Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit gleichbleibender Rate, die aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil besteht. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil wächst. Es ist die Standardform der Baufinanzierung in Deutschland.
Das Wichtigste
- Die Rate bleibt während der Sollzinsbindung gleich, ihre Zusammensetzung verschiebt sich jeden Monat.
- Die anfängliche Tilgung wird als Prozentsatz der Darlehenssumme pro Jahr vereinbart, etwa 2 oder 3 %.
- Die Bank prüft, ob die Restschuld am Ende der Zinsbindung zu Alter, Einkommen und Objektwert passt.
- Höhere Tilgung bedeutet höhere Rate, aber schneller sinkendes Risiko für beide Seiten.
Warum mag die Bank das Annuitätendarlehen?
Die Bank mag das Annuitätendarlehen, weil sich das Risiko planbar abbaut. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, während der Wert der Immobilie im Regelfall stabil bleibt. Der Beleihungsauslauf wird dadurch Jahr für Jahr besser, und bei einer Anschlussfinanzierung steht der Kunde meist in einer günstigeren Risikoklasse.
In der Kreditprüfung legt die Bank die Rate in die Haushaltsrechnung und schaut, ob nach allen Ausgaben ein ausreichender Überschuss bleibt. Zusätzlich prüft sie, ob das Darlehen bis zum Rentenbeginn so weit getilgt ist, dass die verbleibende Rate auch mit der Rente tragbar wäre.
| Form | Rate | Restschuld | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | gleichbleibend | sinkt laufend | Regelfall der Baufinanzierung |
| Tilgungsdarlehen | anfangs hoch, dann fallend | sinkt gleichmäßig | selten bei Privatkunden |
| Endfälliges Darlehen | nur Zinsen | bleibt bis zum Ende gleich | mit Tilgungsersatz, oft Kapitalanlage |
Worauf sollten Kreditnehmer bei der Tilgung achten?
Kreditnehmer sollten bei der Tilgung darauf achten, dass sie nicht nur die Rate, sondern die Restschuld nach Ende der Zinsbindung betrachten. Eine niedrige Anfangstilgung macht die Rate bequem, hinterlässt aber eine hohe Restschuld mit Zinsänderungsrisiko. Kapitalanleger wählen oft bewusst eine niedrigere Tilgung, die Bank verlangt dann aber eine überzeugende Mietkalkulation.
Rechenbeispiel: Die ersten zwei Raten
- Annahme: Darlehen 300.000 €, Monatsrate 1.500 €, Zinsanteil im ersten Monat 1.000 €.
- Monat 1: Tilgung 1.500 € minus 1.000 € = 500 €, Restschuld 299.500 €.
- Monat 2: Der Zinsanteil sinkt im gleichen Verhältnis auf 998,33 €, die Tilgung steigt auf 501,67 €.
- Anfangstilgung: 500 € x 12 = 6.000 € im Jahr, das sind 2 % von 300.000 €.
Die Rate bleibt bei 1.500 €, doch schon im zweiten Monat fließt ein etwas größerer Teil in die Tilgung.
Häufige Fragen
Kann ich die Rate später ändern?
Viele Verträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel, oft ein- bis zweimal in der Laufzeit. Ob und wie oft, steht im Darlehensvertrag.
Was passiert nach Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird neu finanziert, entweder bei der bisherigen Bank oder bei einer anderen. Die neue Rate hängt dann vom Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt ab.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.