Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten eines vermieteten Objekts, die nicht durch Umlagen gedeckt sind: Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Die Bank zieht sie vom Rohertrag ab und erhält so den Reinertrag. Sie rechnet dafür meist mit Pauschalen und nicht mit Ihren Ist-Kosten.
Das Wichtigste
- Zu den Bewirtschaftungskosten zählen Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt sind.
- Anlage 3 der ImmoWertV nennt Modellansätze: je Wohnung, je Quadratmeter Wohnfläche und in Prozent des Rohertrags.
- Die Werte der Anlage 3 werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex angepasst. Die Zahlen mit Stand 2021 sind der Ausgangspunkt.
- Pfandbriefbanken dürfen laut Beleihungswertermittlungsverordnung Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis nicht unter 15 % des Rohertrags ansetzen.
Was gehört zu den Bewirtschaftungskosten?
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören vier Posten: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die nicht umgelegt werden können. Die Verordnung stellt auf regelmäßige Aufwendungen ab, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Instandhaltung bedeutet Kosten, die im langjährigen Durchschnitt wegen Abnutzung oder Alterung anfallen. Eine Modernisierung gehört nicht dazu.
| Posten | Ansatz | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Verwaltung Wohnung | 298 € im Jahr | je Wohnung |
| Verwaltung Eigentumswohnung | 357 € im Jahr | je Eigentumswohnung |
| Instandhaltung | 11,70 € im Jahr | je m² Wohnfläche |
| Mietausfallwagnis | 2 % | des Rohertrags |
| Garage | 39 € Verwaltung, 88 € Instandhaltung | je Stellplatz |
Warum rechnet die Bank mit Pauschalen?
Die Bank rechnet mit Pauschalen, weil Ist-Kosten schwanken und im Einzelfall oft zu niedrig ausfallen, etwa wenn lange nichts repariert wurde. Die Modellwerte der ImmoWertV liefern einen nachvollziehbaren Maßstab. Eigene Ansätze der Bank dürfen höher liegen. Bei Instituten mit Beleihungswertermittlung dürfen tatsächliche Kosten nicht unterschritten werden.
Rechenbeispiel: Acht Wohnungen mit Modellansätzen
- Annahme: 8 Wohnungen, 560 m² Wohnfläche, Rohertrag 48.000 € im Jahr, Modellwerte Stand 1.1.2021.
- Verwaltung: 8 × 298 € = 2.384 €. Instandhaltung: 560 m² × 11,70 € = 6.552 €.
- Mietausfallwagnis: 2 % von 48.000 € = 960 €.
- Summe: 2.384 € + 6.552 € + 960 € = 9.896 €. Anteil am Rohertrag: 9.896 € ÷ 48.000 € ≈ 20,6 %.
Die Bewirtschaftungskosten betragen rund 9.900 € im Jahr. Der Reinertrag liegt damit bei 38.104 €, nicht bei 48.000 €. Mit angepassten Werten fällt er etwas niedriger aus.
Häufige Fragen
Zählen umlegbare Betriebskosten dazu?
Nur, soweit sie nicht auf die Mieter umgelegt werden. Was der Mieter über die Nebenkosten zahlt, mindert den Ertrag nicht.
Darf die Bank höhere Kosten ansetzen als die Modellwerte?
Ja. Die Modellwerte sind ein Maßstab für die Wertermittlung, kein Deckel. Bei älteren Objekten mit Sanierungsbedarf setzt die Bank häufig mehr an.
Wo finde ich die aktuellen Werte?
Die Basiswerte stehen in Anlage 3 der ImmoWertV. Die jährliche Anpassung richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.