Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, der den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert. Spätere Verfügungen des Verkäufers, die diesen Anspruch vereiteln würden, sind dem Käufer gegenüber unwirksam. Für die Bank ist sie eine der Bedingungen, ohne die der Kaufpreis nicht ausgezahlt wird.
Das Wichtigste
- Die Vormerkung sichert den Käufer, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist, was oft Monate dauert.
- Die Bank verlangt die eingetragene Vormerkung, bevor sie das Darlehen an den Verkäufer oder dessen Bank auszahlt.
- Im Grundbuch muss die Grundschuld der finanzierenden Bank den Rang vor oder gleich der Vormerkung erhalten oder die Vormerkung muss zurücktreten.
- Scheitert der Kauf, muss die Vormerkung gelöscht werden; der Notar regelt dafür meist eine Löschungsvollmacht.
Warum wartet die Bank auf die Vormerkung?
Die Bank wartet auf die Vormerkung, weil sie sonst Geld für ein Objekt zahlen würde, das der Verkäufer noch an einen Dritten übertragen oder neu belasten könnte. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen oft mehrere Monate, denn das Finanzamt muss zuerst die Grunderwerbsteuer festsetzen und die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen. In dieser Zeit ist der Verkäufer noch Eigentümer.
Mit der Vormerkung ist der Rang des späteren Eigentumserwerbs gesichert. Die Bank prüft deshalb in der Auszahlungsvoraussetzung zwei Dinge gemeinsam: Ist die Vormerkung für den Käufer eingetragen, und steht die eigene Grundschuld an der vereinbarten Rangstelle? Beides bestätigt der Notar in seiner Fälligkeitsmitteilung. Erst danach gibt die Kreditabteilung den Auszahlungsauftrag frei.
| Schritt | Wer handelt | Bedeutung für die Bank |
|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Notar, Käufer, Verkäufer | Grundlage der Kreditzusage |
| Eintragung der Vormerkung | Grundbuchamt | Eigentumsanspruch gesichert |
| Eintragung der Grundschuld | Grundbuchamt | Sicherheit der Bank steht im Rang |
| Fälligkeitsmitteilung | Notar | Freigabe der Auszahlung |
| Eigentumsumschreibung | Grundbuchamt | Vormerkung wird gegenstandslos |
Worauf sollten Käufer im Kaufvertrag achten?
Käufer sollten darauf achten, dass der Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht enthält, damit die Grundschuld der Bank schon vor dem Eigentumswechsel eingetragen werden kann. Fehlt sie, verzögert sich die Auszahlung.
Rechenbeispiel: Zeitachse einer Wohnungsfinanzierung
- Annahme: Kaufpreis 320.000 €, Darlehen 290.000 €, Eigenmittel 30.000 €.
- Tag 1: Beurkundung. Tag 18: Vormerkung eingetragen. Tag 26: Grundschuld eingetragen.
- Tag 30: Notar meldet Fälligkeit. Der Käufer überweist zuerst 30.000 € Eigenmittel, die Bank zahlt danach 290.000 €.
- Summe am Ende: 30.000 € + 290.000 € = 320.000 €.
Ohne die Eintragung an Tag 18 wäre die Fälligkeit an Tag 30 nicht möglich gewesen, auch wenn alle anderen Unterlagen vorlagen.
Häufige Fragen
Kostet die Auflassungsvormerkung extra?
Für Eintragung und spätere Löschung fallen Gebühren beim Grundbuchamt an. Sie sind Teil der Kosten für Notar und Grundbuch, die zusammen meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises ausmachen.
Kann die Bank ohne Vormerkung auszahlen?
Im Regelfall nicht. Die eingetragene Vormerkung gehört zu den Auszahlungsvoraussetzungen im Darlehensvertrag.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.