Was passiert beim Notartermin?

Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor, erklärt ihn und lässt ihn von Käufer und Verkäufer unterschreiben. Mit diesen Unterschriften ist der Kauf wirksam. Ohne notarielle Beurkundung wäre ein Grundstückskaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB gar nicht wirksam. Der Termin ist deshalb kein Formalakt, sondern der Moment, in dem Sie sich verbindlich verpflichten.

Der Notar ist dabei neutral. Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern soll nach § 17 Abs. 1 BeurkG den Willen beider Seiten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite belehren. Ob der Kaufpreis angemessen ist oder das Objekt Mängel hat, prüft er nicht. Das bleibt Ihre Aufgabe, und dafür ist die Zeit vor dem Termin da.

Vor dem Termin bekommen Sie den Entwurf des Kaufvertrags, und das ist Ihre wichtigste Gelegenheit, etwas zu ändern. Kaufen Sie als Verbraucher von einem Unternehmer, etwa von einem Bauträger, soll der Notar Ihnen den Text nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Beim Kauf von privat gilt diese Frist nicht, den Entwurf gibt es trotzdem vorher.

Lesen Sie den Entwurf mit Ihrem Darlehensangebot daneben. Der Kaufvertrag regelt, wann der Kaufpreis fällig wird, und die Bank zahlt nur unter bestimmten Voraussetzungen aus. Beides muss zusammenpassen. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die Finanzierungszusage vorliegt. Wie lange es bis dahin dauert, beschreibt der Beitrag Wie lange dauert eine Finanzierungszusage.

Am Termin selbst folgt der Notar einem festen Ablauf, der vom Beurkundungsgesetz vorgegeben ist. Den Kern regelt § 13 Abs. 1 BeurkG: Die Niederschrift muss den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie enthält einige Bausteine, die beim Vorlesen schnell vorbeiziehen, aber erhebliche Wirkung haben. Die Tabelle erklärt die wichtigsten.

Die Grundschuld für Ihre Bank wird in einer eigenen Urkunde beurkundet, oft direkt im Anschluss an den Kaufvertrag. Die Bank schickt dem Notar dafür ihr Formular, der Notar bereitet die Urkunde vor. Mit der Grundschuld sichert die Bank ihr Darlehen am Grundstück ab. Ohne sie im Grundbuch zahlt sie das Darlehen in der Regel nicht aus.

Auch in der Grundschuldurkunde unterwerfen Sie sich üblicherweise der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das ist kein Zeichen von Misstrauen gegen Sie persönlich, sondern Standard bei Immobiliendarlehen. Fragen Sie beim Notar nach, wenn Ihnen eine Formulierung unklar ist. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt gehören zu den Kaufnebenkosten, die der Beitrag Kaufnebenkosten aufschlüsselt.

Eingreifen können Sie bis zur letzten Unterschrift, danach nur noch in engen Grenzen. Bis der Vertrag unterschrieben ist, können Sie Änderungen verlangen, Fragen stellen und den Termin im Zweifel auch abbrechen. Kein Notar beurkundet einen Vertrag, den eine Seite so nicht will.

Nach der Unterschrift gibt es beim Kaufvertrag kein gesetzliches Widerrufsrecht. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder die andere Seite ihre Pflichten verletzt. Eine Finanzierung, die erst nach dem Termin geklärt wird, ist deshalb ein echtes Risiko: Sagt die Bank ab, schulden Sie den Kaufpreis trotzdem.

Nach dem Termin arbeitet der Notar die Schritte ab, die zur Eintragung führen. Zuerst beantragt er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und holt die nötigen Erklärungen ein, etwa den Verzicht der Gemeinde auf ein Vorkaufsrecht und die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers. Liegt alles vor, schickt er Ihnen die Fälligkeitsmitteilung.

Mit der Fälligkeitsmitteilung rufen Sie das Darlehen bei Ihrer Bank ab, die Bank zahlt an den Verkäufer oder dessen Bank. Parallel erhalten Sie den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nach § 22 GrEStG nicht als Eigentümer eingetragen werden dürfen.

Hat der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises bestätigt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie Eigentümer. Bis dahin vergeht in der Regel einige Zeit, die vor allem vom Grundbuchamt abhängt. Für Ihre Nutzung ist das ohne Belang, denn Besitz und Schlüssel bekommen Sie meist schon mit der Zahlung.