Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für Grund und Boden in einer Richtwertzone, ausgedrückt in Euro je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus der Kaufpreissammlung ab. Die Bank nutzt ihn, um den Bodenwert Ihres Grundstücks zu bestimmen, der in jede Beleihungswertermittlung eingeht.
Das Wichtigste
- Er beschreibt den Wert unbebauten Bodens, auch in bebauten Gebieten (§ 196 BauGB). Das Gebäude steckt nicht darin.
- Er wird in der Regel alle zwei Jahre zu Jahresbeginn ermittelt und veröffentlicht, die Auskunft kann jeder verlangen.
- Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Merkmale wie Grundstücksgröße, Zuschnitt oder Tiefe können ihn nach oben oder unten verschieben.
- Bei der Bank ist der Bodenwert die erste Zeile jeder Bewertung, bei Eigentumswohnungen anteilig nach Miteigentumsanteil.
Wo finden Sie den Bodenrichtwert?
Sie finden den Bodenrichtwert im Bodenrichtwertinformationssystem Ihres Bundeslandes, in Rheinland-Pfalz über das Portal BORIS, oder über die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses. Dort sind die Richtwertzonen als Karte dargestellt, mit Wert je Quadratmeter, Nutzungsart und Bezugsjahr. Die Auskunft ist nach § 196 BauGB für jede Person möglich.
Die Bank rechnet nicht blind mit dem Kartenwert. Nach § 40 ImmoWertV kann sie den Bodenrichtwert objektspezifisch anpassen, wenn Ihr Grundstück vom Durchschnitt der Zone abweicht, etwa durch eine ungewöhnliche Größe oder eine Hanglage. Zu hohe Grundstücksanteile bei kleinen Häusern drücken den Beleihungswert eher, denn der Boden allein bringt keine Miete.
| Verfahren | Rolle des Bodenwerts | Typisches Objekt |
|---|---|---|
| Sachwertverfahren | Teil des Sachwerts neben dem Gebäudewert | Einfamilienhaus |
| Ertragswertverfahren | Wird getrennt vom Gebäudeertrag verzinst | Mehrfamilienhaus |
| Vergleichswertverfahren | Steckt im Vergleichspreis | Eigentumswohnung |
| Bodenwertanteil | Wichtig bei kurzer Restnutzungsdauer | Älteres Haus |
Rechenbeispiel: Bodenwert eines Einfamilienhaus-Grundstücks
- Annahme: Bodenrichtwert 260 € je m², Grundstück 650 m².
- Bodenwert: 650 m² × 260 € = 169.000 €.
- Annahme: Marktwert des bebauten Grundstücks 480.000 €.
- Anteil des Bodens: 169.000 € : 480.000 € ≈ 35 %.
Rund 35 % des Werts hängen am Boden. Das Gebäude macht die übrigen 311.000 € aus.
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert mein Grundstückspreis?
Nein. Er ist ein Durchschnitt für die Zone. Ihr Grundstück kann je nach Zuschnitt, Größe und Lage darüber oder darunter liegen.
Wie oft ändert sich der Bodenrichtwert?
In der Regel alle zwei Jahre zu Jahresbeginn. Manche Gutachterausschüsse aktualisieren häufiger, das ist je Land verschieden.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.