Fix and Flip finanzieren: kurze Laufzeit, Sanierung, Weiterverkauf

Fix and Flip finanzieren Sie mit einem Darlehen, das kurz läuft oder sich ohne hohe Kosten aus dem Verkaufserlös zurückzahlen lässt, und mit einem Sanierungsanteil, den die Bank nach Baufortschritt auszahlt. Eine klassische Baufinanzierung mit langer Zinsbindung passt dazu selten, weil der geplante Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann. Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie viel die Bank finanziert, sondern wie Sie wieder aussteigen.

Fix and Flip heißt: eine Immobilie mit Sanierungsbedarf kaufen, sie in wenigen Monaten herrichten und mit Gewinn weiterverkaufen. Meist geht es um einzelne Wohnungen oder kleine Häuser. Größere Projekte, bei denen ein Mehrfamilienhaus geteilt und wohnungsweise verkauft wird, sind Aufteilerprojekte und folgen eigenen Regeln.

Ein Darlehen mit fester Zinsbindung können Sie vor deren Ende nicht ohne Weiteres zurückzahlen. Verkaufen Sie die Immobilie, steht Ihnen nach § 490 Abs. 2 BGB zwar ein Kündigungsrecht zu, aber nur gegen Ersatz des Schadens, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Diese Vorfälligkeitsentschädigung kann einen erheblichen Teil des Projektgewinns kosten. Wie sie berechnet wird, erklärt der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Für einen Flip kommen deshalb vor allem drei Formen in Betracht: ein Darlehen mit kurzer Laufzeit, das mit dem Verkauf endet, ein variables Darlehen, das sich mit kurzer Frist ablösen lässt, oder ein Vertrag, der die Rückzahlung aus dem Verkaufserlös ausdrücklich vorsieht. Welche Form passt, hängt vom Zeitplan und von der Bank ab. Die Kondition dazu besprechen wir im Gespräch.

Den Kaufpreis zahlt die Bank zum Notartermin aus, die Sanierungskosten meist in Tranchen. Jede Tranche wird gegen Nachweis abgerufen: Rechnungen, Fotos oder eine Bestätigung des Baufortschritts. So stellt die Bank sicher, dass das Geld in die Immobilie fließt und ihr Wert mit dem Darlehen wächst.

Für Ihre Planung heißt das: Handwerker müssen oft vorfinanziert werden, bis die nächste Tranche frei ist. Eine eigene Reserve für zwei bis drei Abschlagszahlungen erspart Ihnen Stillstand auf der Baustelle. Wie Banken Sanierungskosten allgemein behandeln, beschreibt der Beitrag Sanierungskredit: was er finanziert.

Die Bank bewertet die Immobilie zweimal: im heutigen Zustand und nach der Sanierung. Für den heutigen Zustand muss sie einen erkennbaren Instandhaltungsrückstau nach § 4 Abs. 3 BelWertV als gesonderten Abschlag vom Beleihungswert abziehen, soweit er nicht schon in die Bewertung eingeflossen ist. Gerade bei Flip-Objekten ist dieser Abschlag oft der Grund, warum der Wert vor Sanierung deutlich unter dem Kaufpreis liegt.

Den Wert nach Sanierung erkennt die Bank nur an, soweit sie den Plan für belastbar hält. Dazu gehören eine Kostenschätzung mit Angeboten, ein Zeitplan und am besten Belege früherer Projekte. Wie sich Sanierung und Darlehenshöhe zueinander verhalten, steht im Beitrag nach der Sanierung mehr Wert.

Die folgende Tabelle ist eine vereinfachte Modellrechnung mit frei gewählten Annahmen. Sie endet beim Darlehensbedarf und beim Beleihungsauslauf; die Zinskosten sind als Pauschale in den Haltekosten angenommen und keine Kondition.

Im Modell bleiben nach allen Kosten 33.000 Euro, bei 40.000 Euro eigenem Einsatz. Ein Preisabschlag von gut zehn Prozent beim Verkauf würde das Ergebnis vollständig aufzehren. Ein Flip lebt von der Kalkulation des Einkaufs; beim Verkauf lässt sich wenig nachholen.

Der Beleihungsauslauf zeigt außerdem, warum Banken bei Flips Eigenkapital erwarten: Selbst auf den Wert nach Sanierung gerechnet liegt das Darlehen hoch. Auf den Wert vor Sanierung bezogen läge der Auslauf über 100 Prozent. Was der Beleihungsauslauf für die Bank bedeutet, erklärt der Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Der Gewinn aus einem Flip ist in aller Regel steuerpflichtig. Grundstücke und Eigentumswohnungen, die innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft werden, unterliegen nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft. Ausgenommen sind nur Objekte, die ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden.

Wer mehrere Objekte saniert und verkauft, kann darüber hinaus einen gewerblichen Grundstückshandel begründen. Das BMF-Schreiben vom 26.03.2004 nennt als Indiz den Verkauf von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren und zählt auch Objekte mit, die vor dem Verkauf in nicht unerheblichem Maß modernisiert wurden. Die Einzelheiten stehen im Beitrag gewerblicher Grundstückshandel beim Aufteilen. Lassen Sie die steuerliche Seite vor dem ersten Kauf von Ihrem Steuerberater prüfen.

Eine Anfrage für ein Flip-Projekt überzeugt, wenn sie diese Punkte beantwortet:

Wer einige Flips erfolgreich abgeschlossen hat, denkt oft über ein ganzes Haus nach. Dann ändert sich die Finanzierung: Aus dem Einzeldarlehen wird ein Globaldarlehen, aus der Rückzahlung bei Verkauf eine Pfandfreigabe je Wohnung. Wie die Bank eine solche Kalkulation prüft, erklärt der Beitrag Exit-Rechnung beim Aufteiler, wie wir solche Projekte finanzieren, die Seite Aufteiler finanzieren.

Fix and Flip gelingt mit einer Finanzierung, die zum Verkauf passt: kurze Laufzeit oder flexible Rückzahlung, Sanierungsgeld nach Baufortschritt, Eigenkapital und eine Reserve für Verzögerungen. Wer diese Punkte vor dem Kauf klärt, rechnet mit dem Gewinn, den das Projekt tatsächlich bringt. Ihre Kalkulation besprechen wir gern mit Ihnen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.