Wie läuft die Auszahlung des Darlehens?

Die Bank zahlt Ihr Darlehen aus, wenn der Kaufpreis nach dem Kaufvertrag fällig ist und die Auszahlungsvoraussetzungen aus Ihrem Darlehensvertrag erfüllt sind. Beides läuft getrennt: Den Zeitpunkt der Fälligkeit bestimmt der notarielle Kaufvertrag, die Bedingungen für das Geld bestimmt der Darlehensvertrag. Erst wenn beide Seiten grünes Licht geben, rufen Sie das Darlehen ab und die Bank überweist.

Nach § 488 BGB ist die Bank verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Betrag zur Verfügung zu stellen. Unter welchen Bedingungen das geschieht, muss sie Ihnen schon vor Vertragsschluss mitteilen. Die Auszahlungsbedingungen gehören nach Art. 247 § 3 EGBGB zu den Pflichtangaben. Sie stehen also schwarz auf weiß im Vertrag, und Sie können sie vor dem Notartermin lesen.

Was vor der Auszahlung liegt, beschreibt der Beitrag Was passiert beim Notartermin?. Hier geht es um die Wochen danach: vom unterschriebenen Kaufvertrag bis zu dem Tag, an dem der Verkäufer sein Geld hat und Ihnen die Schlüssel übergibt.

Die Fälligkeitsmitteilung ist das Schreiben des Notars, mit dem er bestätigt, dass die im Kaufvertrag vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen vorliegen. Ab ihrem Zugang läuft die Zahlungsfrist aus dem Kaufvertrag. Wie lang diese Frist ist, steht im Vertrag selbst, sie ist nicht gesetzlich vorgegeben.

Die Voraussetzungen dienen Ihrem Schutz. Sie zahlen erst, wenn Ihr Anspruch auf das Eigentum gesichert ist und das Objekt frei von alten Lasten übergehen kann. Typisch sind die folgenden Punkte, die genaue Liste steht in Ihrem Vertrag.

Die Bank zahlt erst, wenn ihre Sicherheit steht und die vereinbarten Unterlagen vorliegen. Im Mittelpunkt steht die Grundschuld nach § 1191 BGB. Sie wird in der Regel über eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag schon vor dem Eigentumsübergang bestellt, damit die Bank den Kaufpreis überhaupt finanzieren kann.

Viele Banken warten nicht auf die fertige Eintragung, sondern zahlen gegen eine Bestätigung des Notars aus, dass der Eintragungsantrag gestellt ist und dem vereinbarten Rang nichts entgegensteht. Andere bestehen auf der Eintragung selbst. Welche Fassung Ihre Bank verlangt, steht in den Auszahlungsvoraussetzungen. Dazu kommen häufig Auflagen aus der Zusage, etwa ein Eigenkapitalnachweis, eine Gebäudeversicherung mit Sicherungsschein oder fehlende Einkommensbelege.

In der Regel zahlt Ihre Bank direkt an die Beteiligten, nicht an Sie. Ist das Objekt noch mit Grundschulden des Verkäufers belastet, geht der Ablösebetrag an dessen Bank, damit die alten Lasten gelöscht werden. Den Rest erhält der Verkäufer auf sein Konto. Der Notar teilt die Beträge und Empfänger in seiner Mitteilung mit.

Das Notaranderkonto ist dabei die Ausnahme. Nach § 57 BeurkG darf ein Notar Geld nur zur Verwahrung annehmen, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht. Bei einem gewöhnlichen Kauf erfüllt die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung diesen Zweck schon. Ein Anderkonto kommt etwa in Frage, wenn mehrere Gläubiger abgelöst werden müssen und die Reihenfolge anders nicht sicher ist.

Ihr Eigenkapital zahlen Sie meist zuerst ein. Viele Banken verlangen, dass der eigene Anteil fließt, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. So stellt die Bank sicher, dass ihr Geld nicht den Teil ersetzt, den Sie selbst tragen sollten.

Die Auszahlung folgt einer festen Reihenfolge, die sich bei fast allen Käufen einer Bestandsimmobilie wiederholt. Wer sie kennt, kann die eigenen Aufgaben vorziehen und vermeidet Wartezeit nach der Fälligkeit.

Kommt das Geld nach Ablauf der Zahlungsfrist, sind Sie gegenüber dem Verkäufer im Verzug. Das kann Verzugszinsen und weitere Ansprüche auslösen, je nach Kaufvertrag bis zu einem Rücktrittsrecht des Verkäufers. Dass Ihre Bank noch prüft, ändert daran nichts, denn gegenüber dem Verkäufer sind Sie der Schuldner des Kaufpreises.

Die häufigste Ursache ist eine offene Auflage, die erst nach der Fälligkeitsmitteilung auffällt. Typisch sind ein fehlender Kontoauszug zum Eigenkapital, eine noch nicht abgeschlossene Gebäudeversicherung oder eine Unterschrift, die auf einem Dokument fehlt. Wie Sie solche Lücken früh schließen, beschreibt der Beitrag Unterlagen sammeln, bevor es eilig wird.

Bereitstellungszinsen berechnet die Bank für den Teil des Darlehens, den Sie nach einer vereinbarten Frist noch nicht abgerufen haben. Die Bank hält das Geld ab Vertragsschluss für Sie bereit und refinanziert es auch, deshalb lässt sie sich eine lange Wartezeit bezahlen. Wie lang die zinsfreie Zeit ist, steht im Vertrag.

Beim Kauf einer fertigen Immobilie rufen Sie das Darlehen meist auf einmal ab, die Frist spielt dann selten eine Rolle. Anders bei Neubau oder einer Modernisierung mit Auszahlung nach Baufortschritt: Dort ziehen sich die Abrufe über Monate, und die zinsfreie Zeit sollte zum Bauzeitenplan passen. Das klären Sie vor der Unterschrift, nicht danach.

Am meisten Zeit sparen Sie, wenn die Bank vor dem Notartermin alles hat, was sie für die Auszahlung braucht. Dann bleibt nach der Fälligkeitsmitteilung nur noch der Abruf. Lesen Sie dafür die Zusage und den Darlehensvertrag auf Auflagen durch und haken Sie jede einzeln ab.

Bei unserer Baufinanzierung übernehmen wir genau diesen Teil: Wir gleichen Kaufvertrag und Darlehensvertrag ab, stimmen die Grundschuldbestellung mit dem Notar ab und reichen die Auflagen gesammelt ein. Wie lange die Bankentscheidung davor dauert, erklärt der Beitrag Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?