter schließen die Option aus.
Wie lange läuft die Berichtigung?
Bei Grundstücken zehn Jahre. Jedes Kalenderjahr der Änderung entspricht einem Zehntel der Vorsteuerbeträge.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.