Die Belastungsvollmacht ist die Vollmacht des Verkäufers an den Käufer, das Grundstück schon vor dem Eigentumswechsel mit einer Grundschuld zu belasten. Sie steht im notariellen Kaufvertrag. Die Bank braucht sie, weil sie ihre Grundschuld im Grundbuch haben will, bevor sie den Kaufpreis auszahlt.
Das Wichtigste
- Ohne Vollmacht kann der Käufer vor der Umschreibung keine Grundschuld bestellen, denn er ist noch nicht Eigentümer.
- Die Vollmacht wird im Kaufvertrag erteilt und ist nach § 167 BGB an keine besondere Form gebunden. Der Notar nimmt sie üblicherweise in die Urkunde auf.
- Die Sicherungsabrede begrenzt die Vollmacht: Die Bank darf die Grundschuld nur für das Darlehen nutzen, mit dem der Kaufpreis gezahlt wird.
- Die Sicherungsabrede soll verhindern, dass die Grundschuld für andere Zwecke genutzt wird, bevor der Verkäufer sein Geld erhält.
Warum braucht die Bank die Vollmacht?
Die Bank braucht die Vollmacht, damit ihre Grundschuld rechtzeitig einen Rang im Grundbuch erhält. Nach § 873 BGB entsteht ein Grundstücksrecht erst mit Einigung und Eintragung. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen oft Wochen oder Monate. Wartet die Bank mit der Eintragung bis zur Umschreibung, kann sie den Kaufpreis erst danach auszahlen, und der Verkäufer müsste lange auf sein Geld warten.
Der Kaufvertrag enthält deshalb meist eine Klausel, die den Verkäufer verpflichtet, an der Bestellung der Grundschuld mitzuwirken. Zugleich verpflichtet sich der Käufer, die Bank im Gegenzug zur Zahlung an den Verkäufer anzuweisen. Diese Verknüpfung heißt Sicherungsabrede. Nach § 1192 Abs. 1a BGB kann der Eigentümer Einreden aus dem Sicherungsvertrag auch späteren Erwerbern der Grundschuld entgegenhalten. Die Bank prüft den Kaufvertragsentwurf auf diese Klausel, bevor sie die Finanzierung zusagt.
| Schritt | Wer | Folge |
|---|---|---|
| Beurkundung mit Vollmacht | Notar | Käufer darf belasten |
| Bestellung der Grundschuld | Käufer für den Verkäufer | Bank erhält Rang im Grundbuch |
| Fälligkeitsmitteilung | Notar | Bank zahlt an den Verkäufer |
| Eigentumsumschreibung | Grundbuchamt | Käufer wird Eigentümer |
Rechenbeispiel: Zeitgewinn durch die Vollmacht
- Annahme: Kaufpreis 350.000 €, Darlehen 300.000 €, Eigenmittel 50.000 €.
- Annahme: Grundschuld nach 3 Wochen eingetragen, Umschreibung erst nach 12 Wochen.
- Mit Vollmacht zahlt die Bank nach der Fälligkeitsmitteilung in Woche 4: 300.000 € + 50.000 € = 350.000 € an den Verkäufer.
- Ohne Vollmacht müsste der Verkäufer 12 Wochen minus 4 Wochen = 8 Wochen länger warten.
Der Verkäufer erhält sein Geld 8 Wochen früher, die Bank hat die Sicherheit trotzdem im Grundbuch.
Häufige Fragen
Fehlt die Vollmacht, geht dann nichts?
Dann bestellt der Verkäufer die Grundschuld selbst im Notartermin oder später. Das kostet Zeit und ist umständlicher. Banken bevorzugen daher die Vollmacht im Kaufvertrag.
Wer zahlt die Grundschuldbestellung?
Üblicherweise der Käufer. Notar und Grundbuch gehören zu den Kaufnebenkosten, die Sie als Eigenmittel einplanen sollten.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.