Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen, nicht im Grundbuch. Die Bank fragt sie deshalb gesondert ab, weil sie Nutzung und Wert beeinflussen kann.
Das Wichtigste
- Die Baulast wird mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis wirksam und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern (Beispiel BauO NRW).
- Der Grundbuchauszug zeigt sie nicht. Die Bank verlangt deshalb einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht.
- Typische Inhalte sind Abstandsflächen, Stellplätze, Zufahrten und Vereinigungen von Grundstücken.
- Die Baulast erlischt erst durch den Verzicht der Behörde, der mit der Löschung wirksam wird.
Warum steht die Baulast nicht im Grundbuch?
Die Baulast steht nicht im Grundbuch, weil sie dem öffentlichen Baurecht angehört und bei der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Die Erklärung gibt der Eigentümer schriftlich ab, die Unterschrift muss beglaubigt oder vor der Behörde geleistet sein. Erst mit der Eintragung im Verzeichnis ist sie wirksam.
Nicht alle Länder führen Baulastenverzeichnisse. Wo es sie gibt, hängt das Verfahren von der jeweiligen Landesbauordnung ab. Die Bank fragt daher beim Bauamt nach, ob und welche Baulasten bestehen.
| Merkmal | Grunddienstbarkeit | Baulast |
|---|---|---|
| Rechtsgebiet | Privatrecht (BGB) | Öffentliches Baurecht |
| Eintrag | Grundbuch, Abteilung II | Baulastenverzeichnis |
| Gegenüber wem | Nachbar | Bauaufsichtsbehörde |
| Löschung | Grundbuchamt | Verzicht der Behörde |
Wie prüft die Bank eine Baulast?
Die Bank prüft eine Baulast über den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, den Käufer meist beim Bauamt beantragen. Sie liest, wer begünstigt ist und welche Nutzung eingeschränkt wird, und setzt bei spürbarer Einschränkung einen Wertabschlag an.
Rechenbeispiel: Stellplätze auf dem Nachbargrundstück
- Annahme: Zwei Stellplätze liegen per Baulast auf dem Nachbargrundstück.
- Annahme: Marktwert mit gesicherten Stellplätzen 340.000 €.
- Die Bank prüft die Baulast und bestätigt, dass die Stellplätze dauerhaft gesichert sind.
- Beleihungsgrenze bei angenommenen 80 %: 340.000 € mal 0,8 = 272.000 €.
Ohne die Baulast wäre die Baugenehmigung gefährdet, die Bank würde den Wert in dieser Annahme nicht ansetzen.
Häufige Fragen
Wo bekomme ich Auskunft über Baulasten?
Bei der Bauaufsichtsbehörde. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Verzeichnis einsehen und einen Auszug erhalten.
Kann eine Baulast gelöscht werden?
Nur durch Verzicht der Bauaufsicht, wenn kein öffentliches Interesse mehr besteht.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.