Ein Zinscap ist eine vertraglich vereinbarte Obergrenze für den Sollzins eines variablen Darlehens. Steigt der Referenzzins darüber, zahlen Sie trotzdem nur bis zur Grenze. Für diese Absicherung verlangt die Bank eine Prämie, die einmalig oder laufend anfällt.
Das Wichtigste
- Ein variabler Zins ist nach § 492 Abs. 7 BGB nur wirksam, wenn der Referenzzins klar, objektiv bestimmt sowie für beide Seiten verfügbar und überprüfbar ist. Das Cap begrenzt den Ausschlag nach oben.
- Die Prämie ist ein eigener Kostenblock. Sie sollte als Eurobetrag im Angebot stehen und gehört in die Gesamtkosten.
- Mit Cap ist die höchste mögliche Rate bekannt. Die Bank kann sie als Obergrenze in der Haushaltsrechnung ansetzen.
- Für Darlehen mit veränderlichem Zinssatz gilt nach § 489 Abs. 2 BGB eine Kündigungsfrist von drei Monaten für den Darlehensnehmer.
Wie liest die Bank ein Cap-Darlehen?
Die Bank liest ein Cap-Darlehen als variables Darlehen mit begrenztem Risiko. Beim variablen Darlehen ohne Cap prüft sie, ob der Haushalt auch bei einem deutlich höheren Zins tragfähig bleibt. Mit Cap kann sie den vertraglichen Höchstwert ansetzen, weil die Rate darüber nicht steigen kann. Das erleichtert die Prüfung, wenn der Überschuss knapp ist.
Die Bank prüft zusätzlich, wie lange das Cap gilt. Es kann kürzer laufen als das Darlehen. Danach entfällt die Begrenzung, und die Bank rechnet für die restliche Laufzeit wieder mit einem Sicherheitsaufschlag.
| Merkmal | Ohne Cap | Mit Cap |
|---|---|---|
| Obergrenze des Sollzinses | Keine | Vertraglich festgelegt |
| Höchste Rate | Nicht bekannt | Berechenbar |
| Zusatzkosten | Keine | Prämie |
| Vorteil bei sinkendem Referenzzins | Ja | Bleibt bestehen |
| Ansatz der Bank | Rate mit Sicherheitsaufschlag | Rate an der Obergrenze |
Was kostet die Absicherung?
Die Absicherung kostet eine Prämie, die einmalig beim Abschluss oder laufend als Zuschlag anfällt. Sie gehört zu den Kosten des Darlehens und schmälert den Überschuss in der Haushaltsrechnung. Ob sich ein Cap lohnt, zeigt erst der Vergleich der Höchstbelastung mit einer festen Zinsbindung.
Rechenbeispiel: Höchstrate mit und ohne Cap
- Annahme: Darlehen 200.000 €, anfängliche Tilgung 2 %, also 4.000 € im ersten Jahr.
- Annahme: Das Cap begrenzt die Zinskosten im ersten Jahr auf höchstens 8.000 €. Höchstrate: 8.000 € + 4.000 € = 12.000 € im Jahr, also 1.000 € im Monat.
- Annahme: Ohne Cap rechnet die Bank mit Zinskosten von 10.500 €. Rate: 14.500 € im Jahr, also 1.208,33 € im Monat.
- Annahme: Prämie für das Cap einmalig 1.200 €.
Das Cap senkt die Rechenrate um 208,33 € im Monat, kostet aber 1.200 € Prämie. Die Bank prüft, ob der Haushalt mit 1.000 € im Monat tragfähig ist.
Häufige Fragen
Gilt das Cap für die gesamte Laufzeit?
Das regelt der Vertrag. Die Laufzeit des Caps kann kürzer sein als die des Darlehens. Lassen Sie sich die Dauer schriftlich nennen.
Wie schnell lässt sich ein variables Darlehen beenden?
Nach § 489 Abs. 2 BGB mit drei Monaten Frist. Die Rückzahlung muss binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung erfolgen, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.