Bei der Darlehensübernahme tritt der Käufer an die Stelle des Verkäufers als Schuldner des bestehenden Darlehens. Das geht nur, wenn die Bank zustimmt. Sie prüft den Käufer wie einen neuen Kreditnehmer, denn aus ihrer Sicht ändert sich der Schuldner und damit das Risiko.
Das Wichtigste
- Eine Schuldübernahme zwischen Verkäufer und Käufer wirkt gegenüber der Bank erst, wenn sie genehmigt.
- Die Bank prüft Bonität, Einkommen und Eigenkapital des Käufers und die Haushaltsrechnung neu.
- Die Grundschuld bleibt im Grundbuch, die Sicherungsabrede muss aber zum neuen Schuldner passen.
- Der Vorteil für den Käufer ist ein bestehender Rahmen. Die Bank bleibt trotzdem frei, abzulehnen oder neu zu verhandeln.
Wie funktioniert die Zustimmung der Bank?
Die Bank muss der Übernahme zustimmen, sonst wirkt sie ihr gegenüber nicht. Das regelt § 415 BGB: Schließen Verkäufer und Käufer den Vertrag untereinander, wird er erst mit der Genehmigung der Bank wirksam. Verweigert die Bank, gilt die Übernahme als nicht erfolgt, und der Käufer muss bis dahin trotzdem pünktlich an die Bank zahlen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Alternativ schließt der Käufer den Vertrag direkt mit der Bank (§ 414 BGB).
Zur Entscheidung verlangt die Bank vom Käufer dieselben Unterlagen wie bei einer Neufinanzierung: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis und Objektunterlagen. Sie rechnet nach, ob die Rate des übernommenen Darlehens zusammen mit weiteren Belastungen tragbar ist. Der Käufer sollte die Genehmigung schriftlich einholen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.
| Weg | Vertragspartner | Wirksam |
|---|---|---|
| Vertrag mit der Bank (§ 414 BGB) | Käufer und Bank | mit Abschluss |
| Vertrag mit dem Verkäufer (§ 415 BGB) | Käufer und Verkäufer | erst mit Genehmigung der Bank |
| Prüfung durch die Bank | Bonität des Käufers | in beiden Fällen |
| Grundschuld | bleibt eingetragen | Sicherungsabrede wird angepasst |
| Bei Ablehnung | Übernahme gilt als nicht erfolgt | Verkäufer bleibt Schuldner |
Rechenbeispiel: Tragbarkeit beim Übernehmer
- Annahme: Kaufpreis 300.000 €, übernommene Restschuld 140.000 €, neues Darlehen des Käufers 160.000 €.
- Summe: 140.000 € + 160.000 € = 300.000 €.
- Annahme: Rate für das übernommene Darlehen 600 € im Monat, für das neue Darlehen 700 € im Monat, zusammen 1.300 €.
- Annahme: Netto-Haushaltseinkommen 4.200 €. 1.300 € von 4.200 € sind rund 31 %.
Die Rate liegt bei rund 31 % des Netto-Einkommens. Die Bank prüft zusätzlich Lebenshaltung und weitere Verpflichtungen, bevor sie genehmigt.
Häufige Fragen
Kann die Bank die Übernahme einfach ablehnen?
Ja. Sie ist nicht verpflichtet zuzustimmen. Ohne Genehmigung bleibt der Verkäufer Schuldner der Bank.
Bringt die Übernahme einen Vorteil?
Möglicherweise, etwa wenn die Bank Bedingungen des laufenden Vertrags fortführt. Das hängt vom Vertrag und der Bank ab und muss vorher schriftlich geklärt werden.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.