Verbilligte Vermietung liegt vor, wenn eine Wohnung unter der ortsüblichen Marktmiete überlassen wird, häufig an Angehörige. Nach § 21 Abs. 2 EStG wird die Überlassung ab einer Miete von unter 50 % der Marktmiete in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil geteilt. Für die Bank zählt nur die tatsächlich gezahlte Miete als Einnahme.
Das Wichtigste
- Liegt die Miete bei einer Wohnung unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete, ist die Überlassung aufzuteilen. Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar.
- Bei auf Dauer angelegter Vermietung gilt die Überlassung als voll entgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.
- Zwischen 50 % und 66 % prüft das Finanzamt nach den Einkommensteuer-Richtlinien (R 21.3 EStR) mit einer Überschussprognose. Klären Sie diesen Bereich vorab mit dem Steuerberater.
- Die Bank rechnet mit der vereinbarten und gezahlten Miete und verlangt bei Angehörigen Mietvertrag und Kontoauszüge.
Wie rechnet die Bank die Miete von Angehörigen?
Die Bank rechnet die Miete an, die laut Mietvertrag vereinbart ist und nachweislich auf dem Konto eingeht. Ob die Miete unter der Marktmiete liegt, ist für ihre Einnahmenrechnung zweitrangig, weil sie ohnehin nur den tatsächlichen Zufluss ansetzt. Bei Verwandten verlangt sie den Mietvertrag und mehrere Kontoauszüge, damit die Zahlung belegt ist.
| Miete im Verhältnis zur Marktmiete | Folge nach § 21 Abs. 2 EStG | Was die Bank anrechnet |
|---|---|---|
| Unter 50 % | Aufteilung in entgeltlich und unentgeltlich | Die gezahlte Miete |
| 50 % bis unter 66 % | Keine ausdrückliche Regel in der Vorschrift | Die gezahlte Miete |
| Mindestens 66 %, Dauervermietung | Voll entgeltlich | Die gezahlte Miete |
Welche Folgen hat die Grenze steuerlich?
Unter 50 % der Marktmiete wird das Objekt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil gesplittet, und nur der entgeltliche Teil der Werbungskosten ist abziehbar. Das mindert den Überschuss, den die Bank für den Kapitaldienst heranzieht. Die ortsübliche Vergleichsmiete sollten Sie deshalb belegen können, etwa über einen Mietspiegel.
Rechenbeispiel: Aufteilung bei 45 % der Marktmiete
- Annahme: ortsübliche Marktmiete 800 € im Monat, Vermietung an die Tochter für 360 €.
- Verhältnis: 360 € / 800 € = 45 %. Das liegt unter 50 %, die Überlassung wird aufgeteilt.
- Annahme: Werbungskosten im Jahr 6.000 €. Abziehbar ist der entgeltliche Teil: 6.000 € × 0,45 = 2.700 €.
- Zum Vergleich bei 560 € Miete: 560 € / 800 € = 70 %. Das liegt über 66 %, alle 6.000 € sind abziehbar.
Bei 360 € Miete sind 2.700 € abziehbar, bei 560 € dagegen 6.000 €. Der Unterschied von 3.300 € im Jahr mindert den Überschuss, den die Bank ansetzt.
Häufige Fragen
Gilt die Regel auch für Gewerbeobjekte?
§ 21 Abs. 2 EStG betrifft die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken. Für Gewerbe gelten andere Regeln, die Sie mit dem Steuerberater klären sollten.
Rechnet die Bank die Marktmiete an?
Nein. Sie setzt die vereinbarte und gezahlte Miete an. Die Marktmiete dient nur als Vergleichsgröße für Plausibilität und Steuerfolgen.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.