Die AfA ist die steuerliche Absetzung für Abnutzung: Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über viele Jahre als Aufwand. Sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss, ist aber keine Zahlung. Die Bank rechnet deshalb mit den tatsächlichen Geldflüssen und nutzt die AfA nur, um die Steuerlast zu verstehen.
Das Wichtigste
- Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Der Gebäudeanteil am Kaufpreis bestimmt die Höhe.
- Nach § 7 Abs. 4 EStG hängt der lineare Satz vom Fertigstellungsjahr ab: 3 % bei Fertigstellung nach 2022, 2 % bei Fertigstellung ab 1925 bis 2022, 2,5 % davor.
- Die AfA ist ein Rechenposten ohne Geldabfluss. Sie senkt die Steuer, nicht die Rate.
- In der Haushaltsrechnung der Bank zählen Mieteinnahmen, Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftung. Die AfA taucht dort nicht als Ausgabe auf.
Wie hoch ist die AfA bei einem Gebäude?
Die AfA beträgt bei vermieteten Wohngebäuden je nach Fertigstellungsjahr 2 %, 2,5 % oder 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr. Maßgeblich ist § 7 Abs. 4 EStG. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann stattdessen angesetzt werden, wenn sie nachweisbar unter der gesetzlichen liegt.
Zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehört auch sein Anteil an den Kaufnebenkosten. Wie der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt wird, entscheidet daher über die Höhe der jährlichen AfA.
| Fertigstellung des Gebäudes | Jahressatz | Bemerkung |
|---|---|---|
| vor 1925 | 2,5 % | Nutzungsdauer 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % | Nutzungsdauer 50 Jahre |
| nach 2022 | 3 % | Nutzungsdauer rund 33 Jahre |
| Grund und Boden | keine AfA | nutzt sich nicht ab |
Warum interessiert die AfA die Bank trotzdem?
Die Bank liest die AfA im Steuerbescheid und in der Anlage V, weil sie erklärt, warum ein Vermieter auf dem Papier wenig oder keine Einkünfte hat, obwohl Geld übrig bleibt. Sie rechnet den Betrag für die Kapitaldienstfähigkeit zurück, denn nur echte Zahlungen bedienen den Kredit.
Rechenbeispiel: AfA und Geldfluss bei einer Eigentumswohnung
- Annahme: Kaufpreis 300.000 €, davon Gebäudeanteil 75 % = 225.000 €. Fertigstellung 1990.
- Jahres-AfA: 225.000 € x 2 % = 4.500 €.
- Annahme: persönlicher Grenzsteuersatz 35 %. Steuerminderung durch die AfA: 4.500 € x 35 % = 1.575 €.
- Annahme: Miete netto 12.000 €, nicht umlegbare Kosten 1.800 €, angenommene Zinskosten im ersten Jahr 6.000 €, Tilgung 3.600 €.
- Geldfluss vor Steuer: 12.000 € minus 1.800 € minus 6.000 € minus 3.600 € = 600 €.
Steuerlich ergibt sich ein Überschuss von 12.000 € minus 1.800 € minus 6.000 € minus 4.500 € = minus 300 €, also ein Verlust, obwohl 600 € Geld übrig bleiben. Die Bank liest den tatsächlichen Geldfluss von 600 €.
Häufige Fragen
Kann ich die AfA auch für Grund und Boden ansetzen?
Nein. Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises wichtig.
Zählt die Bank die AfA als Einkommen oder als Ausgabe?
Keines von beiden. Sie ist keine Zahlung und wird bei der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung der Bank herausgerechnet.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.