Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG erlaubt erhöhte Absetzungen für Sanierungskosten an Baudenkmalen: 9 % in acht Jahren, danach 7 % in vier Jahren. Voraussetzung ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde. Die Bank finanziert die Sanierung mit und prüft vor allem Kostenplan, Bescheinigung und Tragbarkeit ohne Steuervorteil.
Das Wichtigste
- Begünstigt sind Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.
- Ohne Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle gibt es die erhöhte Absetzung nicht.
- Maßnahmen müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein, öffentliche Zuschüsse sind abzuziehen.
- Bei Selbstnutzung gilt § 10f EStG: Abzug wie Sonderausgaben mit 9 % über zehn Jahre.
Wie hoch ist die Denkmal-AfA?
Die erhöhte Absetzung beträgt nach § 7i Abs. 1 EStG im Jahr der Herstellung und in den sieben Folgejahren je bis zu 9 %, in den vier weiteren Jahren je bis zu 7 % der begünstigten Herstellungskosten. Bei Anschaffungskosten gilt ein längerer Zeitraum. Der Kaufpreis des Gebäudes selbst wird weiter nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.
| Nutzung | Norm | Abzug |
|---|---|---|
| Vermietung | § 7i EStG | 9 % in acht Jahren, 7 % in vier Jahren |
| Selbstnutzung | § 10f EStG | 9 % wie Sonderausgaben, zehn Jahre |
| Voraussetzung | § 7i Abs. 2 EStG | Bescheinigung der Behörde |
Was verlangt die Bank bei Baudenkmalen?
Die Bank verlangt bei Baudenkmalen einen belastbaren Kostenplan und die Abstimmung mit der Denkmalbehörde, noch bevor sie zusagt. Sie beleiht den Wert des Objekts, nicht den Steuervorteil. Zusätzliche Auflagen können Sanierungskosten und Bauzeit erhöhen.
Die Bescheinigung der Behörde liegt meist erst nach Abschluss der Maßnahmen vor. Die Bank plant daher so, dass die Rate auch bei Verzögerung oder Kürzung der anerkannten Kosten tragbar bleibt.
Rechenbeispiel: Sanierung eines vermieteten Baudenkmals
- Annahme: begünstigte Herstellungskosten 200.000 €, ohne Zuschüsse.
- Jahre 1 bis 8: 200.000 € x 9 % = 18.000 € pro Jahr, zusammen 144.000 €.
- Jahre 9 bis 12: 200.000 € x 7 % = 14.000 € pro Jahr, zusammen 56.000 €.
- Summe: 144.000 € + 56.000 € = 200.000 €.
Die begünstigten Kosten sind nach zwölf Jahren vollständig abgeschrieben. Die Bank rechnet die Rate dennoch ohne die jährliche Steuerminderung.
Häufige Fragen
Ohne welche Unterlage zahlt die Bank nicht?
Die Bank verlangt Kostenplan und Nachweis der Denkmaleigenschaft. Die Bescheinigung ist für das Finanzamt nötig und liegt oft erst später vor.
Gilt die Denkmal-AfA auch für den Kaufpreis?
Nein. Begünstigt sind die Herstellungskosten der Baumaßnahmen, der Kaufpreis des Gebäudes wird normal abgeschrieben.
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Was heißt das für Ihre Finanzierung?
Im Erstgespräch rechnen wir Ihren Fall so, wie die Bank ihn rechnet.
Quellen und Rechtsgrundlagen
Stand: 16. Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall ersetzt die Erklärung keine Beratung.