Ein Bauträgervertrag verpflichtet den Unternehmer, ein Haus oder eine Wohnung zu errichten und Ihnen zugleich das Grundstückseigentum zu übertragen (§ 650u BGB). Sie zahlen den Preis in Raten nach Baufortschritt, die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt. Die Bank zahlt ihr Darlehen entsprechend in Teilbeträgen aus.
Das Wichtigste
- Der Bauträger darf Geld erst annehmen, wenn der Vertrag wirksam ist, die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Freistellung gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt (§ 3 Abs. 1 MaBV).
- Der Ratenplan erlaubt höchstens sieben Teilbeträge. Die erste Rate beträgt bis zu 30 % der Vertragssumme nach Beginn der Erdarbeiten.
- Die Bank zahlt nur gegen Nachweis des Baufortschritts aus und verlangt dafür oft einen Bautenstandsbericht.
- Bis zur Bezugsfertigkeit zahlen Sie Zinskosten auf die schon ausgezahlten Raten und oft noch Miete für die alte Wohnung. Planen Sie diese Doppelbelastung ein.
Was bedeutet die Freistellung für die Bank?
Die Freistellung bedeutet, dass die Bank des Bauträgers auf Grundpfandrechte am Grundstück verzichtet oder sie so begrenzt, dass sie Ihr Eigentum nicht gefährden. Nach § 3 Abs. 1 MaBV muss sie gesichert sein, auch wenn das Bauvorhaben nicht fertig wird. Der Kreditgeber des Bauträgers darf sich vorbehalten, bereits gezahlte Beträge bis zum anteiligen Wert zurückzuverlangen.
Für Ihre Bank ist das der Kern der Sicherheit: Sie bekommt nur dann die erste Rangstelle für ihre Grundschuld, wenn die Altlasten des Bauträgers weichen. Deshalb verlangt sie die Freistellungserklärung, bevor sie die erste Rate freigibt.
| Bauabschnitt | Anteil | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % | Vertragssumme |
| Rohbaufertigstellung mit Zimmererarbeiten | 40 % | Restliche Vertragssumme |
| Fenstereinbau mit Verglasung | 10 % | Restliche Vertragssumme |
| Bezugsfertigkeit gegen Besitzübergabe | 12 % | Restliche Vertragssumme |
| Vollständige Fertigstellung | 5 % | Restliche Vertragssumme |
Wie läuft die Auszahlung nach Baufortschritt?
Die Bank zahlt in Raten, die dem Ratenplan des Vertrags folgen. Bei jeder Rate prüft sie den Bautenstand, in der Regel mit einer Bestätigung des Bauträgers oder eines unabhängigen Fachkundigen. Das Darlehen wird erst in dem Maß ausgezahlt, wie Leistung erbracht ist.
Rechenbeispiel: Raten bis zum Rohbau
- Annahme: Vertragssumme für eine Neubauwohnung 400.000 €.
- Erste Rate nach Beginn der Erdarbeiten: 30 % von 400.000 € = 120.000 €.
- Restliche Vertragssumme: 400.000 € minus 120.000 € = 280.000 €.
- Rohbaufertigstellung mit Zimmererarbeiten: 40 % von 280.000 € = 112.000 €.
- Fällig bis dahin: 120.000 € + 112.000 € = 232.000 €.
Nach dem Rohbau sind 232.000 € fällig, das sind 58 % der Vertragssumme. Mehr zahlt die Bank bis dahin nicht aus.
Häufige Fragen
Gilt der Ratenplan auch bei Bestandswohnungen?
Nein, er gilt für Bauträger. Bei Altbauten darf der Anteil für bereits erbrachte Leistungen nach § 3 Abs. 2 MaBV entgegengenommen werden, sobald die Voraussetzungen aus Absatz 1 vorliegen.
Kann der Bauträger statt des Ratenplans eine Sicherheit stellen?
Ja, nach § 7 MaBV ist das möglich. Er sichert dann alle Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung. Die Bank prüft die Sicherheit genauso gründlich wie die Freistellung.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.