Der Cashflow ist das Geld, das einer vermieteten Immobilie im Jahr tatsächlich bleibt: Miete minus Rate minus nicht umlegbare Kosten. Er kann positiv oder negativ sein. Die Bank sieht daran, ob sich das Objekt trägt oder ob Sie die Lücke aus dem Einkommen decken müssen.
Das Wichtigste
- Cashflow vor Steuern = Jahreskaltmiete − Zins und Tilgung − nicht umlegbare Kosten.
- Die Tilgung mindert den Cashflow, ist aber keine Ausgabe im steuerlichen Sinn. Sie baut Vermögen auf.
- Steuerlich zählen Zinsen, nicht umlegbare Kosten und die Abschreibung. Die AfA zahlen Sie nicht, sie mindert nur die Steuer.
- Ein negativer Cashflow muss in der Haushaltsrechnung aus dem übrigen Einkommen gedeckt werden.
Warum prüft die Bank den Cashflow?
Die Bank prüft den Cashflow, weil er zeigt, ob die Miete die Rate trägt, ohne dass Ihr Einkommen einspringen muss. Dazu rechnet sie die Mieteinnahmen mit Abschlägen für Bewirtschaftung und Leerstand und stellt die neue Rate gegenüber. Bleibt eine Lücke, fließt sie als Belastung in die Haushaltsrechnung ein.
Wichtig ist auch die Zeit nach der Zinsbindung. Die Bank prüft, ob der Cashflow auch bei höherer Zinslast noch aufgeht. Planen Sie dafür Puffer ein.
| Rechnung | Cashflow vor Steuern | Cashflow nach Steuern |
|---|---|---|
| Einnahmen | Jahreskaltmiete | Jahreskaltmiete |
| Abzug Finanzierung | Zins und Tilgung | nur Zins steuerlich, Tilgung aus dem Geldfluss |
| Abzug Kosten | nicht umlegbare Kosten | nicht umlegbare Kosten |
| Abschreibung | keine Zahlung | mindert nur die Steuer |
| Ergebnis | Geld im Jahr | Geld im Jahr nach Steuerwirkung |
Wie wirken Steuern auf den Cashflow?
Steuern ändern den Cashflow, weil Zinsen und Abschreibung als Werbungskosten abziehbar sind. Der steuerliche Überschuss ist deshalb meist kleiner als der Geldfluss, und bei einem Verlust kann sich die Steuerlast Ihrer anderen Einkünfte mindern. Die Steuerwirkung rechnet Ihr Steuerberater, die Bank prüft zunächst den Cashflow vor Steuern.
Rechenbeispiel: Wohnung mit Darlehen
- Annahme: Jahreskaltmiete 24.000 €, Rate 15.600 € im Jahr (davon angenommene Zinskosten 8.400 €, Tilgung 7.200 €), nicht umlegbare Kosten 3.600 €.
- Cashflow vor Steuern: 24.000 € − 15.600 € − 3.600 € = 4.800 €.
- Annahme: AfA 4.800 €. Steuerlicher Überschuss: 24.000 € − 8.400 € − 4.800 € − 3.600 € = 7.200 €.
- Annahme: Steuersatz 30 %. Steuer: 7.200 € × 30 % = 2.160 €. Cashflow nach Steuern: 4.800 € − 2.160 € = 2.640 €.
Im Jahr bleiben 2.640 € nach Steuern. Von den 7.200 € Tilgung wächst zugleich Ihr Eigenanteil am Objekt.
Häufige Fragen
Muss der Cashflow positiv sein?
Nicht zwingend. Die Bank akzeptiert einen negativen Cashflow, wenn Ihr Einkommen die Lücke dauerhaft trägt und die Haushaltsrechnung aufgeht.
Ist Cashflow dasselbe wie Rendite?
Nein. Der Cashflow ist ein Eurobetrag im Jahr, die Rendite setzt einen Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.