Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die zeigt, welche Räume zu welchem Sondereigentum gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Zusammengehörende Räume tragen dieselbe Nummer. Die Bank prüft anhand des Plans, was sie genau beleiht.
Das Wichtigste
- Nach § 7 Abs. 4 WEG ist der Plan von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel zu versehen.
- Zusammengehörende Räume und Grundstücksteile sind mit gleicher Nummer zu kennzeichnen.
- Stellplätze und Grundstücksteile außerhalb des Gebäudes müssen nach § 3 Abs. 3 WEG durch Maßangaben bestimmt sein.
- Der Plan ist Teil der Teilungserklärung und die Grundlage der Flächenangabe, die die Bank ansetzt.
Was prüft die Bank im Aufteilungsplan?
Die Bank prüft, ob die Nummer der gekauften Wohnung mit Kaufvertrag und Grundbuch übereinstimmt und ob Keller, Dachboden und Stellplatz mit derselben Nummer eingezeichnet sind. Räume ohne diese Zuordnung zählen nicht zur Einheit.
Außerdem prüft sie, ob der tatsächliche Grundriss dem Plan entspricht. Eigenmächtige Umbauten oder zusammengelegte Räume können die Zuordnung verändern und lösen Rückfragen aus.
Als Käufer prüfen Sie vor dem Notartermin, ob Ihre Nummer im Plan mit allen mitverkauften Räumen übereinstimmt. Weicht die Wirklichkeit ab, etwa weil ein Kellerraum einer anderen Einheit zugeordnet ist, kann der Notar eine Berichtigung veranlassen. Die Bank akzeptiert die Grundschuld nur am Gegenstand, der im Plan der Einheit zugeordnet ist.
| Angabe im Plan | Bedeutung | Wirkung bei der Bank |
|---|---|---|
| Nummer der Einheit | Zuordnung der Räume | Gegenstand der Grundschuld |
| Gleiche Nummer bei Keller | Zubehör zur Wohnung | Wird mitbeliehen |
| Maße beim Stellplatz | Bestimmte Lage | Sondereigentum möglich |
| Flächen in m² | Grundlage der Flächenrechnung | Ansatz im Marktwert |
| Schraffur Gemeinschaftsflächen | Gemeinschaftseigentum | Kein Einzelwert |
Rechenbeispiel: Fläche aus dem Plan
- Annahme: Wohnung Nr. 4 mit 62,5 m² Wohnfläche laut Plan, Keller Nr. 4 mit 6,5 m².
- Der Keller zählt nicht zur Wohnfläche.
- Angenommener Wert je m² Wohnfläche: 3.600 €. Rechnung: 62,5 m² × 3.600 € = 225.000 €.
Die Bank setzt den Wohnwert mit 225.000 € an. Der Keller gehört zur Einheit, erhöht aber die Wohnfläche nicht.
Häufige Fragen
Wo bekomme ich den Plan?
Aus den Verkaufsunterlagen, vom Verwalter oder in Kopie über das Grundbuchamt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
Reicht ein Grundriss aus dem Exposé?
Nein. Maßgeblich ist der von der Behörde bestätigte Aufteilungsplan, nicht die Verkaufsskizze.
Wer bestätigt den Plan?
Die Baubehörde versieht ihn mit Unterschrift und Siegel oder Stempel. Erst dann kann das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegen.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.