Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten betragen. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern werden über die AfA verteilt. Für die Bank ist das ein Planungsrisiko.
Das Wichtigste
- Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zählt die Grenze 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gerechnet ohne Umsatzsteuer.
- Maßgeblich ist ein Zeitraum von drei Jahren nach der Anschaffung.
- Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen im Sinne des Handelsrechts bleiben bei der Prüfung außen vor.
- Wird die Grenze überschritten, wirken die Kosten nur über die AfA und nicht als sofort abziehbarer Aufwand.
Wann greift die 15-Prozent-Grenze?
Die Grenze greift, wenn die Summe der Maßnahmen der ersten drei Jahre ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ausmacht. Sie gilt nur für das Gebäude, nicht für Grund und Boden, daher spielt die Kaufpreisaufteilung mit hinein. Im Ergebnis werden die Kosten zu Herstellungskosten, und das Finanzamt erkennt nur die jährliche AfA an.
Wer die Grenze kennt, kann Maßnahmen zeitlich planen. Ob eine Maßnahme dagegen Erhaltung oder Verbesserung ist, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
| Fall | Behandlung | Wirkung |
|---|---|---|
| Kosten bis 15 % in drei Jahren | Erhaltungsaufwand möglich | sofort oder verteilt abziehbar |
| Kosten über 15 % in drei Jahren | Herstellungskosten | nur über AfA |
| Jährlich übliche Arbeiten | bleiben außen vor | Erhaltungsaufwand |
| Erweiterung | bleibt außen vor | eigene Herstellungskosten |
Was bedeutet das für die Finanzierung?
Die Bank rechnet bei Sanierungen nach dem Kauf mit dem Geldbedarf, nicht mit der steuerlichen Behandlung. Sie fragt jedoch nach Kostenvoranschlägen, weil sie wissen will, ob die Rate auch ohne sofortigen Steuervorteil tragbar bleibt. Ein steuerlicher Sofortabzug ist kein Bestandteil ihrer Rechnung.
Rechenbeispiel: Grenze nach dem Kauf einer Mietwohnung
- Annahme: Kaufpreis 300.000 €, Gebäudeanteil 80 % = 240.000 €.
- 15-Prozent-Grenze: 240.000 € x 15 % = 36.000 € (ohne Umsatzsteuer).
- Annahme: Maßnahmen in 24 Monaten: Bäder 22.000 €, Böden 9.000 €, Fenster 11.000 €. Summe: 42.000 €.
- 42.000 € liegen über 36.000 €.
Die Grenze ist um 6.000 € überschritten. Die 42.000 € sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden über die AfA abgeschrieben, nicht sofort abgezogen.
Häufige Fragen
Zählt die Umsatzsteuer zur Grenze?
Nein. Der Vergleich erfolgt ohne Umsatzsteuer.
Fallen jährliche Instandhaltungen unter die Grenze?
Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten bleiben außen vor, sie zählen nicht mit.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.